Co je nájemné ve závěti?
Závazná držba nemovitosti je držba nemovitosti, kterou může kdykoli ukončit buď nájemce, nebo vlastník/pronajímatel. Existuje bez smlouvy nebo nájemní smlouvy a obvykle nespecifikuje dobu nájmu nájemce nebo výměnu platby. Dohoda se řídí právem státu a podmínky se mohou lišit podle států, i když v případech diskriminace vstupuje do hry federální právo.
„Estate-at-will“ je jiný název pro nájem podle vůle. Dohoda o nájmu podle vůle nebo nájmu podle vůle je obecně výhodná jak pro nájemce, tak pro vlastníky, kteří mohou chtít mít flexibilitu, aby mohli snadno a bez porušení smlouvy měnit nájemní situaci.
Klíčové způsoby
Jak funguje nájemní smlouva
Nájemníci, kteří mají povolení od svých pronajímatelů, ale nemají nájemní smlouvy, mají zpravidla nájemní smlouvu. Tyto nájemní smlouvy se někdy nazývají „meziměsíční“ nebo „nezávazné“, protože neexistuje žádná formální smlouva, která by upřesňovala dobu, po kterou bude nájem probíhat.
Závazná nájemní smlouva definuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem v případě, že striktní podmínky – například ty, které jsou obsaženy v nájemní smlouvě – neexistují, mají vadnou povahu nebo uplynula jejich platnost. Závazná nájemní smlouva může vzniknout také na počátku vztahu pronajímatel – nájemce.
Závazné nájemní smlouvy jsou účinné, pokud existuje ústní dohoda namísto písemné mezi oběma stranami, pokud existuje písemná dohoda, která buď uvádí, že nájem je na měsíční bázi nebo není stanovena žádná časová osa, nebo pokud nájem pokračuje po skončení původní nájemní smlouvy bez podpisu nové.
Uzavření závěti se zpravidla týká stran, které se znají. V některých případech se uskutečňují mezi členy rodiny.
Nájemci Holdoveru
Závislý nájemce se liší od nájemce, který zůstal, i když oběma chybí formální nájemní smlouva. Pozůstalý nájemce obvykle zůstává po vypršení smlouvy na dobu určitou – někdy i bez souhlasu pronajímatele. Pokud pronajímatel nadále přijímá platby za nájem, může nájemce byt legálně obsadit. Pokud ne, je nájemce považován za narušitele a musí se vystěhovat. Pokud tak neučiní, může pronajímatel zahájit řízení o vystěhování.
Protekce proti výpovědi z nájmu
Oběma stranám je poskytnuta určitá právní ochrana upravující vztah i v případě neexistence písemné dohody. Jen jeden příklad: Pronajímatel musí zajistit bezpečné prostředí, jak to vyžaduje zákon. Pronajímatel musí navíc poskytnout výpověď před vstupem do nájemcem užívané nemovitosti, jak se řídí místními stanovami.
Nájemce má také určité nevyslovené povinnosti, které musí plnit i v rámci nájmu podle své vůle. Nájemce musí platit nájemné a musí dodržovat všechna pravidla, na kterých se s pronajímatelem dohodl. Nájemce je také odpovědný za případné škody nad rámec běžného opotřebení nemovitosti. Obě strany se musí řídit místními předpisy, pokud jde o vyklizení nebo vyklizení nemovitosti.
I když neexistuje žádná formální dohoda, výpověď z nájmu se obvykle vyžaduje pro ukončení závěti.
Uvolnění nájemného na závěť
Zatímco ujednání o pronájmu nemusí mít písemné a dohodnuté požadavky týkající se oznámení záměru vyklidit prostor, podmínky jsou zpravidla stanoveny v místních předpisech pronajímatele – nájemce. Není neobvyklé, že se jak na nájemce, tak na pronajímatele vztahuje 30denní výpovědní lhůta. To znamená, že pokud nájemce zamýšlí vyklidit prostor nebo pronajímatel chce, aby nájemce vyklidil prostor, musí být druhé straně poskytnuta 30denní výpovědní lhůta. Důvod žádosti o vyklizení nemusí uvádět žádná ze stran. Oznámení je tradičně poskytováno písemně.
Například v Maine mohou pronajímatelé v dohodě o závěti vystěhovat nájemníky bez udání důvodu, ale o zamýšleném vystěhování musí písemně oznámit třicetidenní lhůtu. Za určitých okolností, mezi něž patří vážné poškození objektu, obtěžování sousedů, pachatel domácího násilí nebo sexuálního napadení a prodlení s placením nájemného nejméně sedm dní, však může pronajímatel dát nájemníkovi sedmidenní lhůtu k vyklizení na dohodu o závěti ve státě Maine.
Existují také okolnosti, kdy lze vypovědět závětní nájem bez nutnosti výpovědi o vyklizení. Pokud nájemce nebo vlastník nemovitosti zemře nebo se pronajímatel rozhodne nemovitost prodat, je nájemní smlouva neplatná.
Druhy pronájmů
Existují obecně čtyři různé typy nájmů, včetně nájmu-at-will.
V nájmu na léta je smlouva uzavřena na dobu určitou. Má stanovené datum zahájení a ukončení nájmu, kdy se předpokládá, že nájemce prostory opustí. Vzhledem k tomu, že datum ukončení nájmu je již stanoveno, není zpravidla třeba výpověď k vyklizení. Pronajímatel se však může rozhodnout nájemní smlouvu obnovit.
Pravidelný nájem umožňuje nájemci setrvat v nemovitosti po neurčenou dobu, protože nájemní smlouva nemá stanovené datum ukončení. Nájemní smlouva však obvykle stanoví, kdy je vyžadováno oznámení o vyklizení, a obě strany jsou povinny toto ustanovení dodržovat.
Jiným druhem nájmu je nájem trpící. V tomto typu smlouvy může nájemce legálně obývat nemovitost po vypršení nájemní smlouvy, ale předtím, než pronajímatel vydá oznámení o vyklizení. Nájemce tak překročil dobu, po kterou je vítán.