Co je to nekonformní hypotéka?
Nesporná hypotéka může být v kontrastu s vyhovující hypotékou.
Klíčové způsoby
Pochopení nekonformních hypoték
Ačkoli soukromé banky zpočátku píší většinu hypoték, často končí v portfoliích Fannie Mae a Freddie Mac. Tyto dvě GSE nakupují úvěry od bank a pak je balí do cenných papírů krytých hypotékami (MBS), které prodávají na sekundárním trhu. MBS je typ cenného papíru krytého aktivy (ABS) zajištěný souborem hypoték, které vznikly od regulované a autorizované finanční instituce. Zatímco existují soukromé finanční společnosti, které MBS koupí, zabalí a dále prodají, Fannie a Freddie jsou dva největší odběratelé.
Banky používají peníze z prodeje hypoték na investice do nabídky nových úvěrů, a to za současnou úrokovou sazbu. Fannie Mae a Freddie Mac si ale nemohou koupit jen tak nějaký hypoteční produkt. Obě GSE mají federální pravidla, která omezují nákup úvěrů, které jsou považovány za relativně bezrizikové. Tyto úvěry jsou v souladu s hypotékami a banky je mají rády právě proto, že je ochotně prodají.
Naproti tomu hypotéky, které si Fannie Mae a Freddie Mac nemohou koupit, jsou pro banky při psaní zákonitě rizikovější. Tyto obtížně prodatelné úvěry musí buď zůstat v portfoliu banky, nebo musí být prodány subjektům specializujícím se na sekundární trh s nevyhovujícími úvěry.
Druhy nekonformních hypoték
Existují různé situace dlužníků a typy půjček, které Fannie a Freddie považují za nekonformní.
Nejběžnější nekonformní hypotékou je to, co se často nazývá jumbo hypotéka – půjčky napsané na částku větší, než jsou limity Fannie Mae a Freddie Mac. V roce 2022 je tento limit ve většině amerických okresů 647 200 dolarů, ale v některých oblastech s vysokými náklady, jako je New York City nebo San Francisco, to může být až 970 800 dolarů.
Hypotéky nemusí být jumbo, aby byly nevyhovující. Nízká záloha může také vyvolat stav nevyhovující. Hranice se liší, ale může být 10 procent u klasické hypotéky nebo jen 3 procenta u úvěru Federální správy bydlení (FHA).
Typ nemovitosti může také určit, zda je hypotéka nevyhovující. Například kupci bytů často zakopnou, když zjistí, že jejich vysněná dovolenková jednotka nevyhovuje, protože komplex je považován za nezaručitelný. To zahrnuje bytová sdružení, kde jediný subjekt, například developer, vlastní více než 10 procent jednotek. Mezi další úskalí patří, pokud většina jednotek není obývána vlastníkem, pokud více než 25 procent plochy je komerčních, nebo pokud je sdružení vlastníků domů (HOA) v soudním sporu.