Co je úvěr s vysokým poměrem?
Úvěr s vysokým poměrem je úvěr, u kterého je hodnota úvěru vysoká v poměru k hodnotě nemovitosti, která je použita jako zajištění. Hypoteční úvěry, které mají vysoký poměr úvěru, mají hodnotu úvěru, která se blíží 100 % hodnoty nemovitosti. Úvěr s vysokým poměrem může být schválen pro dlužníka, který není schopen složit vysokou zálohu.
U hypoték úvěr s vysokým poměrem obvykle znamená, že hodnota úvěru přesahuje 80% hodnoty nemovitosti. Výpočet se nazývá poměr úvěru k hodnotě (LTV), což je hodnocení úvěrového rizika, které finanční instituce používají před schválením hypotéky.
Klíčové způsoby
Vzorec pro úvěr s vysokým poměrem pomocí LTV
Ačkoli neexistuje žádný specifický vzorec pro výpočet úvěru s vysokým poměrem, investoři by měli nejprve vypočítat poměr úvěru k hodnotě ve své situaci, aby zjistili, zda úvěr přesahuje hranici 80% LTV.
Poměr úvěru k hodnotě
=
Výše hypotéky
Hodnota odhadnuté nemovitosti
\text{Poměr úvěru k hodnotě} = \frac{\text{Výše hypotéky}}{\text{Hodnota odhadnuté nemovitosti}}
Poměr úvěru k hodnotě=Hodnota odhadnuté nemovitostiVýše hypotéky
Jak vypočítat úvěr s vysokým poměrem pomocí LTV
Co vám říká úvěr s vysokým poměrem LTV?
Věřitelé a finanční poskytovatelé používají poměr LTV k měření úrovně rizika spojeného s poskytováním hypotečního úvěru. Pokud dlužník nemůže složit značnou zálohu a v důsledku toho se hodnota úvěru přiblíží hodnotě odhadnuté hodnoty nemovitosti, bude to považováno za úvěr s vysokým poměrem. Jinými slovy, když se hodnota úvěru přiblíží 100% hodnoty nemovitosti, věřitelé mohou považovat úvěr za příliš riskantní a žádost zamítnout.
Věřitel je ohrožen nesplácením ze strany dlužníka, zejména pokud je LTV příliš vysoká. Banka by nemusela být schopna prodat nemovitost, aby pokryla výši úvěru poskytnutého dlužníkovi v prodlení. Takový scénář může snadno nastat při hospodářském poklesu, kdy se obvykle snižuje hodnota nemovitostí určených k bydlení. Pokud úvěr poskytnutý dlužníkovi převyšuje hodnotu nemovitosti, úvěr je prý pod vodou. Pokud dlužník nesplatí hypotéku, banka přijde o peníze, když půjde prodat nemovitost za nižší hodnotu, než je nesplacený zůstatek hypotéky. Banky sledují LTV, aby takové ztrátě zabránily.
V důsledku toho většina úvěrů na bydlení s vysokým poměrem vyžaduje určitou formu pojistného krytí, aby byl věřitel chráněn. Pojištění se nazývá soukromé hypoteční pojištění (PMI), které by si dlužník musel pořídit samostatně, aby pomohl ochránit věřitele.
Historie půjček s vysokým poměrem
Až do dvacátých let si lidé domy nekupovali tak, že chodili do banky, ale tak, že si šetřili vlastní peníze, dokud neměli dost alespoň na kus pozemku nebo pozemku s domem. Pak se objevily stavební a úvěrové společnosti, které lidem půjčily peníze na koupi domu a pak je po mnoho let nechávaly splácet ve splátkách. I tehdy byly půjčky obvykle na polovinu hodnoty domu nebo méně.
Koncem dvacátých let poskytovaly banky půjčky s vysokým poměrem až do výše 80% hodnoty domu. Soukromé hypoteční pojištění vzniklo na ochranu bank, ale to vše šlo stranou ve třicátých letech, kdy lidé bez práce přestali splácet a banky a společnosti PMI šly ke dnu také.
Kongres uzákonil společnost Home Owners’ Loan Corp., která začala garantovat hypotéky a poměry klesly na 15%. Později, prostřednictvím Federální správy bydlení (FHA) a dalších agentur, klesly splátky na nízké jednociferné hodnoty a dokonce na 0% na podporu vlastnického bydlení.
Věřitelé s vysokým poměrem
Také úvěry FHA vyžadují pojistné za pojištění hypotéky (MIP). Refinancovat je však možné, jakmile LTV klesne pod 80% a úvěr již není považován za úvěr s vysokým poměrem, což by pojištění eliminovalo.
Příklad úvěru s vysokým poměrem
Řekněme, že si dlužník plánuje koupit dům, který má odhadnutou hodnotu 100 000 dolarů. Dlužník si může dovolit pouze zálohu 10 000 dolarů a zbývajících 90 000 dolarů si bude muset půjčit. Po oslovení několika věřitelů nakonec člověk souhlasí s upsáním hypotéky, ale s vyšší než průměrnou úrokovou sazbou.
Výsledkem je poměr úvěru k hodnotě 90% nebo (90 000 / 100 000), což by bylo považováno za úvěr s vysokým poměrem.
Úvěry s vysokým poměrem oproti úvěrům s domácím kapitálem
Úvěr na vlastní bydlení je úvěr na splátky nebo druhá hypotéka, která umožňuje majitelům domů půjčit si proti hodnotě vlastního kapitálu v jejich rezidenci. Úvěr je založen na rozdílu mezi vlastním kapitálem majitele domu a aktuální tržní hodnotou domu.
Úvěr na vlastní bydlení je určen těm dlužníkům, kteří již mají hypotéku a zaplatili část hypotečního zůstatku, přičemž hodnota nemovitosti převyšuje zůstatek úvěru. Jinými slovy, úvěr na vlastní bydlení umožňuje majitelům domů půjčovat si na základě vlastního kapitálu v domě. Úvěr s vysokým poměrem může mít na druhou stranu hodnotu úvěru, která se blíží 100% hodnoty nemovitosti.