Co je odpočet úroků z hypotéky?
Hypoteční odpočet úroků je běžný podrobný odpočet, který umožňuje majitelům domů odečíst úroky, které platí z jakéhokoli úvěru použitého na výstavbu, nákup nebo vylepšení na jejich bydlení, ze zdanitelného příjmu. Hypoteční odpočet úroků si lze také vzít z úvěrů na druhé bydlení a rekreační rezidence s určitými omezeními.
Výši odpočitatelných úroků z hypotéky uvádí každý rok hypoteční společnost na formuláři 1098. Tento odpočet je nabízen jako pobídka pro majitele nemovitostí.
Klíčové způsoby
Jak funguje odpočet úroků z hypoték
Zaveden spolu s daní z příjmu v roce 1913, odpočet hypotečních úroků daně se od té doby stala oblíbenou daňovou odpočitatelnost pro miliony amerických majitelů domů.
Úroky z hypotéky na bydlení se vykazují na sazebníku A daňového formuláře 1040. Úroky z hypotéky zaplacené za nemovitosti k pronájmu jsou také odečitatelné, ale to se uvádí na sazebníku E. Úroky z hypotéky na bydlení jsou poměrně často jediný rozepsaný odpočet, který umožňuje mnoha poplatníkům rozepsat položky; bez tohoto odpočtu by zbývající rozepsané odpočty nepřesáhly standardní odpočet. Úroky z úvěrů na vlastní bydlení se také kvalifikují jako úroky z hypotéky na bydlení.
Zákon o daňových škrtech a pracovních místech (TCJA) schválený v roce 2017 změnil odpočet. Snížil maximální výši hypoteční jistiny, která je způsobilá pro odpočitatelný úrok, na 750 000 dolarů (z 1 milionu dolarů) u nových úvěrů (což znamená, že majitelé domů si mohou odečíst zaplacený úrok z hypotečního dluhu až do výše 750 000 dolarů). Zároveň ale téměř zdvojnásobil standardní odpočty, takže pro mnoho daňových poplatníků není nutné podrobně rozepisovat.
V důsledku toho se většina z nich zcela zřekla využití odpočtu daně z úroků z hypoték. Za první rok po zavedení TCJA se očekávalo, že se pro standardní odpočet rozhodne 135,2 milionu daňových poplatníků.
Pro srovnání, očekávalo se, že 20,4 milionu bude rozepisovat, a z toho 16,46 milionu bude nárokovat odpočet úroků z hypoték. Ve Spojených státech je nesplacených více než 80 milionů hypoték, což naznačuje, že drtivá většina majitelů domů z odpočtu úroků z hypoték nezíská žádný prospěch.
Kvalifikace pro plný odpočet úroků z hypotéky
V roce 2017 omezil zákon o daňových škrtech a pracovních místech (TCJA), kolik úroků si mohou majitelé domů odečíst z daní. Místo toho, aby si svobodní nebo manželé podávali společné žádosti daňových poplatníků, kteří si odečítají úroky z hypotéky za první milion dolarů (500 000 dolarů za manželé podávají žádosti samostatně) ze své hypotéky, mohou si nyní odečíst pouze úroky z prvních 750 000 dolarů (375 000 dolarů za manželé podávají žádosti samostatně daňových poplatníků) ze své hypotéky.
Někteří majitelé domů si však mohou odečíst celou výši zaplacených úroků z hypotéky, pokud splní určité požadavky. Částka povolená pro odpočet je závislá na datu hypotéky, výši hypotéky a způsobu využití výnosu z této hypotéky.
Pokud hypotéka majitele nemovitosti po celý rok odpovídá následujícím kritériím, lze odečíst všechny úroky z hypotéky. Odpočet se vztahuje na dluh z doby dědické, tedy hypotéky uzavřené do data stanoveného berním úřadem (IRS).
Hypotéky vydané před 13. říjnem 1987 nemají žádné limity. To znamená, že daňoví poplatníci si mohou odečíst z daní libovolnou výši úroků z hypotéky. Hypotéky vydané mezi 13. říjnem 1987 a 16. prosincem 2017 a domy prodané před 1. dubnem 2018 si mohou odečíst úroky z hypotéky z prvního milionu dolarů (500 000 dolarů pro manželské podání zvlášť) své hypotéky. U posledně jmenovaného musí být kupní smlouva provedena do 15. prosince 2017 s uzavřením provedeným před 1. dubnem 2018.
Hypoteční odpočty si lze také vzít na úvěry na druhé bydlení a rekreační rezidence, ale existují omezení.
Zvláštní úvahy
U hypoték, které majitel nemovitosti nebo jejich manžel (opět, pokud podali společně) převzali po „dluhu se zachováním právních účinků“ nebo dluhu z dědictví, se datum jako dluh vlastního bydlení (ale ne jako dluh na pořízení nemovitosti) v celkové výši ne více než 100 000 dolarů–nebo pokud podali samostatně a vzali 50 000 dolarů a pod po celé zdaňovací období–úroky z hypotéky mohou mít nárok na odpočet, pokud dluh také celkově nepřesáhl reálnou tržní hodnotu nemovitosti po určitých úpravách.
Hypoteční odpočet úroků lze provést pouze v případě, že hypotéka majitele nemovitosti je zajištěným dluhem, což znamená, že podepsal listinu o svěřenectví, hypotéku nebo smlouvu o pozemku, která činí jeho vlastnictví kvalifikovaným zajištěním nemovitosti pro splacení dluhu a další ustanovení.
Příklady odpočtu úroků z hypoték
Podle zákona o daňových škrtech a pracovních místech z roku 2017 se snížily limity hypoték pro odpočet úroků z hypotéky. Kromě změny odpočtu úroků z hypotéky se změnilo i to, co lze zahrnout jako podrobný odpočet, což mnohým neumožňuje uplatnit to, co dříve. I přes tyto změny se odpočet úroků z hypotéky může pro některé daňové poplatníky stále ukázat jako přínosný.
Když je odpis úroků z hypotéky výhodný
Vezměme si například manželský pár v pásmu 24% daně z příjmu, který za předchozí rok zaplatil úrok z hypotéky ve výši 20 500 dolarů. V tomto zdaňovacím období je zajímá, zda by rozúčtování odpočtů přineslo větší daňovou úlevu než standardní odpočet ve výši 25 100 dolarů. Pokud součet jejich rozepsaných odpočtů přesáhne standardní odpočet, získají větší daňovou úlevu.
Po sečtení jejich kvalifikovaných rozepsaných odpočtů, včetně úroků z hypotéky, dospějí k částce 32 750 dolarů, kterou lze odečíst. Jelikož je tato částka větší než standardní odpočet, nabízí větší výhodu: 7 860 dolarů (32 750 dolarů x 24%) oproti 6 024 dolarům (25 100 dolarů x 24%).
Když odpočet úroků z hypoték není výhodný
Jediný daňový poplatník ve stejném daňovém pásmu 24% si také klade otázku, zda by třídění daní vedlo k nižší daňové povinnosti. Daňový poplatník zaplatil za předchozí rok úroky z hypotéky ve výši 9 700 dolarů a má pouze odpočty ve výši 1 500 dolarů, které splňují podmínky pro třídění do položek. Standardní odpočet pro jednoho daňového poplatníka za rok 2021 je 12 550 dolarů. Vzhledem k tomu, že celkové tříděné odpočty (11 200 dolarů) jsou o něco nižší než standardní odpočet, daňovému poplatníkovi nepřináší třídění do položek za zdaňovací období žádný prospěch.
Majitel nemovitosti v podstatě za zaplacené úroky nezíská žádný prospěch a odpočet úroků z hypotéky zůstává bez nároku.
Často kladené dotazy týkající se odpočtu úroků z hypoték
Můžete si odečíst jak daň z nemovitosti, tak úrok z hypotéky?
Majitelé domů, kteří rozepisují daně a splňují podmínky pro odpočet úroků z hypotéky, si mohou od daní odečíst daně z nemovitosti a úroky z hypotéky.
Mohou spoluvlastníci nemovitosti odečíst úrok z hypotéky?
Spoluvlastníci nemovitosti si mohou odečíst úroky z hypotéky v rozsahu, v jakém vlastní dům. Pokud například dva lidé vlastní dům rovným dílem, každý si může odečíst až 50% úroků z hypotéky z daní, s výhradou omezení odpočtu úroků z hypotéky.
Kolik stojí vláda odpočet úroků z hypoték?
Hypoteční odpočet úroků stojí americkou vládu přibližně 70 miliard dolarů ročně.
Můžete využít odpočet úroku z hypotéky poté, co jste si doplnili bydlení?
Hypoteční úrok lze odečíst po refinancování bydlení, pokud se refinancuje na primární nebo sekundární rezidenci. Hypoteční úrok lze odečíst, pokud byly peníze použity na kapitálové zlepšení bydlení – zlepšení, které zvyšuje hodnotu bydlení.
The Bottom Line
Odpočet úroků z hypotéky umožňuje majitelům domů, kteří rozepisují daně, uplatnit daňový odpočet za úroky zaplacené z hypotéky. Podle zákona o daňových škrtech a pracovních místech z roku 2017 se limity snížily z 1 milionu dolarů na 750 tisíc dolarů, což znamená, že odpočet úroků z hypotéky lze nyní uplatnit u prvních 750 tisíc dolarů hypotéky, nikoli u prvního milionu dolarů. Někteří majitelé domů však využívají ustanovení o odkazech, která je z nových pravidel vyjímají.