2-1 buydown je hypoteční smlouva, která stanovuje nízkou úrokovou sazbu pro první rok úvěru, o něco vyšší sazbu pro druhý rok a pak plnou sazbu pro třetí a další roky.
Klíčové způsoby
Jak 2-1 Buydowns fungují
Odkoupení je technika financování nemovitostí, která usnadňuje dlužníkovi získat hypotéku s nižší úrokovou sazbou. Tato nižší sazba může trvat po dobu trvání hypotéky (jak se často stává, když dlužník zaplatí věřiteli předem extra body) nebo po určitou dobu. Odkoupení 2-1 je jeden druh dočasného odkupu, v tomto případě trvající dva roky.
Při odkupu v poměru 2:1 se úroková sazba bude rok od roku zvyšovat, dokud se ve třetím roce neusadí na svou trvalou sazbu. Aby věřitelé vyrovnali úrok, který v těchto prvních letech neobdrží, budou si účtovat dodatečný poplatek.
Za odkup může zaplatit buď kupující nemovitosti, nebo prodávající nemovitosti. Tato platba může mít podobu hypotečních bodů nebo paušální částky uložené na vázaném účtu u věřitele a sloužící k dotování snížených měsíčních plateb dlužníka.
Prodejci, včetně stavitelů domů, často používají 2-1 odkupy jako pobídku pro potenciální kupce.
Příklad hypotéky 2-1 Buydown
Předpokládejme, že realitní developer nabízí odkup svých nových domů v poměru 2:1. Pokud by převládající úroková sazba u 30letých hypoték činila 5%, mohl by zájemce o bydlení získat hypotéku, která by si účtovala jen 3% v prvním roce, pak 4% v druhém roce a 5% po něm.
Pokud by si kupec nemovitosti vzal například hypotéku ve výši 200 tisíc dolarů na 30 let, pak by jeho měsíční splátky během prvního roku činily 843 dolarů. Ve druhém roce by zaplatil 995 dolarů. Po skončení druhého roku by se jeho měsíční splátka zvýšila na 1 074 dolarů, kde by zůstala po zbytek hypotéky.
2-1 Buydown pro a proti
Prodávajícím domů může výkup v poměru 2:1 pomoci tím, že jim usnadní a někdy i urychlí prodej domů za dobrou cenu. Nevýhodou samozřejmě je, že to něco stojí, což v konečném důsledku snižuje, kolik z prodeje získají.
Pro zájemce o vlastní bydlení má odkup 2:1 několik potenciálních výhod. Jednak jim může pomoci, aby si mohli dovolit větší hypotéku a dražší bydlení, než na které by jinak měli nárok. Za druhé jim to získá nějaký čas, než se jim hypoteční splátky zvýší na celou částku, což může být užitečné, pokud jejich příjem také rok od roku stoupá.
Nevýhodou pro zájemce o vlastní bydlení je riziko, že jejich příjmy nebudou držet krok s těmito zvyšujícími se splátkami hypoték. V takovém případě by se mohli ocitnout v příliš malém napětí a dokonce by museli dům prodat.
Kdy použít 2-1 Buydown
Domácí prodejci mohou chtít zvážit nabídku (a zaplacení) odkupu 2-1, pokud mají potíže s prodejem a potřebují poskytnout pobídku k nalezení kupce.
Dlužníci mohou mít z odkupu prospěch, pokud jim umožní koupit si dům, který chtějí, za cenu, kterou si mohou dovolit. Budou však také chtít zvážit, co by se stalo, kdyby jejich příjem nerostl dostatečně rychle, aby udržel krok s jejich budoucími měsíčními splátkami.
Kupující by se také měli ujistit, že v první řadě získají férový obchod s domem. To proto, že někteří prodávající by mohli zvýšit cenu domu, aby vyrovnali náklady na odkup 2-1.
Upozorňujeme, že odkupy nemusí být dostupné v rámci některých státních a federálních hypotečních programů nebo od všech věřitelů. Odkup v poměru 2:1 je možný u půjček s pevnou sazbou od Federálního úřadu pro bydlení (FHA), ale pouze u nových hypoték a ne u refinancování. Podmínky se mohou lišit i mezi jednotlivými věřiteli.