Co je frekvence úprav?
Frekvence úprav se týká sazby, při které je úroková sazba hypotéky s upravitelnou sazbou (ARM) po uplynutí počátečního období s pevnou sazbou znovu nastavena.
Frekvence může výrazně navýšit úrokové náklady po dobu trvání úvěru. Dlužník by si měl být této složky své hypotéky vědom před uzavřením.
Klíčové způsoby
Porozumění četnosti úprav
Frekvence úprav je důležitým, ale potenciálně přehlíženým rysem každé hypotéky s upravitelnou sazbou (ARM). Každá hypotéka má několik klíčových proměnných. Tyto hypotéky zahrnují úvodní období, během kterého je úroková sazba fixována, následované druhou fází, během které se sazba periodicky pohybuje tak, aby odrážela převládající tržní sazby.
Tržní sazby se promítají do indexové sazby, která je určena v původní hypoteční smlouvě. Počáteční období se obvykle pohybují v rozmezí od tří do deseti let. Úpravy sazeb jsou omezeny stropy pro počáteční a následné úpravy. Každý mechanismus ARM bude mít zpravidla absolutní strop sazeb, kterým se řídí sazba v kterémkoli okamžiku trvání úvěrové smlouvy.
Frekvence úprav je nejčastěji stanovena na jednu úpravu ročně. Obecně platí, že delší období mezi úpravami sazeb je pro dlužníka příznivější. Čím méně často je sazba upravována, tím méně často je dlužník vystaven riziku pohybu směrem nahoru ve zvoleném indexu.
Je důležité si uvědomit, že počáteční sazba ARM je obvykle nižší než sazba tradiční 30leté hypotéky. To pomáhá přilákat dlužníky k úvěru. Když se úpravy provádějí častěji, je věřitel schopen přizpůsobit sazbu úvěru převládajícím sazbám rychleji.
Důležité
Jediný způsob, jak se vyhnout úpravě sazeb u ARM, je refinancovat se do nové půjčky s fixní sazbou.
Četnost úprav vs. Frekvence
Frekvence úprav je sazba, kterou se úroková sazba vašeho ARM pravidelně upravuje. Sazba úprav představuje novou sazbu, kterou zaplatíte za ARM po každém následujícím období úprav. Opět to tedy může být vyšší nebo nižší než počáteční úroková sazba spojená s ARM, podle toho, jakým směrem se index nebo referenční sazba pohnula.
Jak již bylo zmíněno, ARM přicházejí s vestavěnými stropy sazeb, které zabraňují tomu, aby se vaše sazba nekontrolovaně zvyšovala. Existují dva typy stropů: Roční stropy a životnost úvěrových stropů. Roční strop omezuje částku, kterou může vaše sazba změnit v kterémkoli daném roce během doby trvání úvěru. Životnost úvěrového stropu stanoví minimální a maximální sazby, které budete platit po dobu trvání úvěru.
Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou umožňují během počátečního úvěrového období provádět pouze úročené splátky, tyto splátky však nesníží jistinu úvěru.
Jaká je nejlepší frekvence seřizování?
Obecně lze říci, že delší frekvence úprav je pro majitele domů lepší, protože znamená méně potenciálních změn úrokové sazby vašeho úvěru. ARM, jehož sazba se například měsíčně upravuje, by vás po dobu trvání úvěru mohl stát vyšší úrok ve srovnání s ARM, který se upravuje pouze jednou za rok nebo každých pět let.
Nejlepší frekvence úprav pro ARM je nakonec ta, kterou si můžete dovolit, na základě vašeho rozpočtu na nákup bydlení. Pokud máte konzistentní, stabilní příjem a úrokové sazby jsou obecně nízké plošně, pak častější úpravy sazeb nemusí být pro váš rozpočet tak zatěžující. Na druhou stranu, pokud vaše měsíční platby kolísají měsíc od měsíce nebo rok od roku, pak by to mohlo ztížit držet krok s vašimi úvěrovými závazky.
Varování
Je důležité dávat si pozor na možnost placení ARM, která vám může umožnit platit každý měsíc jen minimální částku, protože to může mít za následek negativní amortizaci.
Příklad četnosti úprav
Pro demonstraci důsledků různých četností úprav zvažte mechanismus ARM 5/1 s počáteční mírou 3% a horní hranicí úpravy 1%. Jedná se o mechanismus ARM, který bude mít první úpravu po pěti letech a následné úpravy jednou ročně po pátém roce.
Předpokládejme, že v průběhu pětiletého počátečního období se úrokové sazby vyšplhaly tak, že v prvním bodě korekce jsou převládající sazby na úrovni 6%. To má za následek novou sazbu ve výši 4% pro dlužníka v šestém roce jeho hypotéky, přičemž další korekce má přijít na konci tohoto roku.
Srovnejme tento scénář s úvěrem s měsíční periodicitou úprav. Takovému úvěru by trvalo jen tři měsíce, než by se vyšplhal na 6%. Za předpokladu, že by indexová sazba zůstala vysoká, byl by dlužník nucen platit 6% sazbu po dobu šesti měsíců, zatímco dlužník v prvním příkladu by zůstal na 4% za celý rok. Dlužník v prvním příkladu by těžil ze značných úspor.
Pomocí online hypoteční kalkulačky vám může pomoci odhadnout vaše celkové úrokové náklady, pokud byste si vybrali úvěr na bydlení s pevnou úrokovou sazbou.
Co je četnost úprav?
Frekvence úprav je sazba, při které se úroková sazba u hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) zvyšuje nebo snižuje současně se změnami základní referenční sazby. Typická frekvence úprav u hypoték s nastavitelnou sazbou je jeden rok, i když některé se místo toho mohou upravovat měsíčně nebo jednou za několik let.
Co je dobrá frekvence nastavení?
Dobrá frekvence úprav je taková, která vám umožní zachovat si určitou předvídatelnost s ohledem na měsíční splátky hypotéky a úrokovou sazbu, kterou budete platit. Méně úprav znamená méně změn úrokové sazby a splátky vašeho úvěru, zatímco častější úpravy by mohly výrazně změnit náklady na úvěr v průběhu času.
Jak často se ARM přizpůsobuje?
Frekvence úprav ARM se může lišit podle podmínek úvěru. Typická struktura ARM je 5/1, kdy majitel nemovitosti platí jednu fixní sazbu po dobu prvních pěti let, po které následuje roční úprava sazby. Další struktury ARM zahrnují 3/1, 7/10 a 10/1.