Co je to Hypoteční elektronický registrační systém – MERS?
Hypoteční elektronický registrační systém (Mortgage Electronic Registration System, MERS) je databáze vytvořená odvětvím hypotečního bankovnictví. Důvěrný elektronický registr hypoték, který vznikl ve Spojených státech, vede záznamy o převodech a úpravách obsluhovacích práv a vlastnictví úvěrů. Používá se v odvětví financování nemovitostí pro evidenci hypotečních úvěrů na bydlení a komerční úvěry.
MERS, který také odkazuje na soukromou společnost, která spravuje databázi, je schválen takovými státem podporovanými podniky, jako je Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) a Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), spolu s takovými vládními agenturami, jako je Federal Housing Administration (FHA) a Department of Veterans Administration (VA), které se zabývají půjčkami na bydlení. Využívají ho také kalifornské a utažské Housing Finance Agencies a všechny velké Wall Street ratingové agentury.
Klíčové způsoby
Pochopení systému elektronické registrace hypoték – MERS
Pokaždé, když je hypotéka prodána z jedné banky do druhé, je teoreticky připraveno postoupení – dokument, který prokazuje, že hypotéka byla převedena – a zaznamenáno v krajské katastrální evidenci. Postoupení převádí veškerý úrok, který měl původní věřitel z hypotéky, na novou banku.
Elektronickým sledováním převodů úvěrů odstraňuje MERS dlouholetou praxi, že věřitel musí při každém prodeji úvěru z jedné banky do druhé zaznamenávat postoupení do krajské evidence.
Systém MERS využívají původci hypoték, servisní pracovníci, půjčovatelé skladů, velkoobchodní půjčovatelé, maloobchodní půjčovatelé, správci dokumentů, zúčtovatelé, titulární společnosti, pojišťovny, investoři, okresní zapisovatelé a spotřebitelé. Úředníci okresních úřadů a majitelé domů mají k systému MERS přístup zdarma. Majitelé domů si mohou vyhledat informace o svých vlastních hypotékách, které jsou registrovány v systému.
Aby bylo možné využít elektronického sledování, přidělí mu poskytovatel hypotéky identifikační číslo hypotéky (MIN) a následně úvěr zaregistruje do databáze MERS. Někdy je jako hypoteční věřitel označen samotný MERS, jak je v dokumentech k hypotéce oficiálně nazýván původní věřitel; takový úvěr je označován jako původní hypoteční úvěr (MOM). Odtud může prodávající založit hypotéku u MERS jako zmocněnce věřitele (označovaného také jako příjemce) a následně postoupit nebo zaznamenat postoupení úvěru na MERS do evidence pozemků v kraji. Tím by se MERS stal hypotečním věřitelem záznamu.
Zatímco MERS může působit jako hypoteční věřitel v okresních záznamech o pozemcích, ve skutečnosti hypoteční úvěr nevlastní.
Pokud věřitel úvěr prodá, MERS aktualizuje své informace týkající se hypotéky. Obsluha hypotéky ji může nechat odstranit z databáze MERS zasláním žádosti o její deaktivaci. MERS to obratem oznámí Fannie Mae. Pokud chce poskytovatel hypotéky zcela ukončit své členství v MERS, musí to také Fannie Mae co nejdříve oznámit.
Klady a zápory systému elektronické registrace hypoték – MERS
MERS jako elektronické kontaktní místo pro hypoteční dokumenty – listiny důvěry a dlužní úpisy – výrazně zjednodušuje hypoteční proces. MERS může do určité míry působit jako úsporné opatření, protože tím, že působí jako hypoteční věřitel, snižuje náklady na evidenci převodu amortgage z jednoho věřitele na druhého. Mít úvěr na jméno MERS (jako nominee) v evidenci pozemků šetří čas a náklady na evidenci, protože při každé změně majitele úvěru není nutné provést více převodů.
Databáze ovšem vyvolala kritiku. Během bytové krize v roce 2008 systém občas ztěžoval zjišťování, kdo vlastně hypotéky vlastní. To vytvářelo výzvu pro majitele domů, kteří čelili exekuci nebo úlevě z půjček, protože potřebovali vědět, kdo drží jejich hypotéky, aby mohli vypracovat nějakou formu nápravy.