Co je míra neobsazenosti?
Míra neobsazenosti je procento všech volných jednotek v nájemní nemovitosti, jako je hotel nebo bytový komplex, které jsou v určitý čas neobsazené nebo neobsazené.
Míra neobsazenosti je opakem míry obsazenosti, což je procento jednotek v pronajaté nemovitosti, které jsou obsazeny. Vysoká míra neobsazenosti naznačuje, že nemovitost není dobře pronajatá, zatímco nízká míra neobsazenosti může ukazovat na silné prodeje pronájmů.
Kromě toho, že se míra neobsazenosti využívá pro analýzu nemovitostí, lze ji aplikovat i na oblast zaměstnanosti.
Pochopení míry volných pracovních míst
Míra neobsazenosti je pro majitele nemovitostí velmi důležitým určujícím faktorem, protože jim říká, jak si jejich budovy vedou ve srovnání s mírou neobsazenosti v dané oblasti. Tyto míry jsou také ekonomickými ukazateli, protože vykreslují portrét širokých tržních podmínek.
Míra neobsazenosti v nemovitostech nejčastěji představuje jednotky, které jsou neobsazené a připravené k pronájmu, jednotky, které byly při odchodu nájemce vypnuty, a jednotky, které nejsou aktuálně pronajímatelné, protože potřebují opravy nebo renovace. Nízká míra neobsazenosti je považována za pozitivní, protože obecně znamená, že lidé chtějí žít v určité oblasti nebo budově, zatímco vyšší míra znamená opak.
Nízká míra neobsazenosti znamená, že je více obydlených jednotek, zatímco vysoká míra neobsazenosti naznačuje, že lidé nechtějí žít v určité budově nebo oblasti.
Sazba se vypočítá tak, že se vezme počet volných jednotek, vynásobí se 100 a vydělí se tento výsledek celkovým počtem jednotek. Míra neobsazenosti a míra obsazenosti by se měly sečíst na 100%. Takže pokud má bytový dům 300 jednotek a 30 jednotek je neobsazených, znamená to, že míra neobsazenosti je 10%.
Aby byla míra neobsazenosti jedné nemovitosti efektivně využita, měla by být použita ke srovnání s podobnou. Není to spravedlivé srovnání, když se vedle třípatrového bytového komplexu staví komerční kancelářská budova. Podobně mohou existovat různé faktory ve hře mezi mírou neobsazenosti malého a velkého města, takže tyto dvě oblasti nemusí být vhodné srovnávat dohromady.
Analýza míry neobsazenosti nemovitostí
Majitel nemovitosti může využít míry neobsazenosti jako analytickou metriku. Změny v procentech neobsazených jednotek oproti obsazeným jednotkám, doba, po kterou jsou obsazené jednotky aktivní, nebo jiné podmínky pronájmu mohou poskytnout vodítko k tomu, jak konkurenceschopný vlastník nemovitosti nemovitost učinil. Pokud si vlastník nemovitosti účtuje výrazně více nebo méně než zbytek trhu s pronájmy, může se to odrazit v celkových mírách neobsazenosti. Může také poskytnout informace o dopadech cenových změn nebo reklamy na obsazenost jednotek.
Zatímco míra neobsazenosti se běžně používá k posouzení výkonnosti jednotlivých nemovitostí, například hotel monitoruje svou noční míru neobsazenosti, souhrnná míra neobsazenosti se také používá jako ekonomické indikátory celkového zdraví realitního trhu.Mnoho firem, které obsluhují sektor komerčních nemovitostí, měří sílu celého odvětví pomocí metrik, jako je míra neobsazenosti, výše nájemného a stavební činnost.
V květnu 2019 realitní firma Jones Lang LaSalle oznámila, že americký realitní trh si i nadále udržuje své stabilní trendy z roku 2018, přičemž míra neobsazenosti se blíží historickým minimům. Podle zprávy dosáhla neobsazenost kancelářského trhu v prvním čtvrtletí letošního roku zhruba 5%. V předchozím roce firma předpokládala rozvoj, který překoná růst obsazenosti navzdory silné celkové poptávce na tuzemském kancelářském trhu.Z největších metropolitních regionů v zemi se sanfranciský kancelářský trh mohl v roce 2018 podle údajů pochlubit nejnižší mírou neobsazenosti, a to pouze 8,1%. Newyorský okres Westchester County mezitím zaznamenal nejvyšší míru neobsazenosti s 24,9%.
Klíčové způsoby
Údaje o rezidenčních volných místech
Obě čísla zůstala v posledních letech poměrně stabilní poté, co se propadla z dosavadních maxim dosažených během krize bydlení v USA, kdy volná místa v nájemním bydlení dosáhla v roce 2009 vrcholu 11,1% a volná místa majitelů domů dosáhla vrcholu 2,9% v roce 2008.
Americký úřad pro sčítání lidu rovněž shromažďuje údaje pro čtvrtletní zprávu týkající se cen nájemného a informací o nemovitostech. Podobně jako údaje pro trhy s komerčními nemovitostmi mohou být tyto informace použity – ve spojení s dalšími informacemi – k určení zdraví ekonomického trhu s rezidenčními nemovitostmi zkoumáním změn v počtu dostupných jednotek a průměrných cenách dostupných nebo obsazených jednotek.
Investoři a volná místa
Jak je uvedeno výše, míra neobsazenosti hraje velkou roli v podnikání a může pomoci investorům určit, zda dělají dobrý krok tím, že vloží své peníze do určitých realitních obchodů.
Například ten, kdo uvažuje o velkém bytovém komplexu jako investici, se může chtít před podpisem smlouvy podívat na míru neobsazenosti budovy. Porovnáním míry neobsazenosti budovy s ostatními srovnatelnými nemovitostmi v oblasti může investor určit její výkon a rozhodnout se, zda se mu vyplatí ji koupit.
Míra neobsazenosti v zaměstnání
V oblasti zaměstnanosti se míra neobsazenosti vztahuje na počet volných pozic, které společnost v současnosti má, v porovnání s celkovým počtem volných pozic v rámci celé společnosti. Jinými slovy, míra neobsazenosti související se zaměstnaností může udávat podíl pozic, které společnost alokovala pro výkon určitých povinností, u nichž v současnosti v daném prostoru nefunguje zaměstnanec.
V souvislosti s jinými ukazateli zaměstnanosti, jako je obrat nebo dlouhověkost zaměstnanců, může míra neobsazenosti poskytnout údaje o tom, jak úspěšná je společnost v inzerování a obsazování volných pozic a udržení současných zaměstnanců.