Co je klauzule Due-on-Sale?
Doložka due-on-sale je ustanovení hypoteční smlouvy, které vyžaduje, aby dlužník splatil věřiteli celou částku při prodeji nebo převodu částečného nebo plného podílu na nemovitosti, která hypotéku zajišťuje. Hypotéky s doložkou due-on-sale nový kupující nemovitosti nepřepokládá.
Klíčové způsoby
Jak funguje klauzule Due-on-Sale
Doložka due-on-sale umožňuje věřiteli požadovat plné splacení úvěru, pokud dlužník prodá zajištění, které je použito k zajištění jeho úvěru. Tento typ doložky se používá v hypotékách na bydlení a brání majiteli nemovitosti prodat svůj dům před splacením dluhu. Pokud se dlužník pokusí prodat nemovitost bez souhlasu věřitele, může věřitel nemovitost zabavit.
Hypotéka na splátky vs. Assumable Hypotéka
S klauzulí due-on-sale nemohou majitelé nemovitosti převést hypotéku na kupujícího při prodeji své nemovitosti, jak by mohli s předpokládanou hypotékou. Místo toho musí použít výtěžek z prodeje na splacení hypotéky a kupující si musí novou hypotéku obstarat sám.
Tímto způsobem pomáhá klauzule due-on-sale chránit věřitele (nebo vlastníka hypotéky) před rizikem, že hypotéka přejde na nového vlastníka v době, kdy převažující úrokové sazby jsou vyšší než sazba u této hypotéky. Nový kupující by místo toho musel získat novou hypotéku za současné úrokové sazby.
Věřitelé i držitelé souborů hypoték, jako jsou cenné papíry kryté hypotékou, cenné papíry kryté aktivy nebo zajištěné dluhové závazky, obecně upřednostňují předčasné ukončení hypoték s nízkými úrokovými sazbami.
Pokud se prodávající pokusí obejít doložku o splatnosti při prodeji a převést nemovitost na nového majitele, aniž by okamžitě splatil hypotéku, může věřitel nemovitost zabavit a převzít ji do vlastnictví.
Výjimky z doložky o řádném prodeji
Podle zákona Garn-St. Germain z roku 1982 nemohou věřitelé v určitých situacích vymáhat doložku due-on-sale, a to ani v případě, že došlo ke změně vlastnictví zastavené nemovitosti.
Dojde-li k rozvodu nebo soudní odluce a vlastnictví mezi manželi se změní (například majetek byl ve společném vlastnictví a stává se majetkem jednoho z manželů), věřitel nemůže uplatnit doložku o splatnosti z prodeje. Totéž platí, pokud vlastník převede majetek na své děti, pokud dlužník zemře a majetek je převeden na příbuzného, nebo pokud je majetek převeden do živého fondu a dlužník je oprávněnou osobou fondu.
Doložka o prodeji nemůže zabránit tomu, aby majetek v případě rozvodu nebo úmrtí změnil majitele. Majetek může být také převeden do svěřenského fondu, pokud oprávněný nadále bydlí v domě.
Proč by se věřitel nedovolával klauzule o závazku z prodeje?
I když je věřitel ze zákona oprávněn uplatnit doložku o splatnosti prodeje, mohou nastat situace, kdy se může rozhodnout, že tak neučiní. Například na slabém trhu s bydlením by pro věřitele mohlo být výhodné umožnit novému kupujícímu převzít starou hypotéku, než riskovat možnost, že původní dlužník ji nesplatí.
Nebo pokud se hodnota domu výrazně snížila a jeho prodej nepřináší dostatek peněz na pokrytí dluhu, věřitel může přijmout méně než plnou splátku, aby získal zpět alespoň část toho, co dluží.
Příklad klauzule Due-on-Sale
Představte si hypotetický pár, Alan a Beth, kteří spolu vlastní dům s hypotékou 100 000 dolarů. Tato hypotéka má klauzuli due-on-sale, což znamená, že pokud pár prodá svůj dům, možná bude muset splatit celý zůstatek své hypotéky.
Po několika letech se Alan a Beth rozvádějí a Beth se stává jediným vlastníkem domu. Vzhledem k tomu, že byli manželé, převod nezakládá klauzuli due-on-sale: Beth může převzít plné vlastnictví domu a pokračovat ve splácení původní hypotéky.
Následující rok se ceny bytů zvýší a Beth se rozhodne prodat dům Charliemu. Protože se na Charlieho nevztahuje žádná výjimka, musí být Beth schopna splatit zbývající zůstatek z hypotéky po uzavření prodeje. V závislosti na trhu s bydlením v době prodeje se věřitel může nebo nemusí rozhodnout vymáhat ustanovení o splatnosti z prodeje.
Jaké typy hypoték nemají klauzuli o splatnosti prodeje?
Většina institucionálních hypoték vydaných ve Spojených státech má doložky due-on-sale. Nejčastějšími výjimkami jsou půjčky pojištěné Federálním úřadem pro bydlení, ministerstvem pro záležitosti veteránů nebo ministerstvem zemědělství. Každá z těchto agentur vyžaduje, aby nový kupující před převzetím půjčky splňoval určité podmínky.
Mají zápůjčky typu Wrap-Around klauzuli Due-on-Sale?
Wrap-around hypotéky jsou úvěry, které zahrnují celý zůstatek staršího úvěru, který nebyl plně splacen. Ty se často používají při prodeji domů, kdy prodávající inkasuje od nového kupujícího platby na splacení wrap-around hypotéky. Pokud původní hypotéka obsahuje klauzuli due-on-sale, stává se celý zůstatek splatným při prodeji domu.
Mají půjčky FHA a VA klauzuli Due-on-Sale?
Úvěry, které jsou pojištěny u FHA, VA nebo USDA, nemají doložku due-on-sale, což znamená, že noví kupující mohou při koupi nemovitosti převzít hypoteční závazky předchozího majitele. Všechny tři agentury však mají specifické požadavky na to, kdo je oprávněn tyto úvěry převzít.
Existuje klauzule Due-on-Sale, když je nemovitost darována?
Doložku o prodeji lze podle uvážení prodávajícího aktivovat kdykoli při změně vlastnictví nemovitosti. Hlavní výjimky se týkají majetkových převodů mezi manželi, dědictví nebo životních fondů, kde je příjemcem dlužník. Pokud není nemovitost zatížená hypotékou darována manželovi nebo dětem dlužníka, mohlo by poskytnutí nemovitosti darem vyvolat doložku o prodeji.
Bude Quitclaim Deed spouštět klauzuli Due-on-Sale?
K převodu majetku bez výměny peněz se často používají zástavní listy, jak by se mohlo stát mezi členy rodiny. Takové převody však mohou způsobit potíže, pokud je nemovitost zatížena zástavou s doložkou due-on-sale. Pokud je nemovitost převedena prostřednictvím zástavního listu a strany nejsou spřízněny způsobem, který by jim dával výjimku, pak by původní vlastník mohl být na háčku za plnou hodnotu úvěru.