Co je možnost rozšíření?
Možnost rozšíření je vložená opce, která umožňuje firmě, která si zakoupila reálnou opci (což je právo podniknout určité kroky), rozšířit své operace v budoucnu s malými nebo žádnými náklady. Možnost rozšíření, na rozdíl od typických opcí, které získávají svou hodnotu z podkladového cenného papíru, získává svou hodnotu z flexibility, kterou poskytuje firmě.
Jakmile společnost realizuje počáteční fázi kapitálového projektu, může jí možnost rozšíření pomoci rozhodnout se, zda se s projektem pohne dál. Pokud jde o komerční nemovitosti, možnosti rozšíření poskytují nájemcům možnost přidat do pronajatých prostor více prostoru. Obvykle by se to týkalo kancelářských prostor nebo maloobchodní lokality, kde se nájemci snaží expandovat do přilehlých prostor.
Klíčové způsoby
Jak funguje možnost rozšíření
Manažeři společnosti mají často rádi reálné možnosti, protože dávají managementu právo (ale ne povinnost) usilovat o obchodní příležitosti nebo investice. Tato flexibilita umožňuje managementu odložit konečné rozhodnutí, dokud nebudou mít k dispozici všechny informace týkající se ekonomických a tržních podmínek, které by mohly ovlivnit jejich volbu. Tyto možnosti se nazývají reálné možnosti, protože odkazují na hmotný majetek, jako je majetek, vybavení, budovy a pozemky.
Pokud si například společnost není jistá, zda její nově představený produkt bude na trhu úspěšný, může si koupit typ reálné opce nazývané opce na rozšíření. Možnost rozšíření umožní firmě posoudit ekonomické podmínky v budoucnosti a určit, zda je ziskové pokračovat ve vývoji produktu, či nikoli.
Pokud by firma původně počítala s výrobou 1000 kusů během pěti let, uplatnění opce na rozšíření by jí umožnilo nakoupit další vybavení pro zvýšení kapacity za cenu, která je pod tržní hodnotou. Pokud jsou ekonomické podmínky dobré a expanze je žádoucí, společnost opci uplatní. V opačném případě umožní, aby opce na rozšíření pozbyla platnosti.
Opce na rozšíření by neměla být zaměňována s opční smlouvou, což je derivát založený na hodnotě podkladového cenného papíru, například akcie.
Jak se rozšiřující možnosti uplatňují v nemovitostech
Z hlediska nemovitostí bude možnost rozšíření obvykle zahrnovat omezení a ustanovení o jakýchkoli snahách nájemce o širší využití nemovitosti. Například u případných projektů rozšíření mohou být zavedena časová omezení, která nájemce omezí na určitou dobu, aby mohl své snahy dokončit.
Například v kancelářském komplexu může nájemce chtít zabrat více místa, aby se do něj vešly značné nové přírůstky zaměstnanců. V nájemní smlouvě může být uvedeno, že nájemce má jen určitý počet týdnů nebo měsíců na to, aby stavební čety upravily interiér budovy tak, aby umožňoval rozšíření půdorysu. Budou existovat ustanovení o tom, která strana – pronajímatel nebo nájemce – je zodpovědná za zaplacení úprav nájmu. Podmínky možnosti rozšíření by také mohly zahrnovat změny nájemného nájemce tak, aby odráželo větší stopu, kterou nájemce bude mít po dokončení prací.
Může se také jednat o ustanovení vycházející z toho, zda ostatní nájemci již využili možnosti rozšíření, což by mohlo ostatním bránit ve snaze o rozšíření svých prostor. Nájemce by také mohl chtít na nemovitosti ve vlastnictví pronajímatele postavit více budov, nejen kancelářských prostor v rámci budovy. Plány na rozšíření se mohou omezit na blízkost jiných objektů, instalací a prostor nájemce, které jsou již na místě.
Výhody a nevýhody možností rozšíření
Výhody
U malého podniku nebo začínající společnosti jim možnost rozšíření dává možnost rychle rozšířit své stávající operace v budoucnu, pokud by to bylo nutné. Neexistuje však žádná finanční sankce nebo povinnost přijmout rozšíření v budoucnu, pokud se společnost z jakéhokoli důvodu rozhodne proti. Možnost rozšíření umožňuje vedení odložit nebo oddálit rozšíření, dokud nenastane správný čas na základě obchodních podmínek společnosti.
Nabídnout nájemci možnost expanze může být z pohledu pronajímatele účinný způsob, jak ho nalákat k podpisu dlouhodobé nájemní smlouvy, zejména během ekonomického poklesu. Spíše než čelit vysoké míře neobsazenosti a ztrátě příjmů budou majitelé komerčních nemovitostí často udělovat koncese, které by v době prosperující ekonomiky nepotřebovali.
Nevýhody
Vyjednat možnost rozšíření, která je spravedlivá pro obě strany, může být ošidné. Například může být náročné určit, jaké bude spravedlivé tržní nájemné v určitém okamžiku v budoucnosti pro navrhované rozšíření. Je však důležité stanovit nájemné za optimalizovaný prostor ve fázi vyjednávání, než ho ponechat, dokud se nájemce nerozhodne využít opci.
Další nevýhodou je, že pronajímatel bude muset nechat volné místo, aby vyhověl potenciálu, že nájemce může využít opci a rozšířit se do ní. Náklady na údržbu místa, které se připočte ke ztrátě příjmů z pronájmu, mohou být vyšší, než si pronajímatel může dovolit. V takovém případě by nájemce mohl mít větší štěstí při vyjednávání o možnosti rozšíření, která říká, že nájemce má právo prvního odmítnutí jakéhokoli místa, které se v budově otevře, když se odstěhuje jiný nájemce.