Co je zájmová ARM?
Hypotéka s proměnlivou úrokovou sazbou (ARM) je typ hypotečního úvěru, ve kterém je dlužník povinen splácet dlužnou úrokovou část každý měsíc po určitou dobu. Během období, ve kterém platí pouze úroky, musí být placen pouze úrok narostlý v každém období a dlužník není povinen splácet dlužnou jistinu. Délka období, ve kterém platí pouze úroky, se liší hypotéku od hypotéky, ale může trvat od několika měsíců až po několik let.
Po uplynutí bezúročného období musí být hypotéka amortizována tak, aby byla hypotéka splacena do konce své původní doby. To znamená, že po uplynutí počátečního bezúročného období se měsíční splátky musí podstatně zvýšit. Úrokové ARM mají také pohyblivé úrokové sazby, což znamená, že splatnost úroků se každý měsíc mění v tržních podmínkách.
Klíčové způsoby
Pochopení ARM pouze pro zájemce
Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou mohou být rizikovým finančním produktem. Nejenže dlužníci přebírají riziko, že úrokové sazby porostou, ale po skončení období s úrokovou sazbou je čeká i nafukující se splátka. Navíc vzhledem k tomu, že se během období s úrokovou sazbou nesnižuje zůstatek jistiny hypotéky, je sazba, při níž se vlastní kapitál domů zvyšuje nebo snižuje, zcela závislá na zhodnocení cen domů. Většina dlužníků má v úmyslu refinancovat ARM s úrokovou sazbou ještě před koncem období s úrokovou sazbou, ale snížení vlastního kapitálu domů to může ztížit.
Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou, neboli ARM, se v letech následujících po splasknutí realitní bubliny nového tisíciletí staly terčem velké kritiky. Protože takové hypotéky mohou být pro obsluhu během období s pouze úrokovou sazbou mučivě levné, byly uváděny na trh jako způsob, jak si budoucí majitelé domů mohou koupit domy, které si nemohou dovolit. Protože se ceny nemovitostí v prvních letech nového tisíciletí tak rychle zhodnocovaly, hypoteční věřitelé přesvědčili mnoho majitelů domů, že si mohou koupit drahý dům pomocí ARM s pouze úrokovou sazbou, protože pokračující zhodnocování cen umožní těmto dlužníkům refinancovat svůj úvěr ještě před koncem období s pouze úrokovou sazbou.
Samozřejmě, když domy přestaly zhodnocovat svou hodnotu, mnoho dlužníků uvízlo na hypotečních splátkách, které výrazně přesahovaly jejich možnosti. Co je horší, protože splasknutí realitní bubliny vtáhlo americkou ekonomiku do recese, způsobilo to také, že mnoho majitelů domů přišlo o práci, což splácení ještě více ztížilo.
Hybridní ARM
Hybridní hypotéka s nastavitelnou sazbou 5/1 (5/1 ARM) začíná počátečním pětiletým obdobím s pevnou úrokovou sazbou, po němž následuje sazba, která se upravuje na ročním základě. „5“ v termínu označuje počet let s pevnou sazbou a „1“ označuje, jak často se sazba upravuje poté (jednou za rok). Měsíční platby se tak mohou po pěti letech zvýšit – někdy dramaticky.
Existují také 3/1, 7/1 a 10/1 ARM. Tyto půjčky nabízejí úvodní pevnou sazbu na tři, sedm nebo 10 let, poté se každoročně upravují. Existují i další struktury ARM, jako jsou 5/5 a 5/6 ARM, které také obsahují pětileté úvodní období následované úpravou sazby každých pět let, respektive každých šest měsíců. Zejména 15/15 ARM se upraví jednou po 15 letech a pak zůstávají fixní pro zbytek půjčky. Méně časté jsou 2/28 a 3/27 ARM.
Příklad ARM pouze pro úroky
Řekněme, že si vezmete hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou ve výši 100 000 dolarů s úrokovou sazbou ve výši 5%, s úrokovou sazbou ve výši 10 let, po níž následuje dalších 20 let splácení úroků i úroků na principu. Za předpokladu, že úrokové sazby zůstanou na úrovni 5%, budete muset prvních deset let platit pouze úroky ve výši 417 dolarů měsíčně. Když skončí úroková sazba, dlužná částka se každý měsíc zdvojnásobí, protože pak budete muset začít splácet jistinu i úroky.