Co je to čistý pronájem?
Termínem čistý pronájem se rozumí smluvní ujednání, kdy nájemce kromě nájemného platí část nebo všechny daně, pojistné a náklady na údržbu nemovitosti. Čistý pronájem se běžně používá v komerčních nemovitostech. V nejčistší formě čistého pronájmu se očekává, že nájemce uhradí všechny náklady spojené s částí nemovitosti, jako by nájemce byl skutečným vlastníkem. Čistý pronájem je opakem hrubého pronájmu, kdy nájemce platí paušální nájemné, zatímco za ostatní náklady odpovídá pronajímatel.
Klíčové způsoby
Pochopení čistých pronájmů
Čisté nájemní smlouvy jsou stejné jako vlastnit nemovitost, aniž by k ní měl ve skutečnosti právní titul. Jsou to nájemní smlouvy mezi pronajímateli a nájemci, kde nájemce platí nájemné a veškeré další náklady spojené s dotyčnou nemovitostí. Smlouva může zahrnovat jeden nebo více výdajů včetně pojištění, daní z nemovitosti, energií, údržby a oprav a dalších provozních nákladů. Většina pronajímatelů obecně akceptuje nižší platby nájemného kvůli dodatečným nákladům spojeným s čistými nájemními smlouvami.
Tyto nájemní smlouvy jsou oblíbeným nástrojem komerčních realitních investorů, kteří si nemovitosti kupují za účelem zisku a nechtějí, aby je bolela hlava z domlouvání údržby, placení obecních daní a tak dále. Majitelé nemovitostí využívají čisté nájemní smlouvy k tomu, aby zátěž spojenou se správou daní, pojištění a poplatků přenesli na nájemce. Přestože si v důsledku toho majitel a/nebo pronajímatel mohou účtovat celkově méně, nemusí se už starat o každodenní správu této nemovitosti.
Z pohledu nájemce a/nebo nájemce musí čistý pronájem přiměřeně kompenzovat riziko, které nájemce na sebe od pronajímatele bere. Jinak řečeno, nákladový rozdíl mezi hrubým pronájmem a čistým pronájmem musí být dostatečně velký, aby vyrovnal nepředvídatelné náklady na údržbu a potenciálně rostoucí náklady na daně a pojištění. Pronajímatel se vzdá nějakých peněz na nájemném, aby ušetřil bolesti hlavy, a nájemce si slevu bere s vědomím, že meziroční náklady na nemovitost se mohou lišit.
Rozdíl v nákladech mezi hrubým a čistým pronájmem musí být dostatečně velký, aby nájemce vyrovnal nepředvídatelné náklady na údržbu a daně a pojištění.
Druhy čistých pronájmů
Definice toho, co představuje čistý pronájem, je poměrně široká a zdaleka ne jednotná v celé zemi. Místo toho jsou čisté pronájmy rozděleny do tří primárních typů, které se zabývají hlavními nákladovými kategoriemi daní, údržby a poplatků za pojištění – kromě nájemného účtovaného pronajímatelem. Jsou to:
I s výše uvedeným členěním je vlastní definice čistého leasingu závislá na detailech v každé smlouvě.
Jak bylo uvedeno výše, čisté pronájmy jsou opakem hrubých pronájmů, kdy pronajímatel hradí všechny výdajové kategorie výměnou za fixní platbu. V praxi může být upravený hrubý pronájem a jednoduchý nebo dvojitý čistý pronájem totéž. Upravený hrubý pronájem může mít například nájemce, který hradí náklady na pojištění budov, a může být snadno klasifikován jako jeden čistý pronájem. Opět platí, že na detailech pronájmu záleží více než na tom, zda jej pronajímatel považuje za čistý nebo hrubý pronájem.