Co je to advokátní kancelář?
Právní zastoupení je úkon udělení oprávnění nebo příslušnosti straně, i když neexistují žádná zákonná práva. Vztahuje se hlavně na realitní transakce a může nastat, když nájemce uzná nového vlastníka nemovitosti jako svého nového pronajímatele.
V případě, že obchodní nemovitost mění majitele, vyžaduje doložka o právním zastoupení v dohodě o podřízenosti, nerušení a právním zastoupení (SNDA), aby nájemce uznal nového majitele za svého pronajímatele a nadále platil nájem bez ohledu na to, zda nemovitost mění majitele běžným prodejem nebo exekucí.
Klíčové způsoby
Understanding Attornment
Advokát je nejčastěji spojován se zákony o nemovitostech a je určen k uznání vztahu mezi stranami v transakci.
K právnímu zastoupení může dojít například tehdy, když si nájemce pronajme byt jen proto, aby se vlastník během nájmu změnil. Právní zastoupení nevytváří pro vlastníka nový soubor práv, pokud jej nájemce nepodepíše. Pronajímatel může využít odmítnutí nájemce podepsat jako důvod k vystěhování.
Doložka v SNDA nařizuje, že pokud dojde ke změně vlastnictví, nový vlastník v nájemní smlouvě nahradí bývalého vlastníka a převezme veškerá práva a povinnosti bývalého vlastníka. Doložka také stanoví, že nájemci musí nadále platit nájemné bez ohledu na to, komu nemovitost patří.
Advokát v oblasti komerčních pronájmů
Komerční nájemní smlouvy často obsahují SNDA. Jedná se o smlouvu mezi nájemcem a pronajímatelem, která popisuje konkrétní práva nájemce a pronajímatele. SNDA může také poskytovat informace o dalších třetích osobách, jako je pronajímatelův věřitel nebo nabyvatel nemovitosti. Má tři části:
Právní zastoupení v obchodním pronájmu je obdobné. Ustanovení o právním zastoupení v SNDA zavazuje nájemce uznat nového vlastníka nemovitosti jako svého pronajímatele bez ohledu na to, zda nový vlastník nemovitost nabyl běžným prodejem nebo exekucí. Ustanovení rovněž vyžaduje, aby nájemce nadále platil nájemné novému pronajímateli po zbytek doby nájmu.
V klauzuli o podřízenosti v SNDA nájemce souhlasí s tím, že umožní, aby se jeho podíl na nemovitosti stal podřízeným zájmům věřitele třetí strany. Pronajímatel může chtít po uzavření nájemní smlouvy s nájemcem použít komerční nemovitost k zajištění financování. Proto by většina věřitelů požadovala, aby případní nájemci podřídili své podíly na nájmu hypotečním zájmům věřitele. Doložka o podřízenosti dává věřiteli třetí strany možnost ukončit nájemní smlouvu v případě uzavření obchodu.
Ustanovení o nerušeném stavu nebo dohoda dává nájemci právo nadále obývat pronajaté prostory, dokud nejsou v prodlení. Nájemce může prostory pronajmout i po prodeji nebo propadnutí nemovitosti. Ustanovení o nerušeném stavu podporuje práva nájemce k prostorám i v případě, že pronajímatel neplní hypoteční závazky a nemovitost je propadlá.