Co je hypotéka s nulovým kupónem?
Hypotéka s nulovým kupónem je dlouhodobá komerční hypotéka, která odkládá všechny splátky jistiny a úroků až do splatnosti hypotéky. Strukturování úvěru je akruální dluhopis, což znamená, že se splatný úrok valí do vypůjčené nesplacené částky. V době splatnosti dlužník buď dluhopis splatí, nebo vloží další úvěr za aktuální úrokové sazby.
Klíčové způsoby
Jak funguje hypotéka s nulovým kupónem
Hypotéky s nulovým kupónem se podobají dluhopisům s nulovým kupónem. Kupón, roční úroková sazba placená z úvěru, je nulová až do data vypršení platnosti, kdy musí být vše splaceno najednou, společně s celou půjčenou částkou.
Komerční projekty využívají hypotéky s nulovým kupónem, když peněžní toky na obsluhu dluhu nebudou pravděpodobně k dispozici, dokud nebude projekt téměř dokončen. Příkladem může být sportovní stadion. V takovém případě nejsou generovány žádné výnosy, dokud není stavba dokončena a schopna pořádat akce.
S hypotékou s nulovým kupónem může dlužník financovat komerční projekt s menším cash flow s tím, že zhodnocení hodnoty nemovitosti po dobu trvání úvěru postačuje k jeho splacení.
Příklad hypotéky s nulovým kupónem
Řekněme, že ABC Corp. si vezme hypotéku s nulovým kupónem ve výši 400 tisíc dolarů, která bude splatná za 20 let. V průběhu následujících dvou desetiletí ABC věřiteli nic nevrátí. Na rozdíl od klasických hypoték není firma povinna okamžitě začít postupně splácet jistinu, stejně jako úroky za privilegium vzít si úvěr.
To se všechno změní, když uplyne jeho 20 let. ABC musí najednou vrátit 400 000 dolarů, které si půjčila, společně se složeným úrokem z půjčky, nebo refinancovat za převládající úrokové sazby. Pokud tak neučiní, přijde o nemovitost a donutí ji předat klíče věřiteli.
V roce, kdy kansaská Franklin Savings Association prodala první emisi bezkupónových dluhopisů krytých hypotékami.
Zvláštní úvahy
Investoři mají možnost zapojit se do akce a vydělat na bezkupónových hypotékách a dluhopisech. Tyto investice jsou mezi některými investory oblíbené, částečně díky jejich dostupnosti na konkrétních realitních trzích a také proto, že bezkupónové dluhopisy se prodávají se slevou z nominální hodnoty bankovky.
Vzhledem k tomu, že neplatí žádné kupóny a peníze dodávají pouze v době splatnosti, mohou být ceny hypoték s nulovým kupónem velmi kolísavé. Podléhají také ročním platbám daně z příjmu, přestože je příjem přiřazován a investoři ho pravidelně nedostávají. Výjimkou by bylo, kdyby investiční dohoda neslibovala investorům konkrétní výnos, v takovém případě by neexistoval aktuální zdanitelný roční příjem.
Jiný podobný typ investice je provozován primárně pro Účty individuálního důchodu (IRA) a další subjekty, u kterých není zohledněno zdanění v běžném roce.