Co znamená podvodní?
„Podvodní“ je termín pro finanční smlouvu nebo aktivum, které má nižší hodnotu, než je jeho pomyslná hodnota. Běžněji se však tento termín používá ve vztahu k domu nebo jinému podstatnému aktivu, které má nesplacenou hypotéku nebo úvěr na aktivum, které je větší částkou, než jakou má aktivum hodnotu.
V obou případech má držitel aktivum bez vnitřní hodnoty. V případě hypotéky nebo úvěru držitel aktiva ve skutečnosti dluží více, než je hodnota aktiva.
Pod vodou se někdy také označuje jako „vzhůru nohama“.
Klíčové způsoby
Vysvětlení podvodních půjček
Understanding Underwater
Aktivum je pod vodou, pokud cena zaplacená za něj je vyšší než jeho současné tržní ocenění. Obecně řečeno, jakákoli papírová (nerealizovaná) ztráta se vztahuje k podvodnímu aktivu.
Obvykleji se podvodní týká pákového efektu nebo výpůjčky, kdy to znamená vlastnit aktivum, které má nižší hodnotu než nesplacený úvěr na toto aktivum. Při obchodování s cennými papíry se to může stát na maržovém účtu, kde obchodník vlastní akcii na pákový efekt, ale společnost (akcie) vyhlásí bankrot a držení akcií už nepokrývá marži nebo úvěr, který makléř poskytl na nákup akcií na počátku. Účet je pod vodou a investor bude muset najít prostředky někde jinde, aby splatil peníze (půjčku), o které přišel na burze. To je známé jako výzva k dodatkové úhradě.
Taková situace může nastat i u nefinančního aktiva. Pokud je nové auto zakoupeno s půjčkou, koupě téměř okamžitě vede k tomu, že kupující je pod vodou, protože auto se ihned po odjezdu z parkoviště odepíše, zatímco půjčka se bude pomalu splácet v průběhu let. Nakonec, když se uskuteční více splátek a auto se odepisuje pomalejším tempem, auto bude opět nad vodou. Například za 10 let je půjčka splacena, ale majitel může auto pravděpodobně prodat za několik tisíc dolarů, v závislosti na značce a stavu vozidla.
Zvláštní úvahy
Být pod vodou na úvěr není vždy hrozná věc. Pokud jsou platby prováděny, úvěr je splacen a podvodní situace může nakonec být dočasná. To znamená, že podvodním situacím se lze většinou vyhnout tím, že hledáme rezervu v souvislosti s pořizovaným majetkem a výší úvěru.
Získání výhodného obchodu s domem nebo autem, kde by hodnota aktiva mohla být prodána za více, než kolik je zaplaceno (za nějaký čas), bude znamenat, že výše úvěru je menší a existuje větší rezerva mezi hodnotou aktiva a výší úvěru. To znamená, že aktivum by muselo klesnout v hodnotě více, aby bylo pod vodou. Srovnejte to s párem, který přeplatí za dům, zaplatí 300 000 dolarů v nabídkové válce za dům, který má ve skutečnosti hodnotu jen 280 000 dolarů. V závislosti na tom, kolik složí, mohou být pod vodou okamžitě, nebo pokud ceny bydlení klesnou, mohou být pod vodou podstatně za krátkou dobu.
Chybějící platby nebo dodatečné poplatky za porušení podmínek půjčky mohou dlužnou částku půjčky rychle zvýšit. To může způsobit, že se půjčka dostane pod vodu, nebo hlouběji pod vodu. Věřitelé jsou často ochotni s dlužníky řešit řešení, pokud jsou finanční problémy krátkodobé, protože věřitel nechce projít bojem o prodej podvodního aktiva, aby jen částečně splatil půjčku se ztrátou.
Pokud se zabýváte finančními problémy, poraďte se s finančním plánovačem, dluhovým poradcem a/nebo věřitelem, který vám pomůže najít řešení dříve, než se problém zhorší.
Podvodní hypotéky
Tato záporná hodnota představuje problémy jak pro majitele nemovitosti, tak pro držitele hypotéky. Pokud se majitel nemovitosti potřebuje přestěhovat, prodej nemovitosti nepřinese dostatečné finanční prostředky na zaplacení držitele hypotéky, a to ani před případnými transakčními poplatky. V takovém případě musí majitel nemovitosti najít dodatečné finanční prostředky nebo uzavřít krátký prodej s třetí stranou. Tyto typy problémů pak vedou k právním bitvám a možným potížím na cestě jak pro původního majitele nemovitosti, tak pro věřitele třetí strany.
Zatímco krátký prodej skutečně komplikuje proces, kterým původní věřitel získává zpět své peníze, po bublině bydlení v letech 2006-07 a krachu v letech 2008-09 se objevil významnější problém s podmořskými hypotékami. Majitelé domů dlužící více, než je hodnota jejich domu, v tichosti odešli od svých investic. To mělo za následek nesplácení hypoték a úvěrovým bankám zůstaly ztráty a dodatečné výdaje spojené s likvidací nabytých domů.
Podvodní hypotéky byly běžným problémem majitelů domů v době vrcholící finanční krize v roce 2008, která se mimo jiné projevila výraznou deflací cen bydlení.
Příklad podvodního jednání na hypotéku
Předpokládejme, že člověk vidí dům, který se mu líbí, uvedený na $400,000. Má $40,000 na zálohu, nebo 10%. Nepočítáme-li další poplatky a pojištění hypotéky, což bude znamenat, že část zálohy nepůjde na jistinu, pro jednoduchost předpokládejme, že kupující dostane úvěr na $360,000.
Za použití hypotéky a zálohy kupující zaplatí za dům. Několik měsíců po koupi si všimnou, že podobné domy v jejich okolí se prodávají za podstatně méně než 400 000 dolarů. Podobné domy, nazývané srovnatelnými, se prodávají za 350 000 dolarů. Hodnota úvěru ve výši 360 000 dolarů klesla jen postupně na 359 000 dolarů, protože velká část počátečních splátek jde na úroky a ne na jistinu, přesto má dům hodnotu jen 350 000 dolarů. Pokud by byl dům prodán, nemohl by splatit úvěr. To se označuje jako podvodní nebo vzhůru nohama.
Pokud se trh s bydlením stabilizuje, nakonec bude půjčka splacena a půjčka na nemovitost už nebude pod vodou. Být pod vodou malou částku, nebo na krátkou dobu, není zásadní problém. Být pod vodou dlouhou dobu a velkou částkou svědčí o špatném nákupu, špatném načasování, nebo špatných tržních podmínkách. Možná všechny tři.
Dům mohl být pod vodou z mnoha důvodů. Možná, že kupec nemovitosti přeplatil v první řadě. Dům mohl mít po celou dobu hodnotu jen 350 000 dolarů, ale prodávající požadoval více a kupec byl ochoten zaplatit.
Případně mohla hodnota nemovitosti klesnout. 400 000 dolarů mohla být v té době dobrá cena, ale nedávný pokles ekonomiky znamená méně pracovních míst a ne tolik lidí, kteří si budou moci dovolit své bydlení. Hodnota nemovitosti je nucena prodávat a tlačí dolů.