Co je hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM)?
Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) je úvěr na bydlení s variabilní úrokovou sazbou. U ARM je počáteční úroková sazba stanovena na určitou dobu. Poté se úroková sazba uplatňovaná na nesplacený zůstatek pravidelně, v ročních nebo dokonce měsíčních intervalech resetuje.
ARM se také nazývají hypotéky s variabilní sazbou nebo hypotéky s pohyblivou sazbou. Úroková sazba pro ARM se resetuje na základě referenční hodnoty nebo indexu, plus dodatečné rozpětí nazývané marže ARM. Typickým indexem, který se používá v ARM, je London Interbank Offered Rate (LIBOR).
Klíčové způsoby
Kliknutím na Play se dozvíte vše o hypotékách s nastavitelnou sazbou
Pochopení hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM)
Když si pořídíte hypotéku, budete muset půjčenou částku splácet po stanovenou dobu několika let, stejně jako zaplatit věřiteli něco navíc, aby jim kompenzoval jejich potíže a pravděpodobnost, že inflace nahlodá hodnotu zůstatku v době, kdy budou finanční prostředky splaceny.
Ve většině případů si budete moci vybrat, zda si necháte tuto úrokovou sazbu fixní po celou dobu trvání úvěru, nebo ji necháte kolísat nahoru a dolů. Obvykle jsou počáteční výpůjční náklady ARM fixní za nižší sazbu, než jakou by vám nabídli u srovnatelné hypotéky s fixní sazbou. Po tomto okamžiku by se však úroková sazba, která ovlivňuje vaše měsíční splátky, mohla pohybovat výše nebo níže v závislosti na stavu ekonomiky a obecných nákladech na půjčky.
Typy ARM
ARM mají zpravidla tři podoby: hybridní, bezúročné (IO) a platební. Zde je rychlý rozpis každé z nich.
Hybridní ARM
Hybridní ARM nabízejí kombinaci období s pevnou a nastavitelnou sazbou. U tohoto typu úvěru bude úroková sazba zafixována na začátku a poté začne plout v předem stanoveném čase.
Tyto informace se obvykle vyjadřují ve dvou číslech. Ve většině případů první číslo udává dobu, po kterou je na úvěr uplatňována pevná sazba, zatímco druhé číslo udává dobu trvání nebo četnost úprav variabilní sazby.
Například 2/28 ARM má pevnou sazbu na dva roky následovanou pohyblivou sazbou na zbývajících 28 let. Pro srovnání, 5/1 ARM má pevnou sazbu na prvních pět let, následovanou pohyblivou sazbou, která se upravuje každý rok (jak ukazuje číslo jedna za lomítkem). Stejně tak 5/5 ARM by začínal s pevnou sazbou na pět let a pak by se upravoval každých pět let.
Různé typy ARM můžete porovnat pomocí hypoteční kalkulačky.
ARM pouze na úroky (I-O)
Je také možné si zajistit bezúročný (I-O) ARM, což by v podstatě znamenalo platit úroky z hypotéky jen po určitou dobu – obvykle tři až 10 let. Po uplynutí této doby jste pak povinni platit úroky i jistinu z úvěru.
Tyto typy plánů se zamlouvají těm, kteří chtějí v prvních letech utratit na hypotéce méně, aby si mohli uvolnit prostředky na něco jiného, například na nákup nábytku do nového domova. Tato výhoda samozřejmě něco stojí: čím delší bude období I-O, tím vyšší budou vaše splátky, až skončí.
Platební varianta ARM
Platební varianta ARM je, jak název napovídá, ARM s několika platebními možnostmi. Tyto možnosti obvykle zahrnují platby pokrývající jistinu a úrok, splácení pouze úroku nebo placení minimální částky, která ani nepokrývá úrok.
Rozhodnout se zaplatit minimální částku nebo jen úrok může znít lákavě. Nicméně je dobré si uvědomit, že budete muset věřiteli vše splatit do data uvedeného ve smlouvě a že úrokové poplatky jsou vyšší, když jistina není splacena. Pokud budete trvat na splácení málo, pak zjistíte, že váš dluh stále roste – možná až na nezvládnutelnou úroveň.
Jak se určuje variabilní sazba na ARM
Na konci počátečního období s pevnou úrokovou sazbou se úrokové sazby ARM stanou variabilními (nastavitelnými) a budou kolísat na základě určité referenční úrokové sazby (index ARM) plus stanovené výše úroku nad uvedenou sazbou indexu (marže ARM). Index ARM je často referenční sazbou, jako je základní úroková sazba, LIBOR, SOFR (Secured Overnight Financing Rate) nebo sazba u krátkodobých státních pokladničních poukázek USA.
I když se indexová sazba může měnit, marže zůstává stejná. Například pokud je index 5% a marže 2%, úroková sazba u hypotéky se upraví na 7%. Pokud je však index při příští úpravě úrokové sazby pouze na 2%, sazba klesne na 4% na základě 2% marže úvěru.
Úroková sazba na ARM je určena kolísající referenční sazbou, která obvykle odráží celkový stav ekonomiky, a dodatečnou fixní marží účtovanou věřitelem.
Hypotéka s nastavitelnou sazbou vs. Hypotéka s pevným úrokem
Na rozdíl od ARM jsou tradiční nebo fixované hypotéky úročeny stejnou úrokovou sazbou po celou dobu trvání úvěru, která může být 10, 20, 30 nebo i více let. Zpravidla mají na počátku vyšší úrokové sazby než ARM, což může ARM zatraktivnit a učinit dostupnější, alespoň v krátkodobém horizontu. Půjčky s fixní sazbou však poskytují záruku, že sazba dlužníka nikdy nevystřelí do bodu, kdy se splátky úvěru mohou stát nezvládnutelnými.
U hypotéky s pevnou úrokovou sazbou zůstávají měsíční splátky stejné, i když částky, které jdou na zaplacení úroků nebo jistiny, se budou časem měnit podle splátkového kalendáře úvěru.
Pokud úrokové sazby obecně klesnou, pak se majitelé domů s hypotékou s fixní sazbou mohou refinancovat a splatit svůj starý úvěr hypotékou s novou, nižší sazbou.
Poskytovatelé úvěrů jsou povinni písemně předložit všechny podmínky týkající se ARM, o které máte zájem. To zahrnuje informace o indexu a marži, o tom, jak bude váš kurz vypočítán a jak často může být měněn, zda existují nějaké stropy, maximální částku, kterou budete muset zaplatit, a další důležité úvahy, jako je například záporná amortizace.
Je hypotéka s nastavitelnou sazbou pro vás ta pravá?
ARM může být chytrá finanční volba, pokud plánujete ponechat si úvěr na omezenou dobu a bude schopen zvládnout případné zvýšení sazeb v mezidobí.
V mnoha případech jsou ARM limitovány sazbami, které omezují, o kolik se může úroková sazba v daném okamžiku nebo celkem zvýšit. Periodické limity sazeb omezují, o kolik se může úroková sazba měnit z jednoho roku na druhý, zatímco limity doživotních sazeb stanovují limity, o kolik se může úroková sazba během doby trvání úvěru zvýšit.
Zejména některé ARM mají platební stropy, které limitují, o kolik se měsíční splátka hypotéky může zvýšit, v dolarovém vyjádření. To může vést k problému zvanému záporná amortizace, pokud vaše měsíční splátky nestačí pokrýt úrokovou sazbu, kterou váš věřitel mění. Při záporné amortizaci se částka, kterou dlužíte, může nadále zvyšovat, i když provádíte požadované měsíční splátky.
Proč je hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) špatný nápad?
Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) nejsou pro každého. Ano, jejich příznivé zaváděcí sazby jsou lákavé a ARM by vám mohl pomoci získat větší úvěr na bydlení. Je však těžké rozpočítat, když splátky mohou divoce kolísat, a pokud úrokové sazby vystřelí vzhůru, můžete skončit ve velkých finančních potížích, zejména pokud nejsou zavedeny žádné stropy.
Jak se počítají ARM?
Po skončení počátečního období s pevnou úrokovou sazbou budou výpůjční náklady kolísat na základě referenční úrokové sazby, jako je například hlavní úroková sazba, Londýnská mezibankovní nabídková sazba (LIBOR), Sazba pro financování zajištěného jednodenního financování (SOFR) nebo sazba u krátkodobých dluhopisů státní pokladny USA. K tomu věřitel připočte také vlastní pevnou částku úroku k zaplacení, která je známá jako marže ARM.
Kdy byla ARM poprvé nabídnuta zájemcům o bydlení?
ARM existují již několik desetiletí, možnost vzít si dlouhodobý úvěr na bydlení s kolísajícími úrokovými sazbami se Američanům poprvé naskytla počátkem 80. let.
Předchozí pokusy o zavedení takových půjček v 70. letech byly zmařeny Kongresem kvůli obavám, že by dlužníkům ponechaly nezvládnutelné hypoteční splátky. Zhoršení úsporného průmyslu později v tomto desetiletí však přimělo úřady přehodnotit svůj původní odpor a stát se pružnějšími.