Co je zabavení majetku?
Termínem „exekuční řízení“ se rozumí soudní řízení zahájené věřitelem poté, co dlužník nesplácí svou hypotéku.Věřitelé mohou vymáhat svá práva prostřednictvím exekuce, pokud dlužník buď nesplácí hypoteční splátky, nebo neplní závazky nastíněné v jejich hypoteční smlouvě.
Žaloba na zabavení majetku se zahajuje veřejným oznámením vydaným věřitelem. Pokud zástavce stále nemůže úvěr aktualizovat, může hypoteční společnost přistoupit k exekučnímu řízení, po kterém může nemovitost prodat za účelem navrácení dlužného zůstatku.
Klíčové způsoby
Jak funguje zabavení majetku
Co se ale stane, když dlužník nemůže plnit své závazky? Když dlužník přestane splácet – alespoň čtyři měsíce v prodlení – nebo nesplní podmínky smlouvy, může jeho věřitel zahájit exekuční řízení poté, co jsou vyčerpány všechny ostatní možnosti a splátky jsou více než 120 dní po splatnosti. Prvním krokem je podání veřejného oznámení na Okresní evidenční úřad (nebo obdobně nazvaný krajský úřad vlády). Toto oznámení uvádí, že dlužník nesplatil hypotéku. V některých státech se oznámení nazývá oznámení o prodlení, zatímco jiné státy to nazývají litispendence.
V tomto okamžiku dlužník vstupuje do předběžného zabavení nemovitosti. Jedná se o odkladnou lhůtu, která umožňuje majiteli nemovitosti buď přijít s penězi, aby zůstaly aktuální na jeho úvěr, nebo zařídit prodej nemovitosti. Pokud dlužník stále nemůže přijít s finančními prostředky nebo jinou dohodou, pak věřitel může přistoupit k procesu zabavení nemovitosti.
Dalším krokem je stanovení data dražby zabavení nemovitosti. Věřitel zaznamená oznámení o prodeji správcem na Okresním úřadě, inzeruje nemovitost a informuje dlužníka o blížícím se prodeji. Dražba se obvykle koná v budově okresního soudu, v kanceláři správce nebo na samotné nemovitosti.
Některé státy umožňují dlužníkům právo na splacení, aby svůj úvěr aktualizovali až do okamžiku, kdy je nemovitost vydražena.
Pravidla pro uzavření trhu
Na zabavení majetku se vztahují velmi specifické a podrobné zákonné procesní požadavky, které musí být dodrženy, aby nedošlo k zneplatnění prodeje na základě zabavení majetku. Řádné oznámení o prodeji na základě zabavení majetku musí být poskytnuto dlužníkovi a široké veřejnosti, přesné postupy se však mohou v jednotlivých státech lišit.
Tato pravidla byla rozšířena v roce 2016. CFPB uložila věřitelům, aby v průběhu půjčky více než jednou poskytli dlužníkům větší ochranu. Agentura také zahrnula pozůstalé rodinné příslušníky zemřelého dlužníka a vyžaduje, aby věřitelé radili dlužníkům, když se vyčerpají žádosti o zmírnění ztrát – pokusy věřitelů spolupracovat s dlužníky.
Druhy opatření při zabavení majetku
Procesy zabavování nemovitostí se liší podle států, ale vyskytují se ve dvou základních typech. Přibližně polovina států USA nařizuje jeden typ, druhý typ je v druhé polovině. Některé státy povolují obojí.
Soudní exekuce je normou ve 22 státech. V podstatě to znamená, že věřitel musí podat formální žalobu a získat soudní povolení k exekuci na vás. Stejně jako u každé žaloby musíte obdržet formální písemnou obsílku a stížnost na žalobu a dostat možnost odpovědět a napadnout ji.
Bezdůvodné zabavení znamená, že věřitel se nemusí obracet na soud. Spíše může zabavit nemovitost tím, že se odvolá na tzv. doložku o kupní síle ve vaší hypoteční smlouvě, která ji opravňuje zabavit a prodat vaši nemovitost, pokud jste úvěr nesplatili. Věřitelé mají mimosoudní zabavení rádi, protože jde mnohem rychleji a je samozřejmě levnější než soudní zabavení nemovitosti – ale přesto musí pečlivě dodržovat řadu kroků popsaných ve státních stanovách, aby proces dokončili.
Jak bojovat o uzavření trhu akce
Boj proti zabavení majetku je možný. Postup se liší podle toho, zda je zabavení majetku soudní nebo mimosoudní.
Řešení soudního zabavení majetku je o něco jednodušší a přímější: Jelikož věřitel musel podat žalobu u soudu proti vám a zaslat vám písemné oznámení, musíte jednoduše odpovědět na stížnost v určité lhůtě (v předvolání bude uvedena lhůta – obvykle je to 20 až 30 dní). Musíte tak učinit písemně. Důkazní břemeno leží na věřiteli, je třeba podat podrobnou a vymezenou obhajobu.
Při mimosoudním zabavení majetku musíte být aktivnější. Protože k mimosoudnímu zabavení majetku dochází mimo soud, budete muset podat žalobu, aby soudce řízení zastavil. A důkazní břemeno bude na vás, protože právo na zabavení majetku bude součástí hypoteční smlouvy, kterou jste podepsali.
Technicky vzato budete při podání žaloby žádat dvě věci: návrh na vydání dočasného soudního příkazu a předběžné opatření na zastavení prodeje na základě exekuce v době, kdy je váš případ projednáván. Obvykle majitelé domů také žádají soud o vydání trvalého soudního příkazu. Při projednávání předběžného soudního příkazu předložíte svou stranu – podobně jako argumenty, které byste uvedli ve své reakci na soudní předvolání k exekuci – s případnými podklady.
Uzavření a pandemie
Hospodářský pokles v roce 2020, který odstartovala pandemie COVID-19, postihl majitele domů po celém světě. Federální vláda zavedla ve Spojených státech dodatečnou ochranu v rámci zákona o podpoře, pomoci a hospodářské bezpečnosti (CARES) Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES), když oznámila moratorium na zabavování nemovitostí a finanční úlevy pro majitele domů. Tato pravidla chrání majitele domů, kteří mají federálně kryté hypotéky, nebo ty, kteří jsou kryti státem podporovanými podniky (GSE) jako Fannie Mae a Freddie Mac.
Vláda uvalila moratorium na zabavování nemovitostí, což majitelům domů umožnilo zůstat během zdravotní krize ve svých domovech. Dlužníci se musí obrátit na své věřitele, aby zjistili jejich možnosti. Někteří věřitelé mohou dlužníkům nabídnout shovívavost, což jim umožňuje držet nebo snižovat jejich splátky. Další možností je úleva z plateb, která hypotečním dlužníkům umožňuje odložit splátky na určitou dobu. Platby, které jsou zmeškány kvůli shovívavosti, a ty, které jsou odloženy, nejsou eliminovány. Místo toho musí být zaplaceny po skončení období.
Po nástupu do úřadu 20. ledna 2021 požádal prezident Biden o prodloužení zákazu exekucí a vystěhování do 31. března 2021 a následně několikrát s konečným prodloužením 24. června 2021 až do 31. července 2021.
The Bottom Line
Žalobou na zabavení nemovitosti se rozumí soudní řízení zahájené veřejným oznámením vydaným věřitelem poté, co dlužník nesplácí hypotéku. Po vydání veřejného oznámení věřitel poskytne dlužníkovi odkladnou lhůtu, aby umožnil hypotečnímu věřiteli úvěr aktualizovat. Pokud hypoteční věřitel stále nemůže úvěr aktualizovat, může hypoteční společnost přistoupit k řízení o zabavení nemovitosti, po kterém může nemovitost prodat, aby získala zpět dlužný zůstatek.
V reakci na hospodářský pokles v roce 2020 vláda Spojených států prodloužila moratorium na zabavování hypoték, aby pomohla živořícím majitelům domů do 31. července 2021, a umožnila, aby se období pro zápis na hypoteční shovívavost prodloužilo do 30. září 2021.