Co je to Buydown?
Odkoupení je technika hypotečního financování, s níž se kupující snaží získat nižší úrokovou sazbu alespoň po dobu několika prvních let hypotéky nebo případně po celou dobu její životnosti. Odkoupení 2-1 je například specifický typ odkupu hypotéky, který umožňuje zájemcům o bydlení ušetřit na jejich úrokové sazbě po dobu prvních dvou let úvěru. Odkoupení mohou také využít strukturu 3-2-1.
Klíčové způsoby
Buydowns Explained
Nákupy lze snadno pochopit, pokud je považujete za hypoteční dotaci nabízenou prodávajícím jménem kupujícího nemovitosti. Prodávající obvykle přispívá prostředky na vázaný účet, který během prvních let úvěr dotuje, což vede k nižší měsíční splátce hypotéky. Tato nižší splátka umožňuje kupujícímu nemovitosti snadněji získat hypotéku. Stavitelé nebo prodávající mohou nabídnout možnost odkupu, která pomůže zvýšit šance na prodej nemovitosti tím, že ji učiní dostupnější.
Stavitel nebo prodávající nemovitosti obvykle poskytuje splátky instituci poskytující hypoteční úvěr, která následně snižuje měsíční úrokovou sazbu kupujícího, a tedy i měsíční splátku. Prodávající nemovitosti však obvykle zvýší kupní cenu nemovitosti, aby kompenzoval náklady na dohodu o odkupu.
Zájemci o nemovitost si mohou vybrat hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM), pokud plánují refinancovat po uplynutí období počáteční sazby nebo pokud plánují nemovitost prodat před úpravou sazby.
Buydown Structuring
Podmínky odkupu mohou být u hypotečních úvěrů strukturovány různými způsoby. Většina odkupů trvá několik let, po vypršení odkupu se pak hypoteční splátky zvyšují na standardní sazbu. Odkup 3-2-1 a 2-1 hypotéky jsou dvě běžné struktury, které mohou věřitelé využít.
3-2-1 Buydown
Při odkupu 3-2-1 platí kupující první tři roky nižší splátky úvěru. Za každý z prvních tří let hypotéky by se úroková sazba kupujícího zvyšovala postupně o 1% ročně. Plná úroková sazba by platila od čtvrtého roku hypotečního úvěru.
Zatímco kupující získal úspory díky nižší úrokové sazbě v prvních třech letech, rozdíl v platbách by prodávající poskytl věřiteli jako dotaci.
2-1 Buydown
Odkoupení 2-1 je strukturováno stejně jako odkoupení 3-2-1; jeho sleva je však k dispozici pouze po dobu prvních dvou let. Za první rok hypotéky byste tedy měli 2% snížení úrokové sazby, za druhý rok hypotéky pak 1% slevu ze sazby. Vaše úroková sazba – a vaše měsíční splátky – by se postupem času zvyšovaly, dokud by váš úvěr nedosáhl své skutečné procentní sazby.
To se stane ve třetím roce úvěru. V tomto okamžiku by vaše měsíční splátka hypotéky odrážela skutečnou úrokovou sazbu úvěru. Zaplatili byste předem za odkup 2-1 při uzavření a teoreticky by peníze, které ušetříte během prvních dvou let, tuto splátku vyrušily.
Důležité
Buydown pro a proti
To, zda má smysl použít odkup k nákupu bydlení, může záviset na několika věcech, včetně výše hypotéky, počáteční úrokové sazby, částky, kterou byste mohli ušetřit na úrocích během počáteční doby trvání úvěru, a váš odhadovaný budoucí příjem. Jak dlouho plánujete zůstat v domácnosti také může přijít do hry pro stanovení bodu zvratu.
Nákup dočasně snižuje úrokovou sazbu, šetří peníze a snižuje měsíční splátky během počátečního období úvěru.
Výběr odkupu vám může umožnit zaplatit za dům méně, než je prodejní cena prodávajícího.
Mohlo by to mít smysl pro zájemce o bydlení, jejichž příjem se bude v příštích letech zvyšovat.
Jakmile nákupní sazba skončí, vaše měsíční platba by mohla být vyšší, než se očekávalo.
U některých typů nemovitostí nebo typů úvěrů nemusí být odkup možný.
Pokud se váš příjem nezvýší, pak byste mohli bojovat s tím, aby měsíční splátky hypotéky.
Vysvětlení kladů
Vysvětlené zápory
Nezapomeňte vzít v úvahu jak předem-náklady na koupi domu, jako je záloha nebo náklady na uzavření, a průběžné náklady pochopit, kolik si můžete dovolit stát se majitelem domu.
Příklad hypotéky Buydown
Zde je několik příkladů, jak může fungovat odkupní hypotéka. Řekněme, že si půjčujete 250 000 dolarů s 30-letým úvěrem s pevnou úrokovou sazbou za 6,75%. Můžete si vybrat mezi odkupem 2-1 nebo odkupem 3-2-1.
Tady je, jak by vypadal rozpis úvěrů s možností odkupu 2-1:
Poplatek za odkup této půjčky by byl 5 759 dolarů. Teď řekněme, že místo toho zvolíte odkup 3-2-1. Tady je, jak by vypadaly splátky vaší půjčky:
Mezitím se poplatek za odkup tohoto úvěru zvyšuje na 11, 324 dolarů. Takže při zvažování odkupu je důležité podívat se za počáteční nízkou dobu splatnosti, abyste zjistili, zda náklady spojené v blízké době stojí za nějaké úrokové úspory, které byste mohli realizovat.
Kdy používat Buydown
Odkup by pro kupující mohl mít smysl, pokud jim umožní získat hypotéku bez výrazného zvýšení kupní ceny domu nebo vyčerpání jejich hotovostních rezerv. Odkup také může být vhodnější pro lidi, kteří mají stabilní příjem nastaven růst po celou dobu trvání úvěru, což usnadňuje držet krok s nárůstem splátek, jakmile skončí počáteční období sazeb.
Ale opět záleží na načasování. Pokud neplánujete zůstat v domácnosti alespoň pět let, pak se nemusíte dočkat vůbec žádných skutečných úspor z odkupu. Takže zvažte své budoucí plány na koupi domu a jak dlouho můžete zůstat na místě, než se rozhodnete pro odkup hypotéky.
Další způsoby snížení hypotečních sazeb
Případně si kupující mohou vybrat, zda zaplatí za diskontní body, aby mohli odkoupit svou úrokovou sazbu. V tomto scénáři kupující zaplatí peníze předem za nákup bodů a věřitel v důsledku toho sníží svou úrokovou sazbu. Diskontní body mohou snížit úrokovou sazbu u hypotéky po dobu trvání úvěru, nikoliv jen po dobu prvních dvou let.
Odkup není totéž jako u hypotéky s upravitelnou sazbou (ARM), u níž je sazba stanovena na stanovenou dobu, než se upraví na variabilní sazbu. Například u hybridní hypotéky s 5/1 je sazba stanovena na prvních pět let, poté se sazba upravuje každoročně na základě výkonnosti základní referenční sazby.
Časté otázky o Buydownu
Jak funguje Buydown?
Hypoteční odkup umožňuje kupujícímu dočasně snížit úrokovou sazbu z úvěru na bydlení na prvních několik let, výměnou za několik málo.
Kolik bodů si můžete koupit na hypotéku?
Neexistuje žádný specifický limit na počet bodů, které si někdo může koupit na hypotéku. Ale počet bodů, které si jednotlivý kupující může koupit, může záviset na typu hypotéky a podmínkách úvěru.
Stojí za to kupovat body dolů?
Hypoteční odkup by se mohl vyplatit, pokud jste schopni ušetřit peníze na vaší úrokové sazbě během počáteční části doby trvání úvěru. Je však důležité, aby zvážila, co byste mohli zaplatit za poplatek za odkup a jak dlouho plánujete zůstat v domácnosti, aby posoudila své celkové úspory.