Co jsou dluhopisy orgánů bytové správy?
Dluhopisy úřadů pro bydlení, neboli dluhopisy na bydlení, vydává státní nebo místní vládní agentura, aby pomohla financovat výstavbu nebo rekonstrukci dostupného nájemního bydlení. V rámci určitých programů mohou být výnosy z těchto dluhopisů použity také na pomoc lidem s nízkými příjmy při nákupu domů. Úroky, které investoři získají z dluhopisů úřadů pro bydlení, jsou osvobozeny od federálních daní a mohou být také osvobozeny od státních a místních daní z příjmu.
Stejně jako většina obecních dluhopisů jsou dluhopisy bytových úřadů historicky považovány za velmi bezpečné investice. V tomto případě jsou dluhopisy kryty federální vládou, která na ně pohlíží jako na prostředek podpory výstavby bytů pro lidi s nízkými příjmy.
Klíčové způsoby
Pochopení dluhopisů orgánů bytové správy
Obecní úřad může vydat dluh ve formě dluhopisů k získání kapitálu na financování projektů. Dva typy obecních dluhopisů jsou dluhopisy s obecnou povinností a dluhopisy s příjmy. Úroková platba a splátka jistiny dluhopisu s obecnou povinností (GO) jsou financovány z finanční pokladny státu nebo místní samosprávy.
Stát a místní samosprávy vydávají dluhopisy na bydlení k financování výstavby nebo rekultivace dostupného nájemního bydlení. Kromě splacení jistiny dluhopisu musí stát nebo lokalita platit úroky z peněz, které si půjčí. Jako dluhopisy na soukromou činnost (PAB) mohou být dluhopisy na bydlení vydávány jménem kvalifikovaných ziskových a neziskových developerů k financování nízkopříjmových projektů bydlení pro více rodin a seniorů.
Výnosy z dluhopisů na bydlení mohou být také vydány na poskytování levného hypotečního financování rodinám nebo jednotlivcům s nízkými příjmy, aby si mohli pořídit bydlení. Hypotéky poskytované prostřednictvím dluhopisů na bydlení jsou omezeny na zájemce o první bydlení, kteří nevydělají více než medián příjmů v oblasti. Cena bydlení pořízeného s hypotékou na dluhopisy na bydlení je navíc omezena na 90 % průměrné kupní ceny na plochu.
Zvláštní úvahy
Dluhopisy na bydlení mají obvykle nízkou úrokovou sazbu a mohou být vydány jako závazek poptávky s pevnou nebo pohyblivou sazbou (VRDO). Splátky jistiny a úroků držitelům dluhopisů se provádějí ze zastavených splátek hypoték a výnosů z investic.
Splátky hypoték ze strany dlužníků inkasuje správce dluhopisu na bydlení, který prostředky investuje do krátkodobých investic až do plánovaného termínu, kdy zaplatí úroky držitelům dluhopisů. Platba dluhopisů na bydlení je v podstatě kryta včasnou a konzistentní platbou úroků a splátkou jistiny podkladových hypoték ze strany dlužníků.
Dluhopisy na bydlení jsou výhodné jak pro stát, tak pro soukromé investory. Na jedné straně vláda získává přístup k velkému množství levného financování. Na druhé straně jsou daňové výhody, které dluhopisy na bydlení nabízejí, velmi atraktivní pro ty, kteří se nacházejí v horních daňových pásmech.
Pro investory je úrok placený dluhopisy na bydlení osvobozen od federální a někdy i státní daně z příjmu. Čím vyšší je mezní daňová sazba, tím hodnotnější je osvobození dluhopisů na příjmy z bydlení od daně. Ačkoli investoři podléhající alternativní minimální dani (AMT) mohou podléhat daním, osvobození znamená, že investoři ve vysokých federálních daňových pásmech mají prospěch z dluhopisů na příjmy a dalších komunálních dluhopisů. Toto osvobození od daně pomáhá kompenzovat nízkou úrokovou sazbu dluhopisů.
Vzhledem k tomu, že s sebou nesou vládní dluh, vyžaduje někdy prodej dluhopisů bytových úřadů souhlas místních voličů. Například v roce 2018 schválili kalifornští voliči volební opatření na prodej dluhopisů bytových úřadů v hodnotě čtyř miliard dolarů na financování programů pro obyvatele s nízkými příjmy, veterány a zemědělské dělníky.