Co byla flexibilní platební ARM?
Flexibilní splátka ARM byla typem hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM), která dlužníkovi umožňovala každý měsíc vybírat z různých platebních možností. Na počátku nového tisíciletí byly běžné, mnoha lidem umožňovaly získat úvěry na bydlení, ale jejich laxní standardy přispěly ke krachu rizikových hypoték v letech 2007–2008.
Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) v roce 2014 prostřednictvím svých standardů pro kvalifikované hypotéky (QM) efektivně eliminoval flexibilní platební mechanismy.
Klíčové způsoby
Jak fungovaly flexibilní platební mechanismy ARM
Také známý jako opce-platba nebo opce ARM, flexibilní platba ARM obvykle nabízel čtyři různé platební možnosti:
Dlužníci mohli možnost platby, kterou využili, měsíc od měsíce měnit.
Úroková sazba na ARM byla typicky velmi nízká po dobu prvního až tří měsíců; poté se znovu nastavila na něco konkurenceschopnějšího. Obvykle existoval limit nebo strop pro částku, kterou mohla měsíční minimální splátka rok od roku zvyšovat. Hypotéky také obsahovaly zabudované přepočítávací období, obvykle každých pět let, kdy se splátka přepočítávala na základě zbývající doby trvání úvěru.
Historie flexibilních platebních systémů ARM
Flexibilní splátkové mechanismy ARM byly populární už před krizí rizikových hypoték v letech 2007-2008. Jejich popularita ostatně dost možná pomohla krizi spustit.
Na konci 90. let a na začátku 21. století ceny domů rychle rostly. Lidé toužili vlastnit a investovat do nemovitostí a flexibilní platby ARM jim to usnadňovaly.
Hypotéky měly velmi nízkou zaváděcí teaser úrokovou sazbu, typicky 1%, což mnoho lidí vedlo k domněnce, že si mohou dovolit dražší bydlení, než by mohl naznačovat jejich příjem. Ale teaser sazba byla často jen na jeden měsíc. Pak se úroková sazba resetovala na index, jako je Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) plus marže.
S využitím nové úrokové sazby si dlužníci mohli vybrat klasickou třicetiletou splátku hypotéky nebo ještě větší, zrychlenou patnáctiletou splátku. V praxi to dělalo jen málo dlužníků; po prvním měsíci se většina rozhodla buď pro bezúročnou splátku, nebo pro minimální měsíční splátku, která – i když byla vyšší než teaser rate – se stále zdála jako hodně.
Mnozí dlužníci nechápali, že když zaplatí jen měsíční minimum, připočtou se nezaplacené úroky k zůstatku úvěru, což je proces zvaný záporná amortizace. V podstatě se tím zvýšila výše úvěru. Když se v roce 2007 začaly hroutit ceny domů, dlužníci zjistili, že dluží na hypotékách víc, než kolik jejich domy stojí.
Mnoho flexibilních držitelů ARM zažilo to, čemu se říká platební šok – dramatický nárůst dluhů a závazků, které jejich příjem nedokáže pokrýt, což způsobí, že nebudou schopni dostát svým finančním závazkům.
Majitelé domů nemohli své domy prodat ani refinancovat, protože jejich hodnota byla příliš nízká. A jak se úrokové sazby začaly zvyšovat, mnoho dlužníků si nemohlo dovolit splácet měsíční splátky svých hypoték, což vedlo k neschopnosti splácet, která se rozšířila na mnoho finančních produktů, jako jsou cenné papíry kryté hypotékami (MBS), které byly založeny na těchto úvěrech. Banky, investiční firmy a další, které do těchto produktů masivně investovaly, čelily drtivým ztrátám a insolvenci.
Rizika flexibilních platebních ARM
Flexibilní splátky ARM měly mnoho drobného písma, které dlužníci často glosovali. Mnozí například ve skutečnosti nechápali koncept záporné amortizace – skutečnost, že placením pouze měsíčního minima mohli ve skutečnosti zvětšovat velikost svého dluhu. Další často přehlížený detail: Provádění minimálních splátek nemohlo trvat věčně. Většina ARM s opcí měla záporný limit amortizace, což znamená, že dlužník mohl provádět minimální splátky pouze do doby, než hodnota úvěru dosáhla 110% až 125% původní částky.
Minimální splátky se také každoročně zvyšovaly, někdy o procenta, která se nezdála jako moc, ale rychle se zvyšovala. A možnost placení pouze za úroky byla obvykle dobrá jen prvních 10 let. Mnohým majitelům domů se už po několika letech splátky úvěru více než zdvojnásobily.
Konec flexibilních platebních karet ARM
Lidé, kteří se rozhodli pro tyto půjčky, mohli být nezodpovědní, chamtiví nebo finančně neopatrní. Ale také byli do jisté míry oběťmi. Mnoho flexibilních platebních ARM bylo napsáno dravými věřiteli, kteří měli větší zájem na uzavření obchodu a provizi než na možný negativní finanční dopad, který by to mělo na dlužníky. Schvalovali lidem půjčky s vědomím, že tito lidé nejsou opravdu kvalifikovaní (podle tradičních standardů pro upisování) a nakonec si možná nebudou moci dovolit své hypotéky.
Aby CFPB odradila banky od vypisování úvěrů, které by potenciálně mohly přivést majitele domů k bankrotu, zavedla v roce 2014 program Kvalifikované hypotéky (QM). V rámci tohoto programu by určité typy stabilních hypoték získaly souhlas agentury s QM a vydávající banka by měla nárok na větší ochranu v případě platební neschopnosti.
Vzhledem k tomu, že negativně amortizující úvěry jako flexibilní splátky ARM nikdy nedostaly QM souhlas, banky od nich z velké části upustily ve prospěch konvenčnějších ARM a hypoték s fixní sazbou.
The Bottom Line
Až do roku 2014, kdy jej úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) fakticky zrušil, si dlužníci mohli vybrat typ hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM), který jim umožňoval vybírat si každý měsíc ze čtyř různých platebních možností. Tyto hypotéky byly běžné na počátku nového tisíciletí a umožňovaly mnoha lidem získat úvěry na bydlení, ale laxní standardy při vydávání hypoték přispěly ke krachu rizikových hypoték v letech 2007–2008. Flexibilní splátkové mechanismy ARM již nejsou ve Spojených státech k dispozici.