Co je Eminent Domain?
Eminent domain je pravomoc vlády Spojených států, států a obcí brát soukromý majetek k veřejnému užívání, po zaplacení spravedlivé náhrady. To je praxe, která se vyskytuje v mnoha různých zemích pod různými názvy a není to pojem jen ve Spojených státech. Nemusí se zdát fér vůči vlastníkům majetku a případy eminent domain, zvláště když má vlastník pocit, že nejsou spravedlivě odškodněni, jsou poměrně běžné.
Klíčové způsoby
Understanding Eminent Domain
Eminent domain je právo udělené na základě pátého dodatku Ústavy. Podobné pravomoci se nacházejí ve většině zemí podle zvykového práva. V Kanadě se tomu říká „vyvlastnění“, „povinná akvizice“ v Austrálii, ve Velké Británii, na Novém Zélandu a v Irsku, eminent domain se označuje jako „povinná koupě“.
Soukromý majetek je vyvezen prostřednictvím odsuzujícího řízení, v němž mohou vlastníci napadnout zákonnost zabavení a urovnat záležitost spravedlivé tržní hodnoty použité pro odškodnění. Nejpřímočařejší příklady odsouzení se týkají pozemků a budov zabavených, aby uvolnily místo veřejnému projektu. Může se jednat o vzdušný prostor, vodu, hlínu, dřevo a skálu přivlastněné ze soukromých pozemků pro výstavbu silnic.
Mezi významné domény mohou patřit pronájmy, akcie a investiční fondy. V roce 2013 začaly obce uvažovat o využití zákonů o významných doménách k refinancování podmořských hypoték tím, že je zabaví investorům za jejich současnou tržní hodnotu a dále je prodají za rozumnější sazby. Kongres schválil zákon, který zakazuje Federálnímu úřadu pro bydlení financovat hypotéky zabavené v rámci rozpočtu FY 2015.
Vzhledem k tomu, že smluvní práva, patenty, autorská práva a duševní vlastnictví jsou předmětem vyvlastnění, federální vláda by teoreticky mohla využít vyvlastnění k zabavení Mety (dříve Facebooku) a přeměnit ji na veřejnou službu na ochranu soukromí a dat lidí.
Druhy užívání
Vláda rozhoduje o tom, jak váš majetek využije. Každá kategorie využití se odebírá, využívá a kompenzuje jinak. Majitelé nemovitostí bohužel zjišťují, že nemají moc co mluvit do toho, jakým způsobem je jejich majetek zabaven, a váhají se vstupem do zdlouhavých právních bitev proti vládě.
Complete Taking
Úplný zábor, také známý jako úplný zábor, je případ, kdy je zabaven celý kus pozemku. Navzdory tomu, že výše spravedlivé náhrady je nejvyšší tržní hodnotou, mnozí nemají pocit, že jsou spravedlivě kompenzovány. Když velké stavební projekty nebo veřejné služby potřebují celý pozemek, aby fungovaly, úplný zábor je obvykle výsledným typem odsouzení.
Částečné převzetí
Částečné převzetí do vyvlastnění je přesně to, jak to zní – část majetku se odebere. To je o něco složitější než úplné převzetí, protože je mnohem jednodušší ocenit část jako celek než přiřadit reálnou hodnotu každé jednotlivé části. vláda si uvědomuje, že zabavení jednoho aspektu majetku může snížit hodnotu zbytku, a proto jsou při částečném převzetí majetku zvažovány dvě složky. První je hodnota majetku, který byl získán, a druhá je ztráta hodnoty zbývajícího majetku, nazývaného zbytek.
Dočasné užívání
Převzetí nemovitosti na určitou dobu se nazývá dočasné převzetí. Mnoho vlastníků považuje tento typ vyvlastnění za formu pronájmu a pro některé to může být závan čerstvého vzduchu. Běžným příkladem je situace, kdy stavební projekt vyžaduje věcné břemeno k nemovitosti. Věcné břemeno se vyplácí na základě hodnoty pronájmu pozemku a může některým vlastníkům zajistit stálý přísun příjmů za část nemovitosti, kterou by si za jiných okolností nemohli pronajmout.
Pokud by věcné břemeno vyžadovalo odepření přístupu k jakékoli jiné části majetku, než je ta, která je v současnosti zabavována, platila by se pouze náhrada za všechny dotčené části majetku, nikoliv jen za to, co je přímo vyžadováno.
Regulatory Taking
Regulační zásah lze rozdělit na dvě části, úplný regulační zásah a částečný regulační zásah. Úplný regulační zásah nastává, když se regulace dotýká nemovitosti v takové míře, že ji nelze použít. Částečný regulační zásah nastává, když se regulace dotýká i nemovitosti, ale nezpůsobuje, že ztratí celou svou hodnotu, pouze podstatnou část.
Just Compensation
Právě kompenzace je částka, kterou jste rozhodnuti obdržet, pokud podstupujete instanci vyvlastnění. V závislosti na tom, jakému typu záboru čelíte, vláda vypočítá hodnotu nemovitosti a nabídne vám to, co považuje za spravedlivou kompenzaci, což je reálná tržní hodnota vaší nemovitosti.
Reálná tržní hodnota předpokládá, že vy jako prodávající nejste nuceni k prodeji a kupující je ochoten, ale není nucen ke koupi. Tato úvaha existuje proto, aby se zajistilo, že neviditelné aspekty procesu prodeje nebudou zohledněny během spravedlivé kompenzace, jako je vlastník, který se zoufale snaží prodat, nebo kupující, který může přeplatit, protože se zoufale snaží koupit. Někteří považují tento způsob určení za nespravedlivý, protože nutnost vyvlastnění ukazuje na to, že kupující potřebuje nemovitost více, než prodávající, nebo osoba, které byl majetek zabaven, potřebuje prodat.
Pouhé odškodnění závisí na několika faktorech, mezi něž patří hodnota případných pozemkových úprav, případné zbytkové škody na majetku v důsledku zabavení a něco, čemu se říká výhody. Výhody jsou vzácnou složkou při sestavování spravedlivé náhrady a slouží k vyrovnání celkové obdržené náhrady.
Eminent Domain Abuses
Definici toho, co představuje veřejný projekt, rozšířil Nejvyšší soud, od dálnic, obchodních center, rozšiřování letišť a dalších veřejných služeb, až po vše, co činí město vizuálně atraktivnějším nebo revitalizuje komunitu. Podle této definice veřejného užívání začala významná doména zahrnovat velké obchodní zájmy. General Motors v 80. letech zabrala soukromé pozemky pro továrnu, aby vytvořila pracovní místa a zvýšila daňové příjmy.
Nejznámější je, že Pfizer v roce 2000 zabavil domy chudé čtvrti v New Londonu v Connecticutu, aby zde postavil nové výzkumné zařízení. Američany pobouřilo, když se dozvěděli, že město může odsoudit domy a malé podniky, aby podpořilo soukromý rozvoj. Zatímco Nejvyšší soud v roce 2005 toto rozhodnutí potvrdil, několik států přijalo nové zákony na ochranu vlastníků nemovitostí před nekalým zabíráním významných domén. Dlouho poté, co byly domy srovnány se zemí, Pfizer od svých plánů upustil.
Zabírání pozemků pro soukromé využití vedlo v průběhu dějin k vážnému zneužívání.
Inverzní odsouzení
Existuje také právní debata o dluhu vlády spravedlivě odškodnit ty, jejichž majetek nebo majetek byl odebrán nebo zasažen v důsledku vyvlastnění. Vlastníci soukromého majetku zažalovali vládu v řízení zvaném nepřímé odsouzení, v němž vláda nebo soukromý podnik odebral nebo poškodil majetek, ale nezaplatil odškodné. To bylo použito k získání odškodného za znečištění a jiné problémy životního prostředí.
Například elektrotechnické podniky mohou být shledány odpovědnými za ekonomické škody způsobené požárem, který způsobily. V jiném případě, když armádní sbor ženistů vypustil během hurikánu Harvey příval vody ze dvou nádrží v Houstonu, byly domy záměrně zaplaveny, což vedlo vlastníky nemovitostí k požadavku odškodnění pod nepřímým odsouzením.
Co když odmítnu Eminent Domain?
Proč je v pátém dodatku Eminent Domain?
Eminentní právo je v pátém dodatku, aby vláda Spojených států mohla získat majetek, který prospívá veřejnému blahu. Příkladem toho by bylo, kdyby město potřebovalo vodu a jediný možný způsob, jak přivést vodu do tohoto města, by byl přes majetek soukromého vlastníka pozemku. Majitel pozemku možná nechce, aby potrubí procházelo jeho majetkem, ale protože to prospívá veřejnosti, vláda o to bude usilovat.
Vyhrál někdy někdo významný případ?
Mnoho lidí vyhrálo v případech významných domén v tom smyslu, že jejich nárok na spravedlivou tržní hodnotu byl přiznán. Žalujícím by v tomto případě byl poškozený vlastník nemovitosti, který se může soudit o vyšší hodnotu, než jakou vláda vyměřila, i když tyto případy jsou zdlouhavé a extrémně nákladné. Většina soukromých vlastníků nemovitostí zjišťuje, že je jednodušší hodnotu prostě přijmout a žít dál. Zastavit případ významných domén je téměř nemožné, i když je možné požadovat další odškodnění.
Jak mám ochránit svůj majetek před význačným panstvím?
Bohužel, pro ochranu svého majetku před vyvlastněním toho moc udělat nemůžete. Ne vždy jsou zabaveny nemovitosti a není možné předvídat budoucí potřeby veřejnosti nebo vlády. Může se to zdát nespravedlivé, ale vlastníci nemovitostí nemají mnoho možností, jak svůj majetek ochránit před zabavením vládou.