Co jsou práva na obsluhu hypoték (MSR)?
Práva na obsluhu hypotéky (MSR) odkazují na smluvní ujednání, ve kterém je právo na obsluhu stávající hypotéky prodáno původním poskytovatelem hypotéky jiné straně, která se specializuje na různé funkce spojené s obsluhou hypotéky.
Klíčové způsoby
Pochopení práv na poskytování hypotečních služeb (MSR)
MSR mají průběžné administrativní povinnosti, které se pravidelně zpracovávají po celou dobu trvání hypotéky. Mezi společná práva patří právo vybírat měsíční splátky hypotéky, odkládat daně a pojistné do úschovy a úroky a jistinu předávat poskytovateli hypotéky. Za to je poskytovateli služby kompenzován specifický poplatek, který je popsán ve smlouvě, která byla uzavřena na začátku servisní smlouvy.
Výše hypoteční splátky, úroková sazba, typ úvěru a další faktory zůstávají stejné. Pokud jde o dlužníka, mění se pouze adresa, na kterou jsou platby zasílány, a s případnými dotazy týkajícími se vašeho úvěru byste se měli obrátit spíše na servisního pracovníka než na původního poskytovatele hypotečního úvěru. Váš servisní pracovník se může kdykoli změnit, ale od původního poskytovatele úvěru byste měli obdržet výpověď nejméně 15 dní před tím, než k tomu dojde, a nový servisní pracovník by vás měl informovat také do 15 dnů od převzetí práv.
Federální bankovní zákony dovolují finančním institucím prodávat hypotéky nebo převádět práva na obsluhu na jiné instituce bez souhlasu spotřebitelů.
Příklad prodeje MSR
Sarah si od věřitele A vezme hypotéku ve výši 500 000 dolarů. Věřiteli posílá měsíční splátku jistiny a úroků. O tři roky později se věřitel A rozhodne převést své MSR na hypotéku Sarah na společnost B. Podle podmínek smlouvy je společnosti B vyplacen od věřitele A poplatek za zpracování všech zbývajících hypotečních splátek Sarah. Hypoteční věřitel pak může vynaložit více času a peněz na poskytování nových hypoték, zatímco společnost za předpokladu, že MSR předá splátky hypotéky věřiteli.
Zvláštní úvahy
Věřitelé také vydělávají tím, že účtují poplatky za počáteční hypotéky a získávají měsíční úroky z plateb. Hypotéky jsou jednoduše další aktiva, která bankám přinášejí větší příjmy.
Historie MSR
Trh MSR byl v posledních letech silný díky zlepšující se ekonomice, kvalitnějším hypotečním úvěrům a menšímu počtu nesplácených úvěrů. Zajišťovací fondy, banky a realitní investiční fondy (REITs) považují tato aktiva za atraktivní, protože MSR mohou přinášet vysoké úroky. Například SunTrust v prvním čtvrtletí 2016 nakoupil MSR v hodnotě 8 miliard dolarů jako prostředek k dosažení solidní návratnosti investic (ROI) a během několika měsíců jeho portfolio MSR obsahovalo nesplacené zůstatky jistin úvěrů v hodnotě 1,123 miliardy dolarů, které banka obsluhovala pro věřitele.
National Mortgage News v červnu 2019 uvedl, že MSR „jsou jednou z nejvýkonnějších tříd aktiv s pevným výnosem za posledních pět let“. Nicméně také uvedl, že „od října 2018, kdy se snížily střednědobé a dlouhodobé úrokové sazby, se předpoklady předpokládaného a skutečného předčasného splacení hypoték zrychlily, což způsobilo, že se očekávaná průměrná životnost MSR značně zkrátila“. To mělo za následek skutečnost, že „hodnoty MSR od dubna do května byly trvale (o polovinu) nižší.“ To znamená, uvádí National Mortgage News, „že poptávka ze strany kupujících MSR je stále velmi silná a kolem hodnot MSR panuje všeobecná shoda.“