Co je paragraf 1250?
Paragraf 1250 United States Internal Revenue Code je pravidlo, které stanoví, že IRS bude zdaňovat zisk z prodeje odepsané nemovitosti jako běžný příjem, pokud kumulované odpisy převyšují odpisy vypočtené lineární metodou.
Paragraf 1250 zakládá výši splatné daně na typu nemovitosti – na tom, zda se jedná o nemovitost bytovou nebo nebytovou – a zároveň zohledňuje, za kolik měsíců byla daná nemovitost ve vlastnictví přihlašovatele.
Klíčové způsoby
Základy § 1250
Paragraf 1250 řeší zdanění zisků z prodeje odepisovatelných nemovitostí, jako jsou komerční budovy, sklady, stodoly, nájemní nemovitosti a jejich konstrukční složky běžnou sazbou daně. Hmotné a nehmotné osobní nemovitosti a výměra pozemků však do tohoto daňového předpisu nespadají.
Paragraf 1250 je použitelný hlavně tehdy, když firma odepisuje svou nemovitost pomocí metody zrychlených odpisů, což vede k větším odpočtům v rané životnosti nemovitosti ve srovnání s metodou lineárních odpisů. Paragraf 1250 uvádí, že pokud se nemovitost prodává za kupní cenu, která vytváří zdanitelný zisk, a vlastník nemovitost odepisuje pomocí metody zrychlených odpisů, IRS zdaňuje rozdíl mezi skutečnými odpisy a lineárními odpisy jako běžný příjem.
Vzhledem k tomu, že IRS nařizuje vlastníkům odepisovat veškeré nemovitosti po roce 1986 lineární metodou, je zacházení se zisky jako s běžným příjmem podle § 1250 poměrně vzácným jevem. Pokud vlastník nakládá s majetkem jako s darem převedeným v případě smrti, prodá jej v rámci obdobné výměny nebo s ním nakládá jinými metodami, nejsou možné zdanitelné zisky.
Příklad použití § 1250
Pro pozorování reálného příkladu paragrafu 1250 v akci si představte, že investor koupí nemovitost v hodnotě 800 000 dolarů se čtyřicetiletou životností. O pět let později, při použití metody zrychlených odpisů, tento investor uplatňuje kumulované odpisové výdaje ve výši 120 000 dolarů, což vede k nákladové základně 680 000 dolarů.
Dále předpokládejme, že se tento investor zbaví nemovitosti za 750 000 dolarů, což vede k celkovému zdanitelnému zisku 70 000 dolarů. Vzhledem k tomu, že kumulované lineární odpisy dosahují 100 000 dolarů (původní cena 800 000 dolarů dělená 40 lety, vynásobená pěti lety užívání), musí pak berní úřad zdanit 20 000 dolarů skutečných odpisů přesahujících lineární odpisy, jako běžný příjem. IRS by následně zdanil 50 000 dolarů, které zbývají z celkového zisku, podle platných sazeb daně z kapitálových zisků.
Podle paragrafu 1250 je znovunabytí zisku jako běžného příjmu omezeno na skutečný zisk zaznamenaný při prodeji nemovitosti. V našem příkladu, pokud by investor vyložil nemovitost za 690 000 dolarů, čímž by vytvořil zisk 10 000 dolarů, by berní úřad zařadil pouze 10 000 dolarů jako běžný příjem, nikoli dalších 20 000 dolarů.