Co je nevlastník obsazen?
Obsazený nevlastník je klasifikace používaná ve statistice vzniku hypotéky, oceňování na základě rizika a bydlení pro investiční nemovitosti s jednou až čtyřmi jednotkami. Klasifikace znamená, že vlastník nemovitost neobývá. Termín obývaný nevlastník se obvykle nepoužívá pro nemovitosti určené k pronájmu pro více rodin, jako jsou bytové domy.
Klíčové způsoby
Pochopení nevlastníka obsazeno
Přesná klasifikace nemovitosti je důležitá pro poskytovatele úvěrů na nemovitosti, aby určili úrokovou sazbu, kterou budou dlužníkovi účtovat, a aby zajistili, že budou přiměřeně kompenzováni za rizika, která podstupují při půjčování peněz na nákup. Hypotéka na obývanou nemovitost bez vlastníka může mít mírně vyšší úrokovou sazbu než hypotéka na nemovitost obývanou vlastníkem. Důvodem je to, že u dlužníků obývaných nemovitostí bez vlastníka je vyšší pravděpodobnost, že hypotéku nesplatí.
Kvůli vyšší úrokové sazbě se někteří bezohlední dlužníci budou snažit klasifikovat hypotéku bez vlastníka jako hypotéku s vlastníkem, aby získali nižší úrokovou sazbu a ušetřili peníze. Jedná se o typ hypotečního podvodu známý jako podvod s obsazením.
K podvodu s držbou nemovitosti dochází, když dlužník lže na žádosti o hypotéku, zda nemovitost bude či nebude obývána vlastníkem. Pokud by se na to přišlo, dlužník by mohl čelit mnoha následkům, včetně trestního stíhání za bankovní podvod nebo požadavku věřitele, aby byl celý zůstatek hypotéky splacen okamžitě.
V některých situacích nemusí být pronájem nemovitosti obývané vlastníkem podvodem s obýváním, například když se majitel nemovitosti musí kvůli práci přestěhovat jinam. Aby se dlužníci nedopustili neúmyslného podvodu s obýváním, měli by se před pronájmem nemovitostí obývaných vlastníkem nájemníkům obrátit na své poskytovatele hypoték.
Obsazené nemovitosti bez vlastníka a realitní trh
V mnoha případech se nemovitostmi obývanými nevlastníky rozumí obytné domy a jiné rodinné domy, které jsou vlastněny a pronajímány jiným osobám. Nemovitosti obývané nevlastníky vyžadují pojistné krytí dříve, než je nájemci mohou využívat. Pokud navíc není nemovitost pronajímána nájemcům a je záměrně prázdná bez nájemců, bude nutný jiný typ pojištění nemovitosti.
Nákup a pronájem nemovitostí pro ostatní rezidenty představuje významnou část celkového realitního trhu. Ti, kteří do těchto nemovitostí investují, obvykle vyhledávají nemovitosti, které potřebují opravy, ale nabízejí možnost přilákat nájemníky, pokud jsou renovovány a přemístěny na trh. To by se mohlo týkat i různých typů rekreačních nemovitostí, které nejsou primárním obydlím majitele.
Okupované financování bez vlastníka
Pro nemovitosti obývané nevlastníkem konkrétně pro účely rekonstrukce existuje určitá kategorie financování. Úvěr na rekonstrukci obývané nevlastníkem je typem hypotéky, kterou může dlužník použít nejen na pořízení nemovitosti, ale také na půjčení finančních prostředků, které půjdou na rekonstrukci obydlí. V tomto případě se nebude jednat o nemovitost na klíč, kterou si investor může koupit a okamžitě pronajmout. Hodnota takové hypotéky se obvykle odvíjí od hodnoty nemovitosti po její rekonstrukci a rekonstrukci.
I když neexistuje minimální oprava, která by musela být provedena s finančními prostředky z tohoto typu hypotéky, rekonstrukce musí být trvalou součástí rezidence. Může se jednat o přístavbu nové koupelny, výměnu střechy, novou kanalizaci nebo dlažbu nové příjezdové cesty. Rekonstrukce musí také zvýšit celkovou hodnotu nemovitosti, na kterou byla hypotéka sjednána. Kosmetická vylepšení, která zvyšují přitažlivost nemovitosti, nestačí. Opravy a rekonstrukce musí přinést hmatatelné zlepšení tržní hodnoty obydlí. Takové hypotéky mohou zpravidla využít majitelé, kteří mají až čtyři financované nemovitosti obývané nevlastníky.
Proč je u neobsazených nemovitostí bez vlastníka vyšší úroková sazba?
Dlužníkům, kteří nehodlají bydlet v nemovitosti jako svém hlavním bydlišti, hrozí vyšší riziko nesplacení než dlužníkům, kteří v nemovitosti bydlí. Za účelem kompenzace tohoto rizika si věřitelé účtují vyšší sazby.
Je lepší poskytnout úvěr nebo si vzít půjčku na druhou nemovitost?
To záleží na vlastním jmění, které máte v primární rezidenci. Obecně platí, že sazby jsou nižší u refinancování primárních rezidencí než u nemovitostí obývaných nevlastníky. Získejte nějaké sazby od věřitelů, abyste si mohli udělat porovnání bok po boku.
Mohu získat lepší sazbu, když převedu nemovitost do své primární rezidence?
Pokud po delší době nemovitost neobýváte a rozhodnete se v ní bydlet jako v primárním bydlišti, možná budete moci refinancovat, abyste získali jinou sazbu. Mějte na paměti, že každé refinancování má náklady na uzavření, takže se ujistěte, že budete mít z refinancování hmatatelný čistý prospěch. Příkladem může být někdo, kdo vlastní chatu, kde rád tráví dovolenou, a kdo se do chaty nastěhuje na plný úvazek po odchodu do důchodu. Tento jedinec by mohl refinancovat, aby získal lepší sazbu na své chatě.
The Bottom Line
Termín nevlastníkem obývaná nemovitost je expozitura. Nevlastníkem obývaná nemovitost je taková nemovitost, ve které vlastník nemovitost neobývá. Nevlastníkem obývané nemovitosti mají vyšší úvěrové sazby než nemovitosti, které jsou vlastníkem obývané. To vytváří situaci, kdy jsou dlužníci v pokušení spáchat podvod s obýváním získat nižší sazby, ale spáchat hypoteční podvod je vždy špatný nápad. Pokud máte nevlastníkem obývanou nemovitost, ujistěte se, že vaše nemovitost je odpovídajícím způsobem pojištěna.