Co je investiční nemovitost?
Investicí do nemovitosti se rozumí nemovitost zakoupená s úmyslem dosáhnout návratnosti investice buď prostřednictvím výnosu z pronájmu, budoucího dalšího prodeje nemovitosti, nebo obojího. Nemovitost může být v držení individuálního investora, skupiny investorů nebo korporace.
Investicí do nemovitosti může být dlouhodobá snaha nebo krátkodobá investice. U posledně jmenované investice se investoři často zapojí do flippingu, kdy se nemovitosti kupují, přestavují nebo renovují a v krátkém časovém horizontu se ziskem prodávají.
Pojem „investiční nemovitost“ lze také použít pro popis jiných aktiv, která investor nakupuje kvůli budoucímu zhodnocení, jako jsou umění, cenné papíry, pozemky nebo jiné sběratelské předměty.
Klíčové způsoby
Pochopení investičních nemovitostí
Investiční nemovitosti jsou takové nemovitosti, které nejsou využívány jako primární rezidence. Vytvářejí nějakou formu příjmu – dividendy, úroky, nájemné, nebo dokonce licenční poplatky – které nespadají do rámce běžné podnikatelské činnosti vlastníka nemovitosti. A způsob, jakým je investiční nemovitost využívána, má významný dopad na její hodnotu.
Investiční nemovitosti generují příjmy a nejsou primárními rezidencemi.
Investoři někdy provádějí studie, aby určili nejlepší a nejvýnosnější využití nemovitosti. To je často označováno jako nejvyšší a nejlepší využití nemovitosti. Pokud je například investiční nemovitost určena pro komerční i rezidenční využití, zvažuje investor pro a proti obou, dokud nezjistí, která má nejvyšší potenciální míru návratnosti. Tímto způsobem pak nemovitost využívají.
Investiční nemovitost je často označována jako druhé bydlení. Ale obojí nemusí nutně znamenat totéž. Například rodina si může koupit chatu nebo jinou rekreační nemovitost, aby ji mohla využívat sama, nebo někdo, kdo má primární bydlení ve městě, si může koupit druhou nemovitost na venkově jako rekreační objekt na víkendy. V těchto případech je druhá nemovitost určena pro osobní potřebu – ne jako příjmová nemovitost.
Typy investičních nemovitostí
Rezidenční domy: Nájemní domy jsou oblíbeným způsobem, jak mohou investoři doplňovat své příjmy. Investor, který si koupí obytnou nemovitost a pronajme ji nájemníkům, může vybírat měsíční nájemné. Může se jednat o rodinné domy, bytové domy, byty, řadové domy nebo jiné typy rezidenčních staveb.
Komerční nemovitosti: Nemovitosti vytvářející příjmy nemusí být vždy rezidenční. Někteří investoři – zejména korporace – nakupují komerční nemovitosti, které jsou používány speciálně pro obchodní účely. Údržba a vylepšení těchto nemovitostí může být vyšší, ale tyto náklady mohou být kompenzovány většími výnosy. To proto, že pronájmy těchto nemovitostí často vyžadují vyšší nájemné. Tyto budovy mohou být komerčně vlastněné bytové domy nebo maloobchodní prodejny.
Smíšené využití: Nemovitost se smíšeným využitím může být současně využívána pro komerční i rezidenční účely. Například budova může mít v hlavním patře maloobchodní průčelí, jako je obchod se smíšeným zbožím, bar nebo restaurace, zatímco v horní části stavby jsou umístěny rezidenční jednotky.
Financování investičních nemovitostí
Zatímco dlužníci, kteří si zajistí úvěr na své primární bydlení, mají přístup k řadě možností financování včetně úvěrů FHA, úvěrů VA a klasických úvěrů, může být náročnější obstarat si financování na investici do nemovitosti.
Pojistitelé neposkytují pojištění hypotéky na investiční nemovitosti a v důsledku toho musí mít dlužníci alespoň 20% slevu, aby si zajistili bankovní financování investičních nemovitostí.
Daňové důsledky
Pokud investor inkasuje nájemné z investice do nemovitosti, Internal Revenue Service (IRS) po něm požaduje, aby nájemné vykázal jako příjem, ale agentura mu také umožňuje odečíst od této částky příslušné výdaje. Pokud například pronajímatel inkasuje v průběhu roku nájemné ve výši 100 000 dolarů, ale zaplatí 20 000 dolarů za opravy, údržbu trávníku a související výdaje, vykáže rozdíl 80 000 dolarů jako příjem ze samostatné výdělečné činnosti.
Pokud fyzická osoba prodá investici do nemovitosti za více než původní kupní cenu, má kapitálový zisk, který musí nahlásit finančnímu úřadu. Pro roky 2021 a 2022 jsou sazby daně z kapitálových zisků buď 0%, 15%, nebo 20% u většiny aktiv, která jsou držena déle než rok.
Oproti tomu, pokud daňový poplatník prodá své primární bydliště, musí vykázat daň ze zisku z prodeje nemovitosti přesahující 250 000 dolarů pouze v případě, že podá žádost samostatně, a 500 000 dolarů v případě, že je ženatý a podává žádost společně. Kapitálový zisk z investice do nemovitosti je její prodejní cena minus její kupní cena minus všechna podstatná vylepšení.
Pro ilustraci si představte, že investor koupí nemovitost za 100 000 dolarů a utratí 20 000 dolarů za instalaci nové kanalizace. O několik let později nemovitost prodá za 200 000 dolarů. Po odečtení počáteční investice a kapitálových oprav je jejich zisk 80 000 dolarů.