Co je to obtékání hypotékou?
Obalová hypotéka je typ podřízeného úvěru, který obaluje nebo zahrnuje aktuální směnku splatnou na nemovitosti. Obalový úvěr se bude skládat ze zůstatku původního úvěru plus částky na pokrytí nové kupní ceny nemovitosti. Tyto hypotéky jsou formou sekundárního financování. Prodávající nemovitosti obdrží zajištěnou směnku, což je právní dluhopis podrobně popisující splatnou částku. Obalová hypotéka je také známá jako obalový úvěr, přednostní hypotéka, dohoda o prodeji nebo hypotéka all-inclusive.
Klíčové způsoby
Jak funguje Wraparound Hypotéka
Často je tzv. wraparound hypotéka způsobem refinancování nemovitosti nebo financování koupě jiné nemovitosti v případě, že stávající hypotéku nelze splatit. Celková výše wraparound hypotéky zahrnuje nesplacenou částku předchozí hypotéky plus dodatečné finanční prostředky, které věřitel požaduje. Dlužník provádí větší splátky nového wraparound úvěru, který věřitel použije na zaplacení původní směnky plus si zajistí ziskovou marži. V závislosti na formulaci v úvěrových dokumentech může vlastnické právo okamžitě přejít na nového majitele nebo může zůstat u prodávajícího až do uspokojení úvěru.
Obalová hypotéka je forma financování prodávajícího, která nezahrnuje klasickou bankovní hypotéku, kdy prodávající nastupuje na místo banky.
Vzhledem k tomu, že se jedná o juniorní hypotéku, budou mít přednost jakékoliv nadřízené nebo seniorní pohledávky. V případě nesplácení by původní hypotéka obdržela veškeré výnosy z likvidace nemovitosti až do jejího úplného splacení.
Oboustranné hypotéky jsou formou financování prodávajícím, kdy místo žádosti o klasickou bankovní hypotéku podepíše kupující s prodávajícím hypotéku. Prodávající pak nastoupí na místo banky a přijímá platby od nového vlastníka nemovitosti. Většina úvěrů financovaných prodávajícím bude zahrnovat rozpětí z účtované úrokové sazby, což dává prodávajícímu dodatečný zisk.
Wraparound Hypotéka vs. Druhá hypotéka
Oboustranné hypotéky i druhé hypotéky jsou formou financování prodávajícího. Druhá hypotéka je druhem podřízené hypotéky uzavřené v době, kdy ještě platí původní hypotéka. Úroková sazba účtovaná za druhou hypotéku bývá vyšší a půjčená částka bude nižší než u první hypotéky.
Výrazný rozdíl mezi wraparound a druhou hypotékou je v tom, co se stane se zůstatkem splatným z původního úvěru. wraparound hypotéka zahrnuje původní směnku srolovanou do nové hypoteční splátky. U druhé hypotéky se původní hypoteční zůstatek a nová cena spojí a vytvoří novou hypotéku.
Příklad hypotéky Wraparound
Pan Smith například vlastní dům, který má zůstatek na hypotéce 50 000 dolarů se 4% úrokem. Pan Smith prodá dům za 80 000 dolarů paní Jonesové, která získá hypotéku buď od pana Smithe, nebo od jiného věřitele se 6% úrokem. Paní Jonesová platí splátky panu Smithovi, který tyto splátky použije na zaplacení své původní 4% hypotéky.
Pan Smith vydělává jak na rozdílu mezi kupní cenou a původní dlužnou hypotékou, tak na rozdílu mezi oběma úrokovými sazbami. V závislosti na podkladech k úvěru může vlastnictví domu přejít na paní Jonesovou. Pokud však nesplatí hypotéku, může věřitel nebo přednostní věřitel nemovitost zabavit a požadovat její navrácení.