Kombinovaný poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (CLTV) je poměr všech zajištěných úvěrů na nemovitost k hodnotě nemovitosti.Věřitelé používají poměr CLTV k určení rizika nesplacení potenciálního kupce nemovitosti při využití více než jednoho úvěru.
Vzorec a výpočet CLTV
CLTV
=
VL1 + VL2 + … + VLn
Celková hodnota nemovitosti
kde:
VL = Hodnota půjčky
\begin{aligned} &\text{CLTV}=\frac{\text{VL1 + VL2 + … + VLn}}{\text{Celková hodnota nemovitosti}}\\ &\textbf{kde:}\\ &\text{VL = Hodnota půjčky}\\ \end{aligned}
CLTV=Celková hodnota nemovitosti VL1 + VL2 + … + VLnkde:VL = Hodnota půjčky
Pro výpočet kombinovaného poměru úvěru k hodnotě vydělte souhrnné zůstatky jistiny všech úvěrů kupní cenou nemovitosti nebo její reálnou tržní hodnotou. Poměr CLTV se tak určí vydělením součtu níže uvedených položek nižší z prodejních cen nemovitosti nebo odhadnuté hodnoty nemovitosti.
Klíčové způsoby
Co ukazuje CLTV Ratio
Kombinovaný poměr úvěru k hodnotě (CLTV) je výpočet, který používají hypoteční a úvěroví profesionálové ke stanovení celkového procenta nemovitosti majitele nemovitosti, která je zatížena zástavním právem (dluhové závazky). Věřitelé používají poměr CLTV spolu s hrstkou dalších výpočtů, jako je poměr dluhu k příjmům a standardní poměr úvěru k hodnotě (LTV), k posouzení rizika poskytnutí úvěru dlužníkovi.
Mnozí ekonomové připisují uvolněné standardy CLTV mimo jiné krizi uzavření trhu, která sužovala Spojené státy na konci nového tisíciletí. Od 90. let a zejména na začátku a v polovině nového tisíciletí si zájemci o bydlení často brali druhé hypotéky v době koupě místo placení záloh. Věřitelé, kteří se snažili neztratit podnikání těchto zákazníků ve prospěch konkurentů, na takové podmínky přistoupili navzdory zvýšenému riziku.
Před realitní bublinou, která se rozšířila od konce 90. let do poloviny nového tisíciletí, bylo běžnou praxí, že zájemci o bydlení platili zálohy v celkové výši nejméně 20% kupní ceny. Většina věřitelů držela zákazníky v těchto parametrech tím, že limitovali LTV na 80%.
Když se bublina začala rozpalovat, mnoho z těchto společností podniklo kroky, aby se zákazníci mohli obejít bez 20% slevy. Někteří věřitelé zvýšili stropy pro LTV nebo se jich zcela zbavili a nabízeli hypotéky s 5% zálohou nebo nižší, zatímco jiní ponechali požadavky na LTV v platnosti, ale zvýšili stropy pro CLTV, často na 100%. Tento manévr umožnil zákazníkům vzít si druhou hypotéku, aby mohli financovat své 20% zálohy.
Prudký nárůst zabavení nemovitosti, který začal v roce 2008, podtrhl, proč je CLTV důležitá. Mít ve hře kůži, jako je počáteční hotovostní výdaj 100 000 dolarů za dům v hodnotě 500 000 dolarů, poskytuje majiteli domu silnou motivaci, aby pokračoval ve splácení hypotéky. Pokud banka zabaví nemovitost, přijde nejen o svůj dům, ale také o hromadu hotovosti, kterou zaplatil za uzavření.
Požadavek na vlastní kapitál v nemovitosti také chrání věřitele před propadem cen nemovitostí. Pokud je nemovitost oceněna na 500 000 dolarů a celková zástavní práva dosahují až 400 000 dolarů, může nemovitost ztratit až 20% své hodnoty, aniž by držitelé zástavních práv obdrželi krátkou platbu v dražbě zabavení nemovitosti.
Proč na CLTV záleží
Někteří zájemci o bydlení se rozhodnou snížit svou zálohu tím, že získají více hypoték na nemovitost, což má za následek nižší poměr úvěru k hodnotě primární hypotéky. Také kvůli nižšímu poměru LTV se mnoho zájemců o bydlení úspěšně vyhýbá soukromému hypotečnímu pojištění (PMI). Zda je lepší získat druhou hypotéku nebo vynaložit náklady na PMI, se liší u každého jednotlivce.
V důsledku toho, protože druhý hypoteční úvěr přebírá větší riziko, je úroková sazba u druhé hypotéky obvykle vyšší než úroková sazba u první hypotéky. Je vhodné, aby spotřebitelé zvážili výhody a nevýhody přijetí více úvěrů na jednu nemovitost.Výkon hloubkové kontroly pomůže zajistit, že to, co je vybráno, je pro dané okolnosti tou nejlepší volbou.
Loan-to-Value vs. CLTV
Úvěr k hodnotě nemovitosti (Loan-to-value, LTV) a CLTV jsou dva z nejběžnějších poměrů používaných během procesu upisování hypoték. Většina věřitelů uplatňuje na obě hodnoty maximální hodnoty, při jejichž překročení není potenciální dlužník způsobilý k získání úvěru. Poměr LTV bere v úvahu pouze primární zůstatek hypotéky. Proto ve výše uvedeném příkladu činí poměr LTV 50%, což je výsledek vydělení primárního zůstatku hypotéky ve výši 100 000 dolarů hodnotou nemovitosti ve výši 200 000 dolarů.
Primární věřitelé bývají k požadavkům na CLTV štědřejší. Vezmeme-li v úvahu výše uvedený příklad, v případě zabavení nemovitosti obdrží primární držitel hypotéky své peníze v plné výši dříve, než druhý držitel hypotéky cokoli obdrží. Pokud se hodnota nemovitosti sníží na 125 000 dolarů dříve, než dlužník přestane splácet, obdrží primární držitel zástavního práva celou dlužnou částku (100 000 dolarů), zatímco druhý držitel zástavního práva obdrží pouze zbývajících 25 000 dolarů, přestože mu dluží 50 000 dolarů. Primární držitel zástavního práva nese v případě klesající hodnoty nemovitosti menší riziko, a proto si může dovolit půjčovat za vyšší CLTV.