Co je Real Estate Investment Trust (REIT)?
Realitní investiční fond (REIT) je společnost, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti vytvářející příjmy.
Vzorem podílových fondů sdružují REITs kapitál mnoha investorů. To umožňuje jednotlivým investorům získávat dividendy z realitních investic – aniž by museli sami kupovat, spravovat nebo financovat nějaké nemovitosti.
Klíčové způsoby
Real Estate Investment Trust (REIT)
Jak fungují REITs
Kongres založil REITs v roce 1960 jako dodatek k rozšíření spotřební daně z doutníků. Ustanovení umožňuje investorům kupovat podíly v portfoliích komerčních nemovitostí – něco, co bylo dříve dostupné pouze bohatým jednotlivcům a prostřednictvím velkých finančních zprostředkovatelů.
Nemovitosti v portfoliu REIT mohou zahrnovat bytové komplexy, datová centra, zdravotnická zařízení, hotely, infrastrukturu – v podobě optických kabelů, mobilních věží a energetických plynovodů – kancelářské budovy, maloobchodní centra, self-storage, timberland a sklady.
Obecně se REITs specializují na specifický realitní sektor. Nicméně diverzifikované a specializované REITs mohou mít ve svém portfoliu různé typy nemovitostí, například REIT, který se skládá z kancelářských i maloobchodních nemovitostí.
Mnoho REITs je veřejně obchodováno na významných burzách cenných papírů a investoři je mohou po celou dobu obchodování nakupovat a prodávat jako akcie. Tyto REITs se obvykle obchodují pod značným objemem a jsou považovány za velmi likvidní nástroje.
Co se kvalifikuje jako REIT?
Většina REITs má přímočarý obchodní model: REIT si pronajímá prostory a inkasuje nájemné za nemovitosti, tento příjem pak rozděluje jako dividendy akcionářům. Hypoteční REITs nevlastní nemovitosti, ale místo toho financují nemovitosti. Tyto REITs získávají příjem z úroků ze svých investic.
Aby se společnost kvalifikovala jako REIT, musí splňovat určitá ustanovení v zákoníku interních příjmů (IRC). Tyto požadavky zahrnují především dlouhodobé vlastní nemovitosti vytvářející příjmy a rozdělují příjmy akcionářům. Konkrétně musí společnost splňovat následující požadavky, aby se kvalifikovala jako REIT:
Dnes se odhaduje, že REITs dohromady drží zhruba 3,5 bilionu dolarů v hrubých aktivech; veřejně obchodované akcie REITs tvoří 2,5 bilionu dolarů.
Druhy REITs
Existují tři typy REITs:
Druh REIT
Holdings
Equity
Vlastní a provozuje nemovitosti produkující příjmy
Hypotéka
Drží hypotéky na nemovitosti
Hybrid
Vlastní nemovitosti a drží hypotéky
REITs lze dále klasifikovat podle toho, jak jsou jejich akcie kupovány a drženy:
Jak investovat do REITs
Do veřejně obchodovatelných REITs – stejně jako do REIT podílových fondů a REIT fondů obchodovaných na burze (ETF) – můžete investovat nákupem akcií prostřednictvím makléře. Akcie neobchodovaného REIT si můžete koupit prostřednictvím makléře nebo finančního poradce, který se podílí na neobchodované nabídce REIT.
REITs jsou také zahrnuty v rostoucím počtu investičních plánů s definovanými přínosy a definovanými příspěvky. Podle Nareita, washingtonské výzkumné firmy REIT, která sídlí ve Washingtonu, D.C., vlastní REITs odhadem 145 milionů amerických investorů buď přímo, nebo prostřednictvím penzijního spoření a jiných investičních fondů.
503 000
K roku 2022 vlastnily REITs dohromady více než půl milionu jednotlivých nemovitostí.
Klady a zápory investování do REITs
REITs mohou hrát důležitou roli v investičním portfoliu, protože mohou nabídnout silnou, stabilní roční dividendu a potenciál pro dlouhodobé zhodnocení kapitálu. Celková návratnost REIT za posledních 20 let překonala index S&P 500, další indexy a míru inflace. Jako u všech investic mají REITs své výhody a nevýhody.
Na druhou stranu, REITs se snadno nakupují a prodávají, protože většina obchoduje na veřejných burzách – což je vlastnost, která zmírňuje některé tradiční nevýhody nemovitostí. Výkonnostně REITs nabízejí atraktivní výnosy upravené o riziko a stabilní cash flow. Také přítomnost nemovitosti může být pro portfolio dobrá, protože poskytuje diverzifikaci a příjmy založené na dividendách – a dividendy jsou často vyšší, než můžete dosáhnout s jinými investicemi.
Nevýhodou je, že REITs nenabízejí mnoho, pokud jde o kapitálové zhodnocení. Jako součást své struktury musí 90% příjmů vyplácet zpět investorům. Pouze 10% zdanitelného příjmu tedy může být reinvestováno zpět do REIT na nákup nových podílů. Další negativa jsou, že dividendy REIT jsou zdaňovány jako pravidelný příjem a některé REITs mají vysoké manažerské a transakční poplatky.
Likvidita
Diverzifikace
Transparentnost
Stabilní cash flow prostřednictvím dividend
Atraktivní výnosy upravené podle rizika
Nízký růst
Dividendy jsou zdaňovány jako pravidelný příjem
Podléhá tržnímu riziku
Potenciál pro vysoké manažerské a transakční poplatky
REIT podvod
Je také dobré podívat se na makléře nebo investičního poradce, který REIT doporučuje. SEC má bezplatný vyhledávací nástroj, který vám umožní vyhledat, zda je investiční profesionál licencován a registrován.
Real-World Example of a REIT
Další úvahou při výběru REITs je podívat se na sektory realitního trhu, které jsou horké. Které vzkvétající sektory ekonomiky lze obecně využít prostřednictvím realit? Například zdravotnictví je jedním z nejrychleji rostoucích odvětví v USA – zejména v oblasti růstu lékařských budov, ambulantních pečovatelských center, zařízení pro seniory a důchodových komunit.
Co znamená REIT?
REIT je zkratka pro „Real Estate Investment Trust“. REIT je organizován jako partnerství, korporace, trust nebo sdružení, které investuje přímo do nemovitostí prostřednictvím nákupu nemovitostí nebo skupováním hypoték. REITs emitují akcie, které obchodují na burze a jsou kupovány a prodávány jako běžné akcie.Aby byla společnost považována za REIT, musí investovat alespoň 75% svých aktiv do nemovitostí a získávat alespoň 75% svých výnosů z činností souvisejících s nemovitostmi.
Musí REITs vyplácet dividendy?
Podle zákona a nařízení IRS musí REITs vyplatit 90% nebo více ze svých zdanitelných zisků (akcionářům ve formě dividend. V důsledku toho jsou společnosti REIT často osvobozeny od většiny daně z příjmu právnických osob. Akcionáři REITs, kteří obdrží dividendy, jsou zdaněni, jako by se jednalo o běžné dividendy.
Co je kancelářská spona REIT?
„Papírová sponka REIT“ zvyšuje daňové výhody, které REIT poskytuje, a zároveň mu umožňuje provozovat nemovitosti, které takové svěřenské fondy běžně provozovat nemohou. Je tak pojmenována, protože zahrnuje dva různé subjekty, které jsou „sepnuty“ dohromady prostřednictvím dohody, kdy jeden subjekt vlastní nemovitosti a druhý je spravuje. Papírová sponka REIT zahrnuje přísnější regulační dohled, protože může docházet ke střetu zájmů, a v důsledku toho je tato forma REIT neobvyklá. Je podobná, ale strukturou pružnější než „sešívaná REIT“.