Co je investiční nemovitost?
Investiční nemovitost je nemovitost, která generuje příjem nebo je jinak určena spíše pro investiční účely než jako primární rezidence. Je běžné, že investoři vlastní více kusů nemovitosti, z nichž jeden slouží jako primární rezidence, zatímco ostatní slouží k vytváření příjmů z pronájmu a zisku prostřednictvím zhodnocení ceny. Daňové důsledky pro investiční nemovitosti jsou často odlišné než pro rezidenční nemovitosti.
Úvod do problematiky investičních nemovitostí
Klíčové způsoby
Pochopení investičních nemovitostí
Investiční nemovitosti mohou investorům poskytnout příležitosti k finančním ziskům. Vlastnictví investičních nemovitostí může pomoci budovat bohatství, zvýšit příjmy a pomoci diverzifikovat investiční portfolio. Ačkoli na realitním trhu existuje mnoho typů nemovitostí, primárně lze většinu nemovitostí rozdělit do dvou kategorií.
Rezidenční
Investiční nemovitosti mohou zahrnovat rezidenční pozemky a nemovitosti. Rezidenční investice se obvykle týkají domů, městských domů a bytových domů. Rezidenční nemovitosti mohou být bytové jednotky pro více rodin nebo pro jednu rodinu.
Komerční
Investice do komerčních nemovitostí může zahrnovat vlastnictví maloobchodních prodejen, kancelářských budov nebo skladovacích zařízení a skladů. Investice do komerčních nemovitostí jsou obvykle náročnější a nákladnější než investice do obytných domů. Pronájem komerčních nemovitostí může být delší než smlouva o pronájmu obytných domů. Náklady i ziskovost se obvykle měří na základě metrů čtverečních.
Výhody investiční nemovitosti
Výhody investice do nemovitosti jsou četné a mohou se lišit v závislosti na cíli investora. Kolik peněz investovat do nemovitosti může záviset na toleranci investora vůči riziku. Při tak velkém nákupu nebo investici je také důležité vzít v úvahu časový horizont investora.
Kapitálové zhodnocení
Investiční nemovitosti mohou realizovat kapitálové zisky pro investory díky růstu hodnoty nemovitosti v čase. Kapitálový zisk je zisk, který vyplývá z rozdílu mezi původní kupní cenou a prodejní cenou nemovitosti. Investoři mohou samozřejmě realizovat kapitálový zisk až poté, co ji prodají.
Ceny však v posledních několika desetiletích dramaticky vzrostly, protože poptávka po bydlení vzrostla. Nabídka i poptávka hrají roli při získávání kapitálových zisků z nemovitostí. Pokud je v geografickém regionu méně nemovitostí nebo je menší nabídka, ceny nemovitostí se obvykle zhodnocují – vše ostatní je stejné.
Příjmy z pronájmu
Způsoby, jak lze spravovat investiční nemovitosti
Využití investičních nemovitostí se může ubírat mnoha cestami. Investor se může připojit k realitní investiční skupině, která sdružuje své finanční prostředky, aby získala nemovitosti. Vlastník nebo vlastníci investičních nemovitostí si mohou najmout správce nemovitostí, aby dohlíželi na každodenní údržbu a vybírání nájemného za kus nemovitosti nebo celé portfolio.
Investor do nemovitosti by se také mohl snažit sloužit na straně úvěrů nebo financování projektů s očekáváním návratnosti své investice. Investoři by například mohli být věřiteli stojícími za úvěry na nemovitosti v tvrdých penězích. Dlužník v takovém případě pravděpodobně zaplatí vyšší úrokové sazby, aby získal finanční prostředky, a bude muset půjčku v krátké době splatit. Věřitel by mohl s půjčkou souhlasit v naději, že získá nemovitost do vlastnictví, pokud by dlužník nesplácel zejména v případě, že by nemovitost měla potenciál pro vyšší prodejní hodnotu.
Investiční nemovitost může mít podobu nemovitosti, která je v havarijním stavu nebo jinak málo rozvinutá a která je renovována se záměrem pronajmout si prostor za dlouhodobý výnos. Vlastník nemovitosti může hledat financování na pokrytí nákladů na vylepšení nemovitosti a její zatraktivnění pro nájemce.
Investor do nemovitosti by mohl získat nemovitost na základě očekávání, že poptávka po prostoru poroste kvůli vnějším faktorům. Nové atrakce, jako je sportovní aréna nebo rozvoj infrastruktury, jako je například rozšíření dálnice, by mohly učinit sousední nemovitosti velmi žádanými. Investor do nemovitosti by například mohl koupit komerční nemovitost hned vedle místa pro nové divadlo, které je ve výstavbě. Předpokladem je, že by kolem zakoupené nemovitosti vedla zvýšená pěší doprava, což by z lokality učinilo pro prodejce prvořadou volbu. Zvýšená poptávka by majiteli mohla poskytnout i možnost snížit ceny nájemného.
Rizika pro investiční nemovitosti
Nemovitost může zahrnovat značné množství počátečního kapitálu a dluhu ve formě půjčky od banky. Také neposkytuje okamžitý finanční zisk, což znamená, že může trvat mnoho let, než dosáhne zisku nebo získá zpět počáteční investici.
Hospodářský útlum může způsobit potíže při hledání nájemců, zejména u komerčních nemovitostí. Pokud podniky ukončují činnost nebo prodělávají, mohou být neschopné platit nájem. V recesi může být poměrně obtížné najít nájemce pro komerční nemovitosti. V důsledku toho by vlastník musel platit za údržbu nemovitosti a případné splátky hypotéky bance za koupi nemovitosti.
Investování do rezidenčních nemovitostí s sebou nese i rizika. Složité situace mohou nastat při správě nájemníků. Může dojít k překročení nákladů na rekonstrukci nebo opravy, které investor může potřebovat k přidělení dalších finančních prostředků.Nájemníci mohou mít vždy uprostřed noci mimořádnou situaci, což může vést k většímu času strávenému správou nemovitosti.
Dobrou zprávou je, že realitní investoři si mohou najmout správce nemovitostí, který bude spravovat a dohlížet na opravy a inkaso plateb nájemného. Náklady na správce nemovitostí se však promítnou do obdržených měsíčních příjmů, což by se promítlo do delší doby, než se nemovitost dostane do zisku, a investor dostane počáteční investici zpět.