Co je to Assumable Mortgage?
Předpokládatelná hypotéka je typ financování, kdy nesplacená hypotéka a její podmínky jsou převedeny ze současného vlastníka na kupujícího. Převzetím zbývajícího dluhu předchozího vlastníka se kupující může vyhnout získání vlastní hypotéky. Různé typy úvěrů se mohou kvalifikovat jako předpokládané hypotéky, i když je třeba mít na paměti některé zvláštní aspekty.
Klíčové způsoby
Klikněte na Přehrát a dozvíte se vše o Assumable Hypotéky
Pochopení Assumable Hypotéky
Mnoho zájemců o bydlení si obvykle bere hypotéku od úvěrové instituce, aby mohli financovat nákup bydlení nebo nemovitosti. Smluvní dohoda o splacení úvěru zahrnuje úroky, které musí dlužník zaplatit, a také splátky jistiny věřiteli.
Pokud se majitel nemovitosti rozhodne prodat svůj dům později, může být schopen převést hypotéku na kupce nemovitosti. V tomto případě lze předpokládat původní sjednanou hypotéku.
Předpokládatelná hypotéka umožňuje kupujícímu předpokládat aktuální zůstatek jistiny, úrokovou sazbu, dobu splácení a veškeré další smluvní podmínky hypotéky prodávajícího. Spíše než projít náročným procesem získání úvěru na bydlení od banky, může kupující převzít stávající hypotéku.
Předpokládatelná hypotéka je pro kupující atraktivní, pokud je stávající hypoteční sazba nižší než současné tržní sazby.
Jaké typy úvěrů jsou Assumable?
Lze předpokládat některé z nejpopulárnějších typů hypoték: Federální úřad pro bydlení (FHA), Veterans Affairs (VA) a americké ministerstvo zemědělství (USDA). Kupující, který chce převzít hypotéku od prodávajícího, musí splňovat specifické požadavky a získat souhlas od agentury, která hypotéku sponzoruje.
Úvěry FHA
Úvěry VA
Ministerstvo pro záležitosti veteránů nabízí hypotéky kvalifikovaným vojenským příslušníkům a manželům vojenských příslušníků. Pro převzetí úvěru VA však kupující nemusí být příslušníkem armády, aby splnil podmínky. I když, věřitel a regionální úvěrová kancelář VA budou muset schválit kupujícího pro převzetí úvěru a nejčastěji kupující, kteří převezmou úvěry VA, jsou členy armády.
U úvěrů zahájených před 1. březnem 1988 mohou kupující volně převzít úvěr VA. Jinými slovy, kupující nepotřebuje k převzetí hypotéky souhlas VA ani věřitele.
Úvěry ministerstva zemědělství
Důležité
Konvenční půjčky kryté Fannie Mae a Freddie Mac nejsou obecně předpokládatelné, i když výjimky mohou být povoleny u hypoték s upravitelnou sazbou.
Výhody a nevýhody Assumable Hypotéky
Výhody pořízení předpokládané hypotéky v prostředí s vysokými úrokovými sazbami jsou omezeny výší stávajícího zůstatku hypotéky na úvěr nebo vlastní bydlení. Například pokud kupující kupuje dům za 250 000 dolarů a předpokládaná hypotéka prodávajícího má zůstatek pouze 110 000 dolarů, kupující bude muset zaplatit zálohu ve výši 140 000 dolarů, aby pokryl rozdíl. Nebo bude kupující potřebovat samostatnou hypotéku, aby si zajistil dodatečné finanční prostředky.
Kupující si obvykle vezme druhou hypotéku ze stávajícího hypotečního zůstatku, pokud je vlastní kapitál prodávajícího k bydlení vysoký. Kupující si může vzít druhý úvěr u jiného věřitele, než je věřitel prodávajícího, což by mohlo představovat problém, pokud oba věřitelé navzájem nespolupracují. Mít dva úvěry také zvyšuje riziko nesplacení, zejména pokud má jeden vyšší úrokovou sazbu.
Kupující mohou získat sazby nižší než aktuální tržní sazby
Kupující nemají velké vlastní náklady, když je vlastní kapitál nízký
Kupující mohou potřebovat značné zálohy, když je vlastní kapitál vysoký
Věřitelé nemusí spolupracovat, když je potřeba druhá hypotéka
Se dvěma hypotékami se zvyšuje riziko nesplácení
Schválení převodu Assumable Mortgage
Prodávající je i nadále odpovědný za případné splátky dluhů, pokud hypotéku přebírá třetí strana, pokud věřitel neschválí žádost o uvolnění, kterou se prodávající zbavuje všech závazků z úvěru.
Nejčastější dotazy k Assumable Mortgages
Co znamená předpokládaný?
Pojem Assumable označuje případ, kdy jedna strana převezme závazek druhé strany. Ve smyslu domnělé hypotéky kupující přebírá stávající hypotéku prodávajícího. Při převzetí hypotéky prodávající často již za dluh neodpovídá.
Co se nepředpokládá znamená?
Nepředpokládatelné znamená, že kupující nemůže převzít stávající hypotéku od prodávajícího. Konvenční úvěry jsou nepředpokládatelné. Některé hypotéky mají nepředpokládatelné klauzule, které kupujícím brání převzít hypotéky od prodávajícího.
Jak funguje předpokládaný úvěr?
Aby mohl kupující převzít úvěr, musí splnit podmínky u věřitele. Pokud cena domu převyšuje zbývající hypotéku, musí kupující složit zálohu, která je rozdílem mezi prodejní cenou a hypotékou. Pokud je rozdíl podstatný, může si kupující potřebovat zajistit druhou hypotéku.
Jak poznám, že je moje hypotéka předpokládatelná?
Je domnělá hypotéka dobrá?
Když jsou současné úrokové sazby vyšší než sazby stávající hypotéky, může být výhodnou volbou úvěr. Při uzavření také není splatných tolik nákladů. Na druhou stranu, pokud má prodávající v domácnosti značnou část vlastního kapitálu, kupující bude muset buď zaplatit vysokou zálohu, nebo si zajistit druhou hypotéku na zůstatek, který stávající hypotéka nepokrývá.
The Bottom Line
Předpokládatelná hypotéka může být pro kupující atraktivní, když jsou současné hypoteční sazby vysoké a protože uzavírací náklady jsou podstatně nižší než náklady spojené s tradičními hypotékami. Pokud však má vlastník v domácnosti velké množství vlastního kapitálu, může být nutné, aby kupující zaplatil značnou zálohu nebo si zajistil nový úvěr na rozdíl mezi prodejní cenou a stávající hypotékou. Ne všechny úvěry jsou také předpokládatelné, a pokud ano, musí se kupující stále kvalifikovat u agentury a věřitele. Pokud výhody převažují nad riziky, mohla by být pro vlastnické právo k nemovitosti tou nejlepší možností předpokládatelná hypotéka.