Co je to metoda opakovaného prodeje?
Metoda opakovaného prodeje je způsob výpočtu změn prodejní ceny stejného kusu nemovitosti v konkrétních časových horizontech.
Analytici trhu s bydlením používají tento relativně jednoduchý přístup k odhadu posunů cen domů v obdobích sahajících od měsíců až po roky. Různé indexy cen nemovitostí přijaly metodu opakovaného prodeje, aby poskytovaly informace o trhu s nemovitostmi zájemcům o bydlení a prodávajícím, investorům do nemovitostí a těm, kteří pracují v odvětví bydlení a financování bydlení.
Klíčové způsoby
Pochopení metody opakovaného prodeje
Trh s bydlením je považován za jeden z předních ekonomických ukazatelů Spojených států.Stav trhu s bydlením a celkové ekonomiky jsou vzájemně propojeny v mnoha ohledech. Když ceny nemovitostí rostou, majitelé domů rostou v sebedůvěře a často rozvazují své peněženky, což vyvolává růst spotřebitelských výdajů. Developery také povzbuzují známky zvýšené poptávky, která zvyšuje hrubý domácí produkt (HDP) tím, že více investuje do nových pozemků, materiálů a pracovních míst pro výstavbu nových domů.
Indexy cen bydlení mají za úkol důležitou a ošidnou práci při hodnocení trendů v oblasti nemovitostí. Většina z nich se toho snaží dosáhnout sledováním ocenění v konkrétním regionu za určité časové období. Bohužel některé výpočty, které tyto indexy používají, mohou vést k nepřesnému obrazu trendů v oblasti cen bydlení.
Chybné výpočty zahrnují výběr náhodných vzorků domů ke sledování. Tyto nemovitosti nemusí být na prodej nebo jejich struktury a typy mohou být velmi odlišné. Index, který sledoval medián ceny domů v určité oblasti – například National Association of Realtors (NAR) Median Index nebo Census Bureau Median Index – by neidentifikoval změny ve struktuře domů oproti vnějším tržním faktorům, které mohou ovlivnit cenu.
Metoda opakovaného prodeje vstoupila na scénu, aby překonala tyto strukturální problémy. Byla vytvořena, aby sledovala změnu ceny nemovitosti mezi aktuálním prodejem a případným předchozím prodejem, a pomohla tak zajistit, aby byl podobný srovnáván s podobným.
Výhody a nevýhody metody opakovaného prodeje
Metody opakovaného prodeje vypočítávají změny cen domů na základě prodeje stejné nemovitosti, čímž se předchází problému se snahou zohlednit cenové rozdíly u domů s různými charakteristikami. Metody opakovaného prodeje také nabízejí přesnější alternativu k regresní analýze nebo k výpočtu průměrné prodejní ceny podle zeměpisné oblasti.
Koncept opakovaného prodeje byl poprvé představen Martinem Baileym, Richardem Muthem a Hughem Noursem v roce 1963 a poté upraven Karlem Casem a Robertem Shillerem na konci 80. let.
Metoda opakovaného prodeje však rozhodně není bezchybná. Jednou z jejích hlavních nevýhod je, že nepočítá s domy, které byly během vykazovaného období prodány pouze jednou.
Dalším je skutečnost, že nemovitost prodaná ve dvou různých obdobích během vzorového období nemusí být nutně totožná. Tentýž dům může mít výrazně zhoršený stav nebo projít velkými renovacemi, což ovlivňuje jeho srovnatelnost.
Příklady metody opakovaného prodeje
Zřejmě nejznámějším indexem bydlení, který se opírá o metodu opakovaného prodeje, je S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller Index měří změny v hodnotě amerického trhu rezidenčního bydlení sledováním nákupní ceny a hodnoty dalšího prodeje rodinných domů, které prošly minimálně dvěma transakcemi od konce do konce.
Index nezahrnuje nové stavby, byty a družstevní společnosti a také nezahrnuje transakce, které se netýkají délky paží, jako je prodej domů mezi členy rodiny za nižší než tržní ceny.
Mezi další indexy, které používají metodu opakovaných prodejů, patří měsíční House Price Index (HPI) Federální agentury pro financování bydlení (FHFA), který je založen na údajích Fannie Mae a Freddie Mac o prodejních cenách rodinných domů a ocenění refinancování, a LoanPerformance Home Price Index společnosti First American CoreLogic, který pokrývá širší geografickou oblast než indexy Case-Shiller nebo FHFA. Metodu opakovaných prodejů používá i hlavní kanadský index cen domů, National Composite House Price Index.
Takové indexy obvykle hlásí změny cen domů a bytů oproti předchozímu měsíci, čtvrtletí a roku. Rostoucí ceny domů naznačují rostoucí poptávku, zatímco klesající ceny znamenají klesající poptávku.