Co je to kvalifikovaná hypotéka?
Kvalifikovaná hypotéka je hypotéka, která splňuje určité požadavky na ochranu věřitelů a obchodování na sekundárním trhu podle Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, což je významná část legislativy finanční reformy schválené v roce 2010.
Ustanovení Doddova-Frankova zákona o reformě Wall Street a ochraně spotřebitele mají ochránit jak dlužníky, tak finanční systém před rizikovými úvěrovými praktikami, které přispěly ke krizi rizikových hypoték v roce 2007. Vytvořením větších pobídek pro nabízení kvalitnějších hypotečních úvěrů na primárním i sekundárním trhu bylo cílem zákona snížit celkové riziko, které hypotéky vytvářejí v širším finančním systému.
Klíčové způsoby
Jak fungují kvalifikované hypotéky
Aby byl člověk způsobilý pro kvalifikovanou hypotéku, musí splňovat určité požadavky. Tyto požadavky vycházejí z analýzy schopnosti dlužníka splácet hypotéku (podle jeho příjmů, majetku a dluhů). Tyto parametry vyžadují, aby si dlužník nevzal měsíční splátky dluhu přesahující 43% příjmu před zdaněním, aby si věřitel neúčtoval více než 3% na bodech a poplatcích za původ a aby úvěr nebyl vydán jako rizikový nebo předražený úvěr s podmínkami, jako je záporná amortizace, balónová splátka nebo hypotéka pouze na úrok.
Věřitelům, kteří dodržují určité předpisy stanovené v zákoně, mohou kvalifikované hypotéky poskytnout určitou dodatečnou právní ochranu. Podle pravidel pro kvalifikované hypotéky chrání ustanovení „bezpečného přístavu“ věřitele před žalobami dlužníků v tísni, kteří tvrdí, že jim byla prodloužena hypotéka, u níž neměl věřitel důvod se domnívat, že ji mohou splatit.
Poskytují také pobídky pro věřitele, kteří chtějí prodat své úvěry na sekundárním trhu (protože kvalifikované hypoteční úvěry jsou pro upisovatele obchodů se strukturovanými produkty lákavější). Věřitelé, kteří vydávají kvalifikované hypotéky, je mohou snadněji prodat na sekundárním trhu subjektům, jako jsou Fannie Mae a Freddie Mac. Tyto dva státem podporované podniky nakupují většinu hypoték, což uvolňuje kapitál pro banky, aby mohly poskytovat další úvěry.
Kvalifikovaná pravidla pro hypotéky byla vytvořena, aby pomohla zlepšit kvalitu úvěrů poskytnutých na primárním trhu (a které se v konečném důsledku mohou stát dostupnými pro obchodování na sekundárním trhu). Většinu nově vzniklých hypoték prodávají věřitelé na sekundární hypoteční trh. Na sekundárním hypotečním trhu jsou nově vzniklé hypotéky zabaleny do cenných papírů krytých hypotékou a prodány investorům, jako jsou penzijní fondy, pojišťovny a hedgeové fondy. Na sekundárním trhu jsou způsobilé k prodeji pouze některé kvalifikované hypotéky.
Zvláštní úvahy
Z pravidel pro kvalifikované hypotéky existuje několik výjimek. Jednou z výjimek je, že body a poplatky za původ mohou přesáhnout 3% u půjček nižších než 100 000 dolarů (jinak by věřitelé nemuseli být za vydání takových půjček dostatečně kompenzováni a tyto menší hypotéky by se mohly stát nedostupnými).
Kvalifikovaná regulace hypoték navíc věřitelům umožňuje vydávat hypotéky, které nejsou kvalifikované. Existují však pravidla, která omezují prodej těchto úvěrů na sekundární hypoteční trh a poskytují věřitelům méně právní ochrany.