Co je to exkluzivní výpis?
Exkluzivní listing je typ smlouvy o listingu nemovitostí, ve které prodávající nemovitosti jmenuje a konkrétně zmocňuje jednoho realitního makléře, aby jednal jako jediný zástupce prodávajícího. Naproti tomu v otevřeném nebo nevýhradním listingu si prodávající zachovává právo zaměstnávat jako zástupce libovolný počet makléřů.
Klíčové způsoby
Kapesní výpisy v nemovitostech
Jak exkluzivní výpis funguje
Smlouva o výpisu je smlouva, podle které vlastník nemovitosti (jako zmocnitel) zmocní realitního makléře (jako zástupce) k nalezení kupce pro nemovitost za podmínek vlastníka, což je služba, za kterou vlastník platí provizi.
Chcete-li pochopit, jak exkluzivní výpis funguje, je užitečné nejprve zvážit otevřené výpisy. V otevřeném výpisu si prodávající zachovává právo zaměstnat jako zprostředkovatele řadu makléřů. Prodávající je povinen zaplatit provizi pouze makléři, který úspěšně vyrobí připraveného, ochotného a schopného kupujícího. Pokud prodávající najde kupujícího bez pomoci některého z makléřů, pak prodávající není povinen platit provizi nikomu.
Exkluzivní listing funguje jinak. V exkluzivním listingu je pouze jeden makléř výslovně oprávněn jednat jako výhradní zástupce prodávajícího. To znamená, že jeden makléř má výhradní právo uvádět na trh, ukazovat a prodávat nemovitost; ostatní makléři jsou vyloučeni z pokusu o prodej nemovitosti, dokud je dohoda aktivní.
Typy exkluzivních výpisů
Existují dva typy exkluzivních výpisů: exkluzivní zprostředkovatelské a exkluzivní výpisy z práva na prodej. Oba typy výpisů pracují konkrétně s jedním zprostředkovatelem. Liší se však ve způsobu, jakým jsou provize strukturovány.
Zápis exkluzivní agentury
Jako výhradní zástupce prodávajícího je určen jeden makléř. Prodávající si ponechává právo nemovitost prodat, aniž by byl zprostředkovateli zavázán. Prodávající je však povinen zaplatit makléři provizi z nemovitosti, pokud je zprostředkovatel příčinou prodeje.
Exkluzivní výpis práv k prodeji
Jedná se o nejčastěji používanou smlouvu o koupi nemovitosti. S tímto typem smlouvy o koupi nemovitosti je jeden makléř oprávněn jako výhradní zástupce prodávajícího a má výhradní oprávnění k zastupování nemovitosti. Po dobu platnosti smlouvy o koupi nemovitosti makléř obdrží provizi bez ohledu na to, kdo nemovitost prodá.
Primární rozdíl mezi výhradním obchodním zastoupením a výhradním právem k prodeji se týká provizních poplatků. Při uvádění výhradního obchodního zastoupení platí prodávající poplatky pouze v případě, že obchodní zástupce nemovitost prodá. Při výhradním právu k prodeji musí prodávající zaplatit realitní poplatky bez ohledu na to, zda je nemovitost prodána.
Klady a zápory exkluzivních výpisů
Výhody exkluzivních zápisů
S exkluzivním výpisem je pravděpodobnější, že si vytvoříte dlouhodobější pracovní vztah s jediným realitním makléřem. Jelikož je tento makléř jedinou osobou odpovědnou za prodej vaší nemovitosti, můžete zažít, že je makléř více motivován k uskutečnění prodeje než k otevřeným výpisům.
S tím, jak si vytváříte vztah se svým exkluzivním realitním agentem, je pravděpodobnější, že budou dávat strategická doporučení, jako je marketing, reklama a renovační přístupy, aby přilákali vyšší nabídky.
Exkluzivní výpis také dává prodávajícímu příležitost vyzkoušet si trh s menšími budoucími důsledky změn cen. Pokud je vaše nemovitost otevřeně kotována na MLS, široká veřejnost bude znát vaši původní požadovanou cenu a uvidí ji pokaždé, když změníte tuto poptávanou nabídku. U výhradně kotované ceny může váš zástupce kontrolovat, kdo má přístup k informacím o cenách. Je menší riziko, že potenciální kupující uvidí, že jste dříve snížili cenu a využijí to ve svůj prospěch při vyjednávání.
Exkluzivní výpisy jsou vhodnější pro prodejce, kteří chtějí mít kontrolu nad tím, kdo a kolik lidí během prodeje nemovitosti vchází a vychází ze svých domovů. Aby prodejci vyřadili nekonkurenční zájemce o dům, mohou se zaměřit pouze na kvalifikované kupce, kteří to s podáváním nabídek myslí vážně, a to omezením toho, kdo má motivaci vaši nemovitost prodat.
Vzhledem k tomu, že exkluzivní nabídky nabízejí prodávajícímu určitou úroveň soukromí, celebrity a významné osobnosti veřejného života často uvádějí výhradně své nemovitosti a spoléhají na realitního makléře v rámci své sítě.
Nevýhody exkluzivních výpisů
Exkluzivní výpisy mají často komplikovanější strukturu poplatků než otevřené výpisy. Zatímco někteří realitní makléři si mohou účtovat nižší provizi, mohou si účtovat vyšší poplatky nebo zahrnout/vyloučit jiné výhody jako součást dohody.
Pokud doufáte, že svou nemovitost prodáte rychle, exkluzivní výpisy pro vás nemusí být tou nejlepší cestou. Exkluzivní výpisy mají omezenou expozici, protože nabídka není veřejně přístupná. Bez výpisu MLS vaše nemovitost jednoduše získá méně pozornosti, protože vaše nabídka je omezena na přímý dosah vaší realitní kanceláře.
Exkluzivní výpisy jsou také poněkud kontroverzní. Zastánci otevřených výpisů uvádějí, že exkluzivní výpis vaší nemovitosti snižuje konkurenci v okolí, ovlivňuje přesnost cen nemovitostí, které potenciální kupující mohou vidět, a negativně ovlivňuje informace dostupné pro ostatní prodávající.
Existuje také vyšší pravděpodobnost střetu zájmů, který vznikne v důsledku využití výhradního zástupce. Pokud je tento výhradní zástupce zodpovědný za nalezení kupce, může se tento kupec zase rozhodnout využít tohoto výhradního zástupce jejich jménem. I když by realitní agent dlužil oběma stranám fiduciární povinnost, může být obtížnější mluvit otevřeně a vyjádřit své obavy s agentem, který vědomě komunikuje a zastupuje také kupujícího.
Exkluzivní výpisy
Pravděpodobnější rozvoj dlouhodobého pracovního vztahu s jedním realitním makléřem
S větší pravděpodobností obdrží strategické rady od agenta, který má větší znalosti o majetku
Může otestovat trh stanovením neveřejné ceny, která se může snadno změnit s minimálním dopadem
Poskytuje prodejci větší soukromí a kontrolu nad tím, kdo vstupuje do domu v průběhu prodeje
Výsledkem mohou být komplikovanější struktury poplatků
Často vede k nižší expozici než otevřené výpisy, což vede k potenciálně pomalejšímu prodeji
Kvůli omezujícím informacím nemusí obdržet přesné informace týkající se vašeho domova
S větší pravděpodobností dojde ke střetu zájmů s agentem, který často končí zastupováním kupujícího v exkluzivních nabídkových obchodech
Zvláštní úvahy
Exkluzivní listing může být často označován jako kapesní listing nebo off-market listing. Při uzavírání smlouvy pouze s jedním realitním makléřem, zvažte dobu trvání smlouvy. V závislosti na podmínkách a načasování smlouvy, nemusí být povinni platit provizi, pokud se jim nepodaří najít kupce ve stanovené lhůtě.
Ujistěte se, že vaše exkluzivní smlouva o výpisu stanoví, co se stane, pokud by došlo k určitým nešťastným okolnostem. Například vy nebo kupující můžete nesplnit libovolný počet schvalovacích eventualit. V této situaci si uvědomte finanční důsledky, které dlužíte agentovi v případě, že by obchod pokročil, ale nakonec propadl.
Co je to exkluzivní výpis?
Exkluzivní listing je způsob prodeje nemovitosti prostřednictvím přímé spolupráce pouze s jedním realitním makléřem. Místo veřejné listiny vašeho domu k prodeji souhlasíte s tím, že se jediný realitní makléř pokusí najít kupce a řídit proces prodeje.
Proč bych měl exkluzivně uvádět svůj domov?
Výhradně uvedení vašeho domu má za následek větší soukromí a cenovou kontrolu nad vaším výpisem. Budete muset pracovat s menším počtem agentů a budete mít kontrolu nad tím, kdo může navštívit vaši nemovitost, což může být důležité pro místa ve výstavbě nebo větší rekonstrukci.
Do Exkluzivní výpisy dostat vyšší nabídky?
Prodej Home exkluzivně uvedených často trvá déle, protože je méně očí na obchod. Z tohoto důvodu je pravděpodobnější, že obdržíte méně nabídek a méně konkurence na vaší listing. Zatímco vyšší cena není nutně zaručena, exkluzivní listingy mohou prospět kupujícímu tím, že mají větší možnost prozkoumat ceny bez veřejného povědomí
Jaký je rozdíl mezi exkluzivní agenturou a exkluzivními výpisy z práva na prodej?
Výhradní výpis z obchodního zastoupení má za následek vyplacení provize realitnímu makléři v případě, že by nemovitost prodal tento makléř. Pokud však nemovitost prodá někdo jiný, nevznikají žádné poplatky. V opačném případě vede výhradní výpis z práva na prodej k tomu, že realitní makléř obdrží provizi bez ohledu na to, kdo nemovitost prodal.
Jaký je rozdíl mezi exkluzivními a neexkluzivními výpisy?
Exkluzivní inzeráty jsou soukromé prodeje, při kterých se prodávající dohodne, že bude během prodeje spolupracovat pouze s jedním konkrétním realitním makléřem. Tento realitní makléř se pokouší získat nabídky od kvalifikovaných kupců. Nevýhradní inzeráty znamenají veřejně inzerovat dům k prodeji a případně spolupracovat s jakýmkoli realitním makléřem, který vám přivede potenciálního kupce.