Jaký je nákladový přístup?
Nákladový přístup je metoda ocenění nemovitosti, která odhaduje, že cena, kterou by měl kupující zaplatit za kus nemovitosti, se rovná nákladům na výstavbu rovnocenné budovy. V nákladovém přístupu se hodnota nemovitosti rovná nákladům na pozemek plus celkové náklady na výstavbu minus odpisy. To přináší nejpřesnější tržní hodnotu pro případ, kdy je nemovitost nová, než pomocí alternativních metod.
Nákladový přístup je jednou ze tří oceňovacích metod pro nemovitosti, ostatní jsou příjmový přístup a srovnatelný přístup.
Klíčové způsoby
Pochopení nákladového přístupu
Místo toho, aby se metoda pobřežního přístupu zaměřila na ceny jiných, podobných domů v oblasti, za které se prodávají, nebo na schopnost nemovitosti generovat příjem, oceňuje nemovitosti výpočtem, kolik by dnes budova stála, kdyby byla zničena a musela by být od začátku do konce vyměněna. Rovněž zohledňuje hodnotu pozemku a provádí odpočty za případnou ztrátu hodnoty, jinak známou jako její znehodnocení.
Logika nákladového přístupu spočívá v tom, že pro kupující nemá smysl platit za nemovitost více, než kolik by stála stavba od nuly.
Existují dva hlavní typy ocenění nákladového přístupu:
Po shromáždění všech odhadů se nákladový přístup vypočítá následujícím způsobem:
Výhody a nevýhody nákladového přístupu
Nákladový přístup může být méně spolehlivý než příjmy a srovnatelné metodiky v praxi. Vyžaduje určité předpoklady, včetně předpokladu, že existuje dostatek volných pozemků pro kupujícího, aby postavil identickou nemovitost.
Pokud navíc není k dispozici srovnatelný neobsazený pozemek, musí být hodnota odhadnuta, což činí odhad méně přesným. Nedostatek podobných stavebních materiálů také snižuje přesnost odhadu a zvyšuje prostor pro subjektivitu. Výpočet odpisů u starších nemovitostí také není přímočarý a snadno měřitelný.
I přes tato omezení existuje několik případů, kdy nákladový přístup může být užitečný a dokonce nutný. Hodnotit jednotlivé složky nemovitosti zvlášť je užitečné zejména při nakládání s nemovitostmi, které jsou nové nebo se od ostatních liší jedinečnými způsoby.
Kdy použít nákladový přístup
Vlastnosti zvláštního použití
Nová výstavba
Nákladový přístup se často používá i u nových staveb. Věřitelé staveb vyžadují ocenění nákladovým přístupem, protože jakákoli tržní hodnota nebo hodnota výnosu závisí na standardech projektu a jeho dokončení. Projekty jsou v různých fázích výstavby přehodnocovány, aby bylo možné uvolnit finanční prostředky pro další fázi dokončení.
Pojištění
Pojistné odhady obvykle používají nákladový přístup při upisování pojistných smluv vlastníků nemovitostí nebo při posuzování pojistných událostí, protože pojistitelná je pouze hodnota zhodnocení a hodnota pozemku je oddělena od celkové hodnoty nemovitosti. Rozhodujícím faktorem pro ocenění je volba mezi odepsanou hodnotou a plnou reprodukční nebo reprodukční hodnotou.
Obchodní majetek
A konečně, nákladový přístup se občas spoléhá na hodnotu komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy, maloobchodní prodejny a hotely. Hlavní metodou, která se zde používá, je příjmový přístup, i když nákladový přístup může být uplatněn, když design, konstrukce, funkční užitečnost nebo jakost materiálů vyžadují individuální úpravy.
Zvláštní úvahy
Většina ocenění rezidenčních nemovitostí nepoužívá nákladový přístup. Místo toho prodejní srovnání obvykle řídí tržní ocenění těchto typů nemovitostí.
Když se odhad nákladového přístupu dostane pod tržní ceny, může to být známka přehřátého trhu. Naopak pravidelná hodnocení nad tržní cenou mohou signalizovat nákupní příležitost.
Výjimkou je situace, kdy je nemovitost pro své okolí poddimenzována nebo naddimenzována. Přesný odhad hodnoty zhodnocení v tomto případě zvyšuje přesnost určení hodnoty, což není možné pouze při použití srovnatelného přístupu.