Co je půjčka na obtékání?
Zátěžový úvěr je typ hypotečního úvěru, který lze použít v obchodech s financováním vlastníka. Tento typ úvěru zahrnuje hypotéku prodávajícího na bydlení a přidává další přírůstkovou hodnotu, aby se dospělo k celkové kupní ceně, která musí být zaplacena prodávajícímu v průběhu času.
Klíčové způsoby
Pochopení zápůjček
Forma financování, o kterou se opírá tzv. wrap-around úvěr, se běžně používá u obchodů financovaných prodávajícím. Tento wrap-around úvěr nabývá stejných charakteristik jako úvěr financovaný prodávajícím, ale do podmínek financování započítává aktuální hypotéku prodávajícího.
Prodávající financování je typ financování, který umožňuje kupujícímu zaplatit jistinu přímo prodávajícímu. Prodávající obchody financování mají pro prodávajícího vysoká rizika a obvykle vyžadují vyšší než průměrné zálohy. U obchodu financovaného prodávajícím je dohoda založena na směnce, která podrobně popisuje podmínky financování. Prodávajícím financovaný obchod navíc nevyžaduje, aby byla jistina vyměněna předem, a kupující provádí splátkové platby přímo prodávajícímu, které zahrnují jistinu a úrok.
Oboustranné úvěry mohou být pro prodávající riskantní, protože přebírají plné riziko nesplacení úvěru. Prodávající si musí být také jisti, že jejich stávající hypotéka neobsahuje doložku o zcizení, která vyžaduje, aby instituci poskytující hypoteční úvěr splatili v plné výši, pokud je vlastnictví kolaterálu převedeno nebo pokud je kolaterál prodán. U většiny hypotečních úvěrů jsou běžné doložky o zcizení, které často brání tomu, aby docházelo k obchodům s úvěry typu wrap-around.
Jak funguje půjčka na obtékání
Oboustranné úvěry navazují na koncepci financování vlastníkem a využívají stejné základní struktury. Oboustranná úvěrová struktura se používá v obchodu financovaném vlastníkem, kdy má prodávající zbývající zůstatek k zaplacení prvního hypotečního úvěru na nemovitost. Oboustranný úvěr zohledňuje zbývající zůstatek stávající hypotéky prodávajícího při jeho smluvně sjednané hypoteční sazbě a přidává přírůstkový zůstatek, aby se dospělo k celkové kupní ceně.
V případě tzv. wrap-around úvěru vychází základní úroková sazba prodávajícího z podmínek stávajícího hypotečního úvěru. Aby se prodávající dostal na pokraj rentability, musí získat alespoň úrok, který odpovídá úrokové sazbě z úvěru a který musí být ještě splacen. Prodávající má tedy flexibilitu při sjednávání úrokové sazby kupujícího na základě jeho aktuálních podmínek. Obecně platí, že prodávající bude chtít sjednat nejvyšší možnou úrokovou sazbu, aby mohl splácet první hypotéku a také získat marži z obchodu.
Příklad půjčky na obtékání
Řekněme, že Joyce má hypotéku ve výši 80 000 dolarů nesplacenou na svůj dům s fixní úrokovou sazbou 4%.
Souhlasí, že svůj dům prodá Brianovi za 120 000 dolarů, který složí 10% a zbytek si půjčí, tedy 108 000 dolarů, při sazbě 7%.
Joyce vydělá 7% z 28 000 dolarů (rozdíl mezi 108 000 dolarů a 80 000 dolarů, které stále dluží), plus rozdíl mezi 7% a 4% (tj. 3%) ze zůstatku 80 000 dolarů hypotéky.