Co je to užití a obsazení (U&O)?
Termín užívání a obývání (U&O) odkazuje na dohodu o nemovitostech mezi dvěma stranami, která umožňuje jedné straně užívat a/nebo obývat nemovitost před převodem vlastnictví z jedné strany na druhou. U&O poskytuje určitou jistotu, pokud a když nastanou komplikace kvůli problémům s financováním nebo když dojde k prodlevám v procesu uzavírání. Některé vlády vyžadují U&O při každém prodeji nemovitostí, aby zajistily práva všech zúčastněných stran.
Povolení k užívání a obývání vyžadují, aby byl při převodu nemovitosti uhrazen poplatek, který se používá k úhradě prohlídky domu.
Jak funguje použití a obsazení (U&O)
Transakce s nemovitostmi většinou probíhají hladce – většinou. V některých případech se ale zúčastněné strany mohou setkat s různými problémy. Kupující při transakci může mít například problémy se zajištěním nebo finalizací hypotečního financování, nebo může dojít k prodlevě v uzavření, pokud je problém s tím, aby prodávající zúčtoval vlastnické právo k nemovitosti. Pokud tedy jedna strana požaduje užívání nemovitosti před dokončením převodu vlastnictví, může tak učinit sepsáním smlouvy o užívání a užívání nemovitosti.
Jak je uvedeno výše, existují určité jurisdikce, které vyžadují formální dohodu předtím, než je kupující nebo prodávající schopen obývat nemovitost. Jedná se o právně závazné smlouvy, které stanovují limity pro dobu, po kterou může strana na nemovitosti pobývat, než může být učiněno jakékoli opatření. Dohoda může například umožnit prodávajícímu zůstat v bytě po dobu jednoho měsíce, dokud není ukončen proces uzavření, než je vlastnictví převedeno na kupujícího.
Předpisy U&O obvykle požadují, aby prodávající nemovitosti zaplatil poplatek kolem 100 dolarů a umožnil vládnímu úředníkovi, aby si nemovitost prohlédl. Kontrola zajistí, že nemovitost vyhovuje místním zákonům o bydlení a vyhláškám a že byla podána všechna potřebná povolení. Kontrola – označovaná také jako kontrola dalšího prodeje – musí být dokončena v omezeném časovém rámci. Poté je vydán certifikát U&O nebo povolení k obývání, které může být platné pouze po omezenou dobu, například 90 dní.
V oblastech, které nemají U&O požadavek, mohou kupující a prodávající sami rozhodovat o tom, v jakém stavu jsou ochotni koupit a prodat nemovitost, což umožňuje transakci rychle a hladce pokračovat.
Klíčové způsoby
Zvláštní úvahy
Kupující si může zakoupit soukromou domovní prohlídku a může požádat prodávajícího o provedení oprav jako podmínku uzavření obchodu. Prodávající může svobodně souhlasit s provedením oprav, jednat o tom, že kupující provede část oprav, nebo od transakce odstoupit. V případě zapojení místní samosprávy je prodávající nucen vynaložit čas a peníze na opravu všeho, co vláda považuje za nezbytné, bez ohledu na požadavky budoucího kupujícího.
Prodejci musí dokončit všechny opravy nastíněné jejich místní vládou v jurisdikcích, které vyžadují U&O dohody, zatímco prodejci, kde s nemovitostmi v oblastech, které nemají žádné U&O požadavky může odmítnout platit za jakékoli modernizace.
Výhody a nevýhody smluv o užívání a obsazení
U&O dohody mezi kupujícími a prodávajícími nemovitosti mohou být použity k pokrytí neočekávaných změn data nastěhování a užívání nemovitosti. U&O dohoda by mohla mít podmínky, které kupujícímu nemovitosti zajistí včasný přístup k přestěhování nábytku a věcí do objektu. Kupující by stále musel čekat do oficiálního data obsazení, než by mohl nemovitost převzít do plného vlastnictví. To může být nutné, pokud kupující již uzavřel prodej své předchozí nemovitosti a musí se přestěhovat.
Prodávající nemovitosti se také může dostat do problémů, které transakci uzavřou a přesunou se na její novou nemovitost. Mohou zůstat mezi oběma nemovitostmi bez místa, které by mohli plně obsadit jako vlastník. Smlouva o užívání a užívání by mohla novému vlastníkovi, který nemovitost koupil, umožnit, aby dal prodávajícímu svolení, aby zůstal v prostorách po nějakou další dobu, než se problémy vyřeší.