Co je realitní hypoteční investiční kanál (REMIC)?
Termínem “real estate mortgage investment conduit” (REMIC) se označuje zvláštní účelová jednotka (SPV) nebo dluhový nástroj, který sdružuje hypoteční úvěry a vydává cenné papíry kryté hypotékou (MBS).
Klíčové způsoby
Pochopení realitních hypotečních investičních kanálů (REMIC)
REMIC jsou komplexní investice, které generují příjmy pro emitenty a investory. Hypoteční fondy jsou obecně rozděleny do tranší, přebaleny a nabízeny investorům jako jednotlivé cenné papíry. REMIC mohou mít několik různých forem a jsou obecně považovány za průchozí subjekty. Jako takové jsou osvobozeny od přímého zdanění.
Realitní hypoteční investiční kanály (REMICs) byly poprvé povoleny přijetím zákona o daňové reformě z roku 1986. Drží komerční a rezidenční hypotéky ve svěřeneckém fondu a vydávají podíly na těchto sekuritizovaných hypotékách investorům. Jsou považovány za bezpečnou možnost pro investory, kteří mají averzi k riziku.
REMIC skládají jednotlivé hypotéky do poolů založených na riziku a splatnosti, stejně jako zajištěné hypoteční závazky (CMO). Dělí se na dluhopisy nebo jiné cenné papíry, které se pak prodávají investorům. Tyto cenné papíry se obchodují na sekundárním hypotečním trhu.
Mezi nejvýznamnější emitenty realitních hypotečních investičních kanálů patří Fannie Mae a Freddie Mac. Tyto společnosti jsou podporovány federální vládou. Ačkoli ve skutečnosti hypotéky nevydávají, ručí za úvěry na bydlení vydané jinými věřiteli na sekundárním trhu. Mezi další emitenty REMIC patří poskytovatelé hypotečních úvěrů a pojišťovny a také spořitelní instituce.
Fannie Mae a Freddie Mac jsou jedněmi z prominentnějších vydavatelů REMIC.
REMICs mohou být organizovány jako osobní společnosti, trusty, korporace nebo sdružení a jsou federálně osvobozeny od daně. Investoři, kteří vlastní tyto cenné papíry, však stále podléhají dani z příjmu fyzických osob. Daňové zákony zabránily REMICs provádět úpravy svých hypotečních úvěrů. Jako takový by subjekt mohl ztratit svůj status osvobozený od daně, pokud by byl úvěr v rámci jeho skupiny vyměněn za jiný úvěr. To proto, že federální předpisy vyžadují, aby úvěry v dané skupině byly neměnné. Jinými slovy, úvěry nemohou být významně upraveny nebo vyměněny za různé úvěry s novými podmínkami.
Změny v REMIC
Bylo navrženo nebo provedeno několik změn za účelem ochrany struktury a statusu REMIC osvobozených od daně.
Kongres v roce 2009 představil zákon o zlepšení správy nemovitých nemovitostí, aby zmírnil omezení úvěrů na komerční nemovitosti sekuritizovaných společností REMIC. Majitelé problémových nemovitostí s komerčními úvěry nemohli provést změny ve svých aktivech, protože jejich plány by změnily hodnotu zajištění, které úvěr zajišťovalo.
Navrhovaný zákon by majitelům nemovitostí s komerčními úvěry sekuritizovanými společností REMIC umožnil provést zlepšení a vylepšení, která by jejich nemovitosti zatraktivnila pro trh. Součástí právních předpisů bylo prohlášení, že úpravy nemovitostí za těchto podmínek nebudou považovány za zakázané transakce, jak je nastínil berní úřad (IRS).
S úroky z REMIC by se i nadále nakládalo jako s běžnými úroky a s výnosy, které by vznikly úpravami nemovitosti, by se nakládalo stejně, jako kdyby byly získány prostřednictvím kvalifikovaných hypoték.
Zákon byl postoupen Výboru pro bankovnictví, bydlení a městské záležitosti, ale dál se neposunul.
Federální vláda poskytla určitou úlevu lidem s komerčními a rezidenčními úvěry, kteří trpěli těžkostmi v důsledku pandemie COVID-19. Majitelům domů, kteří nebyli schopni splácet, byla poskytnuta shovívavost, nejprve na základě zákona o podpoře, pomoci a ekonomickém zabezpečení (CARES), který podepsal bývalý prezident Donald Trump v roce 2020, a poté znovu, když Bidenova administrativa prodloužila platnost těchto ustanovení.
Protože by úleva v konečném důsledku změnila strukturu těchto úvěrů, měla by vliv i na strukturu REMIC. Finanční úřad zajistil, že tyto investice a jejich emitenti zůstanou v bezpečí před daňovými dopady, pokud dlužníci využijí těchto mimořádných opatření.
Realitní hypoteční investiční kanál (REMIC) vs. zajištěná hypoteční povinnost (CMO)
Odvětví běžně považuje za REMIC CMOS, což je řada hypoték, které jsou svázány dohromady a prodány investorům jako investice. Mezi nimi jsou však určité rozdíly.
OKS existují v rámci REMIC, i když OKS jsou samostatné právnické osoby pro daňové a právní účely. REMIC je naopak osvobozen od federální daně. Ale to pouze z příjmů, které investoři inkasují z podkladových hypoték na podnikové úrovni. Jakýkoli příjem vytvořený a vyplacený investorům je zdanitelný, při podání REMIC použijte formulář 1066.
Realitní hypoteční investiční kanál (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
REMICs i realitní investiční fondy (REITs) investují do nemovitostí v té či oné podobě, ale zatímco REMICs sdružují hypoteční úvěry a prodávají je jako investice investorům, REITs jsou úplně jiná hra.
REITs jsou společnosti, které vlastní a provozují portfolio nemovitostí vytvářejících příjmy, jako jsou kancelářské a maloobchodní prostory, byty a nemovitosti se smíšeným využitím. Investoři mohou nakupovat akcie REITs, které jsou obchodovány na burzách stejně jako akcie. Společnosti pronajímají nebo pronajímají své nemovitosti a tyto příjmy jsou pak vyplaceny investorům jako dividendy.
Stejně jako u REMIC se ale REITs nezdaňují. Investoři ale musí veškeré výnosy z těchto investic vykazovat ve svých ročních daňových přiznáních, což znamená, že jsou zdaněny vlastní daňovou sazbou.