Co je předplacený úrok?
Předplacený úrok je úrok, který dlužník zaplatí před prvním plánovaným splacením dluhu. Pro daňové účely se většina druhů předplacených úroků účtuje po dobu trvání úvěru. U hypotečních úvěrů může být předplacený úrok také prozatímním úrokem, který vznikne ode dne vypořádání do začátku prvního hypotečního období.
Klíčové způsoby
Pochopení předplaceného úroku
Během závěrečné fáze zpracování hypotečního úvěru (běžně označované jako uzavření) obdrží zájemce o nemovitost podrobný informační výkaz s přehledem všech nákladů spojených s koupí nemovitosti. Tento seznam může zahrnovat daně z nemovitosti, úvěrové poplatky, poplatky za vedení záznamů, náklady na titulní společnost a další výdaje. Mezi výdaji splatnými při uzavření jsou předplacené úrokové poplatky, které odkazují na denní úroky, které vznikají u hypotéky od data uzavření až do splatnosti první měsíční splátky hypotéky.
V závislosti na tom, kdy dojde k uzavření úschovy, může být první splátka hypotéky dlužníka v budoucnu několik týdnů i déle. Předplacený úrok splatný při uzavření je úrok z hypotéky, který dlužník dluží věřiteli během tohoto období před první splátkou hypotéky. Zatímco předplacený úrok může nastat v jiných typech úvěrových situací, kdy dlužník platí úrok předem, než vznikne, běžně je spojen s hypotékami.
Hypoteční body
Hypoteční body, jakýsi poplatek, který hypoteční věřitelé účtují dlužníkům, jsou považovány za druh předplaceného úroku. Také označovány jako diskontní body, jednorázový poplatek umožňuje dlužníkům snížit výši úroku, který platí věřiteli po dobu trvání úvěru. Obecně platí, že dlužník zaplatí za každý diskontní bod 1% z celkové výše úvěru. Každý bod snižuje úrokovou sazbu u hypotéky o jednu osminu až jednu čtvrtinu procenta.
Podobně jako u jiných typů předplacených úroků se body obvykle odečítají po dobu trvání úvěru (v tomto případě hypotéky). Za předpokladu, že jsou splněny určité podmínky, berní úřad (IRS) umožňuje odečíst tento typ předplacených úroků v roce, ve kterém jsou zaplaceny.
Jak se určuje předplacený úrok
Načasování uzavření hypotéky ovlivňuje výši splatného předplaceného úroku a také to, kolik času zbývá do první splátky hypotéky. Plánování předplaceného úroku, který má být zaplacen dříve v měsíci, může dát dlužníkovi více času na to, aby pak zaplatil svou počáteční splátku hypotéky.
Předplacený úrok je stále ještě počáteční náklad, který je třeba pokrýt. Stanovení data splatnosti předplaceného úroku blíže ke konci měsíce by dlužníkovi poskytlo více času na zaplacení těchto nákladů. Počáteční splátka hypotéky pak bude potřeba v krátké době. Změna úrokové sazby nebo výše jistiny hypotéky může snížit splatný předplacený úrok. Pro dlužníka však může být náročné vyjednat takové změny s věřitelem.
Je možné, aby se předplacený úrok, který je způsoben změnou mezi okamžikem odhadu úvěru a okamžikem zveřejnění závěrečné informace. Poplatky mohou být denně rozdělovány od uzavření až do splatnosti první splátky hypotéky. Tento výpočet bude založen na roční úrokové sazbě, která bude na hypotéku aplikována.Konkrétní výpočet se může lišit podle poskytovatele úvěru. Mohou existovat možnosti, jak platby u hypotéky přeskočit, ale předplacený úrok bude stále třeba pokrýt.
Zvláštní úvahy
Pokud se dlužník snaží refinancovat hypotéku, mohlo by to ovlivnit předplacené úroky z nového financování. Částka jistiny, která zůstává splatná, může být strukturována tak, aby dlužník mohl platbu přeskočit. Dlužník bude i nadále odpovídat za nesplacenou částku a bude muset zaplatit předplacené úroky z toho, co je sjednáno podle nových podmínek financování, které si opatřil.