Co je závazek převzetí?
Závazek převzetí je písemná záruka věřitele na poskytnutí trvalého financování, které nahradí krátkodobý úvěr k určitému budoucímu datu, pokud projekt dosáhl určité fáze.
Klíčové způsoby
Pochopení závazku převzetí
V komerčním developmentu je zcela běžný závazek převzetí nemovitosti. Zaručuje, že banka vydá hypotéku na nemovitost po dokončení stavby nebo rekonstrukce. Zajišťuje také, že dlouhodobý komerční hypoteční věřitel splatí nebo si vezme krátkodobý stavební úvěr a jeho kumulované úroky.
Závazky převzetí zmírňují riziko pro věřitele stavebních úvěrů a umožňují pokračování developmentu. Developeři si obvykle půjčují krátkodobé prostředky (překlenovací úvěry), aby zaplatili výstavbu svých projektů.
Projekty však mohou být zpožděny kvůli stávkám zaměstnanců, problémům dodavatelů, ekologickým problémům nebo celé řadě dalších proměnných. Tváří v tvář vyhlídkám vyšších nákladů z těchto nezdarů by developer mohl být v pokušení projekt opustit a úvěr nesplatit. Proto krátkodobí věřitelé obvykle vyžadují, aby se jiný věřitel, který souhlasil s tím, že se stane trvalým držitelem hypotéky na dokončený projekt, zavázal k převzetí úvěru dříve, než s poskytnutím úvěru souhlasí.
Práce se závazky převzetí
Závazek k odběru, nazývaný také půjčka k odběru nebo dohoda o odběru, dává staviteli možnost půjčit si určitou částku peněz za dohodnutou úrokovou sazbu (často navázanou na index) na určitou dobu. Dohoda bude obsahovat některé nepředvídatelné události, jako například:
Závazek je často od podlahy ke stropu. Od podlahy ke stropu znamená, že na projekt bude půjčena konkrétní konečná částka a v případě nesplnění eventualit bude půjčena menší částka. Tyto eventuality se snaží ochránit nebo odškodnit jak stálého věřitele, tak původního krátkodobého věřitele v případě problémů v budoucnosti. Princip fungování je takový, že zajistit hladký průběh projektu je úkolem developera, nikoli banky. Banka se bude snažit omezit jejich vystavení problémům developera.
Mezera ve financování závazků
Věřitel ve stavebnictví samozřejmě nechce riskovat, že stálý věřitel bude zadržovat finanční prostředky kvůli nepředvídaným událostem, což by mohlo mít dopad na splacení úvěru na výstavbu. Závazky k čerpání tedy zahrnují i rezervy na financování mezer. Mezerové financování neboli překlenovací úvěry pomáhají v případě, že některá z nepředvídaných událostí vyvolá částečnou platbu od stálého věřitele.
Například pokud si nová kancelářská věž nepronajme dostatek jednotek, aby splnila podmínku minimální obsazenosti uvedenou v závazku převzetí, zajistí výpadek financování, že věřitel stavby bude splacen, i když ještě nebyla vydána konečná hypotéka.