Co je limitem počáteční úrokové sazby?
Počáteční strop úrokové sazby je definován jako maximální částka, kterou může úroková sazba u úvěru s nastavitelnou sazbou upravit při první plánované úpravě sazby. Limity úrokové sazby jsou obvykle umístěny na sazbách hypoték, aby dlužníky ochránily před extrémními skoky sazeb během doby trvání úvěru. Protože jsou počáteční, může se strop sazby po skončení počátečního období změnit.
Klíčové způsoby
Pochopení limitů počátečních úrokových sazeb
Počáteční stropy úrokových sazeb lze nalézt pouze u produktů s upravitelnou sazbou, jako jsou hypotéky s upravitelnou sazbou, kde úroková sazba prochází plánovanými změnami po celou dobu trvání úvěru. Produkty s pevnou sazbou strop nemají, protože se neupravují. Sazba na počátku úvěru zůstává stejná, dokud není úvěr splacen, nebo nedojde ke změně podmínek směnky, například během modifikace nebo refinancování.
Produkty s variabilními úrokovými sazbami byly populární na počátku nového tisíciletí během rozmachu rizikových hypoték. Mnoho majitelů domů se rychle ocitlo v potížích, když jejich úrokové sazby po počátečním fixačním období vyskočily. Lákadlem hypotéky s nastavitelnou sazbou bylo, že počáteční fixace byla obecně nižší než úrokové sazby nabízené u produktů s fixní sazbou v té době.
Dlužníci byli dychtiví těchto nižších sazeb využít s očekáváním, že se budou moci znovu refinancovat, než se jejich sazba upraví. Původní strop úrokových sazeb byl zaveden proto, aby ochránil majitele domů před velkým platebním šokem s očekáváním, že se sazby budou časem pomalu zvyšovat.
Bohužel se trh zhroutil a hodnota nemovitostí prudce klesla, takže mnoho majitelů domů nemělo možnost refinancování ze stále nákladnějších hypotečních produktů. Mnoho dlužníků nesplácelo své hypotéky, což pád rizikových hypoték ještě znásobilo.
Přestože počáteční stropy úrokových sazeb stále existují jako dodatečná ochrana pro dlužníky, kteří se obávají platebního šoku, hypoteční produkty s upravitelnou sazbou jsou dnes mnohem méně běžné.
Příklad limitu počáteční úrokové sazby
Vezměme si jako příklad hypotetickou hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou na 30 let (ARM), která může začínat s fixní sazbou 4,5% po dobu prvních dvou let. Ta je nižší než současná úroková sazba u hypotéky s pevnou úrokovou sazbou, která činí 4,8%, což činí hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou atraktivnější.
Na konci prvního adaptačního období je počáteční úrokový strop plus minus 2%, což znamená, že se sazba upraví nejvýše o 6,5% a ne níže než o 2,5%. Poté bude úroková sazba podléhat úpravám založeným na jakémkoli indexu, který byl použit na počátku úvěru plus marže. Marže je maximální rozpětí, nad kterým úpravy nebudou kolísat.
Pokud v době, kdy udeří první adaptační období a hypoteční sazby se sníží, bude mít dlužník prospěch z nižší úrokové sazby. Pokud se nyní úrokové sazby zvýšily, bude dlužník v nevýhodě, protože se mu zvýšila úroková sazba a s ním i měsíční splátka hypotéky. Pokud si dlužníci zvýšení splátek neuvědomují nebo nejsou schopni toto zvýšení absorbovat, může být hypotéka s nastavitelnou sazbou extrémně rizikovou možností.
Vezměme si další příklad, kdy si dlužník vzal hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou na 30 let, která obsahuje počáteční fixní sazbu 4,5%, horní hranici počáteční sazby 2% a marži 6%. Maximální nárůst, který by dlužník mohl zaznamenat, by pak byl 10,5% po dobu trvání úvěru.