Co je to hypotéka?
Termínem „hypotéka“ se rozumí úvěr sloužící ke koupi nebo údržbě domu, pozemku nebo jiných druhů nemovitostí. Dlužník souhlasí s tím, že bude věřiteli splácet v průběhu času, obvykle v řadě pravidelných plateb, které se dělí na jistinu a úrok. Nemovitost slouží jako zástava k zajištění úvěru.
Klíčové způsoby
Co je to hypotéka?
Jak fungují hypotéky
Jednotlivci a firmy využívají hypotéky ke koupi nemovitosti, aniž by předem zaplatili celou kupní cenu. Dlužník splácí úvěr plus úrok po určený počet let, dokud nemovitost nevlastní bezplatně. Hypotéky jsou také známé jako zástavní práva k nemovitosti nebo pohledávky k nemovitosti. Pokud dlužník přestane hypotéku splácet, může věřitel nemovitost zabavit.
Kupující obytného domu například zastaví svůj dům svému věřiteli, který má pak na nemovitosti pohledávku. Tím je zajištěn zájem věřitele o nemovitost, pokud by kupující nesplnil svůj finanční závazek. V případě exekuce může věřitel obyvatele vystěhovat, nemovitost prodat a peníze z prodeje použít na splacení hypotečního dluhu.
Hypoteční proces
Pokud bude žádost schválena, věřitel nabídne dlužníkovi půjčku až do určité výše a za určitou úrokovou sazbu. Zájemci o nemovitost mohou požádat o hypotéku poté, co si vybrali nemovitost ke koupi, nebo v době, kdy ji ještě nakupují, což je proces známý jako předběžné schválení. Předběžné schválení hypotéky může poskytnout kupujícím výhodu na napjatém trhu s bydlením, protože prodávající budou vědět, že mají peníze na to, aby podpořili svou nabídku.
Jakmile se kupující a prodávající dohodnou na podmínkách svého obchodu, setkají se oni nebo jejich zástupci na tzv. uzávěrce. To je okamžik, kdy dlužník složí věřiteli zálohu. Prodávající převede vlastnictví nemovitosti na kupujícího a obdrží dohodnutou peněžní částku a kupující podepíše veškeré zbývající hypoteční dokumenty.
Možnosti
Druhy hypoték
Hypotéky se vyskytují v různých formách. Nejčastějšími typy jsou hypotéky s fixací na 30 a 15 let. Některé hypoteční podmínky jsou krátké až pět let, zatímco jiné mohou trvat 40 a více let. Protahování splátek na více let může snížit měsíční splátku, ale také zvyšuje celkovou výši úroků, které dlužník platí po dobu trvání úvěru.
Níže uvádíme jen několik příkladů nejoblíbenějších typů hypotečních úvěrů, které jsou dlužníkům k dispozici.
Hypotéky s pevnou sazbou
U hypotéky s pevnou úrokovou sazbou zůstává úroková sazba stejná po celou dobu trvání úvěru, stejně jako měsíční splátky dlužníka směrem k hypotéce. Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou se také nazývá tradiční hypotéka.
Varování
Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, pohlaví, rodinného stavu, využívání veřejné podpory, národního původu, zdravotního postižení nebo věku, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z takových kroků je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).
Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM)
U hypotéky s regulovatelnou úrokovou sazbou (ARM) je úroková sazba fixována na počáteční období, po jehož uplynutí se může periodicky měnit na základě převládajících úrokových sazeb. Počáteční úroková sazba je často sazba nižší než tržní, což může způsobit, že hypotéka je v krátkodobém horizontu dostupnější, ale v případě výrazného zvýšení sazby možná i v dlouhodobém horizontu méně dostupná.
ARM obvykle mají limity nebo stropy na to, o kolik se může úroková sazba zvýšit pokaždé, když se upraví, a celkem po celou dobu trvání půjčky.
Úvěry pouze na úroky
Jiné, méně obvyklé typy hypoték, jako jsou hypotéky s pouze úrokovými sazbami a ARM s možností splácení, mohou zahrnovat složité splátkové kalendáře a jsou nejlépe využívány sofistikovanými dlužníky.
Mnoho majitelů domů se dostalo do finančních problémů s těmito typy hypoték během realitní bubliny na počátku nového tisíciletí.
Reverzní hypotéky
Jak jejich název napovídá, reverzní hypotéky jsou velmi odlišným finančním produktem. Jsou určeny pro majitele domů ve věku 62 a více let, kteří chtějí přeměnit část vlastního jmění ve svých domech na hotovost.
Body
V rámci každého typu hypotéky mají dlužníci možnost koupit si diskontní body a koupit si tak svou úrokovou sazbu. Body jsou v podstatě poplatek, který dlužníci platí předem, aby měli po dobu trvání úvěru nižší úrokovou sazbu. Při porovnávání hypotečních sazeb se ujistěte, že porovnáváte sazby se stejným počtem diskontních bodů pro skutečné porovnání jablek s jablky.
Průměrné hypoteční sazby za rok 2022
Kolik budete muset zaplatit za hypotéku, závisí na typu hypotéky (např. pevné nebo nastavitelné), její době trvání (např. 20 nebo 30 let), případných zaplacených diskontních bodech a úrokových sazbách v dané době. Úrokové sazby se mohou lišit týden od týdne a od věřitele k věřiteli, takže se vyplatí nakupovat.
Sazby hypoték byly v roce 2020 na téměř rekordních minimech, sazby se v týdnu od 24. prosince 2020 dostaly na dno v průměru 2,66% u 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou. Sazby se po celý rok 2021 držely stabilně nízko a od 3. prosince 2021 začaly stabilně stoupat. Podle Federal Home Loan Mortgage Corp. vypadaly průměrné úrokové sazby k únoru 2022 takto:
Hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou 5/1 je ARM, která udržuje fixní úrokovou sazbu prvních pět let, poté ji každý rok upravuje.
Jak porovnat hypotéky
Pokud nakupujete hypotéku, online hypoteční kalkulačka vám může pomoci porovnat odhadované měsíční splátky na základě typu hypotéky, úrokové sazby a toho, jak vysokou zálohu plánujete provést. Může vám také pomoci určit, jak drahou nemovitost si můžete přiměřeně dovolit.
Kromě jistiny a úroků, které budete z hypotéky splácet, si může poskytovatel úvěru nebo poskytovatel hypotečního úvěru zřídit účet u třetí osoby, na kterém bude platit místní daně z nemovitosti, pojistné na bydlení a některé další výdaje. Tyto náklady vám zvýší měsíční splátku hypotéky.
Vezměte také na vědomí, že pokud při sjednávání hypotéky splácíte méně než 20% zálohu, může váš věřitel požadovat, abyste si sjednali soukromé hypoteční pojištění (PMI), což se stává dalším přidaným měsíčním nákladem.
Proč lidé potřebují hypotéky?
Cena bydlení je často mnohem vyšší než částka, kterou většina domácností ušetří. Hypotéky tak umožňují jednotlivcům i rodinám pořídit si bydlení složením pouze relativně malé zálohy, například 20% z kupní ceny, a získáním úvěru na doplatek. Úvěr je pak zajištěn hodnotou nemovitosti v případě, že dlužník nesplácí.
Může si někdo pořídit hypotéku?
Co znamená fixní vs. variabilní u hypotéky?
Mnoho hypoték má pevnou úrokovou sazbu. To znamená, že se sazba nezmění po celou dobu trvání hypotéky – typicky 15 nebo 30 let – ani v případě, že se úrokové sazby v budoucnu zvýší nebo sníží. Hypotéka s variabilní nebo nastavitelnou sazbou (ARM) má úrokovou sazbu, která kolísá po celou dobu trvání úvěru podle toho, co dělají úrokové sazby.
Kolik hypoték mohu mít na svůj dům?
Kde mohu získat hypotéku?
The Bottom Line
Hypotéky jsou nezbytnou součástí procesu nákupu nemovitosti pro většinu dlužníků, kteří nesedí na statisících dolarů v hotovosti, aby si rovnou koupili nemovitost. Existuje velké množství různých typů úvěrů na bydlení, které jsou k dispozici za jakýchkoli okolností. Různé programy podporované vládou umožňují více lidem, aby se kvalifikovali pro hypotéky a aby se jejich sen o vlastnictví nemovitosti stal skutečností.