Co je vyhláška o územním plánování?
Nařízení o územním plánování je pravidlo, které definuje, jak lze využít majetek v konkrétních zeměpisných zónách. Nařízení o územním plánování podrobně stanoví, zda jsou konkrétní zeměpisné zóny přijatelné pro rezidenční nebo komerční účely. Nařízení o územním plánování může také upravovat velikost parcely, umístění, hustotu, architektonický styl a výšku staveb. Nařízení o územním plánování také popisují postupy pro řešení případných porušení pravidel územního plánování (včetně případných sankcí).
Klíčové způsoby
Typy území
Hlavní typy zón jsou průmyslové, obchodní, obytné a zemědělské. Další typy zón používané v některých obcích zahrnují historické, školní, nemocniční a letištní zóny. V rámci hlavních kategorií jsou obvykle označení pro hustotu jednotek. Například v některých oblastech zahrnuje rezidenční zóny označení jako R-2 až pro dvě bytové jednotky na akr nebo R-4 až pro čtyři bytové jednotky na akr. Označení jako R-2 a R-4 znamenají velmi rozdílné věci v závislosti na obci, takže se poraďte se svým místním územním úřadem, abyste zjistili, co to znamená ve vašem.
Jak funguje vyhláška o územním plánování
Proces vytváření zón spočívá v rozdělení konkrétního regionu pozemků do okresů nebo zón a dále v určení druhů využití pozemků, které jsou pro každou zónu povoleny nebo zakázány. To zpravidla provádí obecní korporace nebo okres. Pravidla pro vytváření zón se značně liší podle regionů, ale jejich nejobecnějším, společným účelem je oddělit využívání obytných nemovitostí od využívání komerčních nemovitostí.
Obecní samosprávy mohou zavést vysoce specifické územní vyhlášky, které ovlivňují charakter čtvrti nebo čtvrti v jejich obci. Například tím, že označí několik sousedních částí města výhradně pro rezidenční využití, obyvatelé tohoto regionu pocítí menší znečištění dopravy a hluk ve svém okolí. Územní vyhlášky se také používají k zachování architektonické celistvosti budov v konkrétní oblasti. Pokud si obec přeje zachovat historický vzhled části města, mohou být územní vyhlášky použity k omezení výstavby nemovitostí v tomto regionu tak, že všechny nové budovy musí mít srovnatelnou výšku a rozlohu s historickými budovami.
Místní specifika
Označení území se velmi liší podle státu, kraje a obce. Pokud jste zmateni ohledně územních zákonů ve vaší oblasti, prvním krokem je poradit se s územním úřadem vašeho kraje nebo obce, někdy označovaným jako váš územní úřad. Pokud máte problém s územním plánem, možná se budete muset poradit s místním realitním právníkem.
Výjimky z územních zákonů
Změny územních vyhlášek mohou vytvářet napětí mezi současnými a budoucími obyvateli a pronajímateli nemovitostí v zónovaném regionu. Může tomu tak být například v případě, že se nový podnikatel plánuje přestěhovat do konkrétního města, aby zjistil, že se územní pravidla změnila v geografickém regionu nemovitosti, kterou zamýšlel obývat.
Dědeček Klauzule
V důsledku nových územních vyhlášek mohou být komerční nemovitosti nuceny přejít na nemovitosti určené k bydlení a naopak. V některých případech mohou být stávající nájemci nuceni se kvůli těmto změnám přemístit. Územní vyhlášky však někdy obsahují ustanovení o odkazech, označovaná také jako ustanovení o dědečkovi. Ustanovení o odkazech vyjímají stávající nájemce z toho, aby byli ovlivněni jakýmikoli změnami stávajících pravidel územního plánování, za předpokladu, že ke stanovenému datu již v zóně bydleli. Tento proces vynětí z nových pravidel a předpisů je také označován jako „grandfathered in“.
Určité výjimky umožňují, aby nemovitosti, které nesplňují požadavky vyhlášky o územním plánování, byly v těchto příslušných zeměpisných zónách stále zřízeny. Pokud vyhláška změní zónu, která kdysi umožňovala komerčním podnikům provozovat činnost, na zónu vyhrazenou pouze pro bydlení, pak některé malé, místní podniky mohou zůstat otevřené kvůli doložce o odkazu.
Odchylka územního členění
Noví podnikatelé mají také možnost o odchylku požádat. Odchylka je žádost o odchýlení se od současných pravidel územního plánování. Pokud je odchylka schválena, může se nový nájemce nastěhovat a provozovat svou činnost bez ohledu na nařízení o územním plánování.
Jaké jsou nevýhody územního plánování?
Tradiční aplikace územních vyhlášek geograficky oddělují obytné čtvrti od těch, kde lidé pracují, nakupují a hrají si, čímž se obyvatelé stávají závislými na autech. Ti, kteří by se chtěli oprostit od vysokých ekonomických a ekologických nákladů na dopravu, prosazují integrované, schůdné čtvrti s méně rigidními územními vyhláškami.
Jaké jsou výhody územního plánování?
Když se územní plánování provádí správně, umožňuje městům růst udržitelným způsobem po celé generace. Vyčleněním oblastí v blízkosti škol, letišť nebo nemocnic pro budoucí rozšíření jsou města schopna budovat své komunity zodpovědně.
Přispívají předpisy o územním plánování k bytové krizi?
Předpisy o nízké hustotě obytných zón přispěly k bytové krizi v oblastech s omezenými možnostmi expanze. Dříve malá města, která explodovala v počtu obyvatel, jako Palo Alto v Kalifornii, jsou plná oblastí s nízkou hustotou. Pokud zůstanou s nízkou hustotou, pak se jejich bytová krize bude nadále zhoršovat. Místní obyvatelé v těchto oblastech s nízkou hustotou však obvykle silně nesouhlasí s jakýmikoli návrhy na výstavbu hustších čtvrtí.
The Bottom Line
Územní vyhlášky existují proto, aby městům pomáhaly udržet si během růstu svůj charakter. Brání tomu, aby se na vašem dvorku postavila továrna nebo aby se na míle daleko od jakýchkoli dopravních uzlů nebo silnic postavených pro vysokou kapacitu postavila obytná výšková budova. Jak bude počet obyvatel globálně stoupat, zejména v městských oblastech, budou muset města upravit některé obytné vyhlášky tak, aby umožňovaly bydlení s vyšší hustotou.