Co jsou prostředky z operací (FFO)?
Fondy z operací (FFO) se vztahují k údaji, který používají realitní investiční fondy (REITs) k definování peněžního toku z jejich operací. Realitní společnosti používají FFO jako měření provozní výkonnosti.
FFO se vypočítá tak, že se k zisku přičtou odpisy, amortizace a ztráty z prodeje aktiv a poté se odečtou veškeré zisky z prodeje aktiv a veškeré výnosy z úroků. Někdy se uvádí na bázi na akcii. Poměr FFO na akcii by se měl používat místo ukazatele zisku na akcii (EPS) při hodnocení REITs a jiných podobných investičních fondů.
Klíčové způsoby
Prostředky z operací (FFO)
Vzorec a výpočet finančních prostředků z operací
Níže je uveden vzorec pro výpočet prostředků z operací (FFO).
Vzorec pro FFO je:
Níže jsou uvedeny kroky pro výpočet FFO:
Všechny složky výpočtu FFO jsou uvedeny ve výsledovce REIT.
Pokud by například REIT měla odpisy 20 000 dolarů, zisky z prodeje majetku 40 000 dolarů a čistý zisk 100 000 dolarů, její FFO by byla 80 000 dolarů.
Ve většině situací by investor nemusel vypočítávat FFO REIT, protože všechny REITs jsou povinny uvádět své výpočty FFO ve svých veřejných finančních výkazech. Údaj FFO je obvykle zveřejněn v poznámkách pod čarou k výsledovce.
Co vám řeknou fondy z operací
FFO je měřítkem peněžních prostředků generovaných REIT; realitní společnosti používají FFO jako měřítko provozní výkonnosti. Národní asociace realitních investičních fondů (NAREIT) byla původně průkopníkem tohoto čísla, které je měřítkem mimo GAAP.
FFO nelze zaměňovat s peněžním tokem REIT z operací, který je vykazován ve výkazu peněžních toků (CFS). Místo toho FFO měří čistou výši peněžních prostředků a jejich ekvivalentů, které do firmy plynou z pravidelných, probíhajících obchodních činností. FFO by nemělo být považováno za alternativu k peněžnímu toku nebo za měřítko likvidity.
Například peněžní tok typické společnosti by byl ovlivněn penězi získanými prodejem aktiva, ale FFO tyto zisky vylučuje. Také typická společnost by vykázala peněžní přítok do svých CFS, pokud by společnost obdržela od banky výnosy z úvěru. FFO však takové peněžní přítoky nezahrnuje, ale místo toho je pouze měřítkem příjmů z obchodních činností.
Proč je FFO dobrým měřítkem výkonnosti REIT
FFO kompenzuje metody nákladového účetnictví, které mohou nepřesně sdělovat skutečnou výkonnost REIT. Účetnictví GAAP vyžaduje, aby všechny REITs odpisovaly své investiční nemovitosti v průběhu času pomocí jedné ze standardních odpisových metod. Mnoho investičních nemovitostí však v průběhu času skutečně nabývá na hodnotě, takže odpisy jsou v popisu hodnoty REIT nepřesné. Odpisy a amortizace musí být připočteny zpět k čistému příjmu, aby se tento problém vyřešil.
FFO také odečítá případné zisky z prodejů nemovitostí, protože tyto druhy prodejů jsou považovány za neopakující se. REITs musí vyplatit 90% všech zdanitelných příjmů ve formě dividend, což jsou platby v hotovosti investorům. Zisky z prodejů nemovitostí se nepřidávají ke zdanitelným příjmům REIT, a proto by neměly být zahrnuty do oceňování hodnoty a plnění.
Jak již bylo uvedeno, FFO na akcii někdy poskytují firmy jako doplněk k jejich EPS. Zisk na akcii je čistý příjem společnosti dělený nesplacenými akciemi vlastního kapitálu. EPS a FFO na akcii poskytují měřítko, kolik je generován příjem na akcii.
Tato opatření také pomáhají investorům určit, zda jsou peníze efektivně využívány managementem. Mnoho analytiků a investorů také hodnotí poměr ceny a zisku REIT jako doplněk k poměru ceny a zisku, což je cena akcie dělená EPS. V případě REIT by se tržní cena REIT dělila jeho FFO na akcii.
Upravené prostředky z operací
Realitní analytici také čím dál častěji počítají upravené finanční prostředky REIT z provozních činností (AFFO). Tento výpočet bere REIT FFO a odečítá veškeré opakující se výdaje, které jsou kapitalizovány a poté amortizovány, stejně jako veškeré rovnoměrné vykazování nájemného. Tyto opakující se kapitálové výdaje mohou zahrnovat takové výdaje na údržbu, jako jsou malířské projekty nebo výměny střech. AFFO získalo přilnavost jako přesnější odhad výnosového potenciálu REIT.
Opatření AFFO bylo vyvinuto tak, aby lépe měřilo hotovost vytvořenou REIT nebo schopnost vyplácet dividendy. Kromě AFFO je toto alternativní opatření někdy označováno jako prostředky dostupné pro distribuci nebo hotovost dostupná pro distribuci.
Příklad využití prostředků z operací
Populární obchodní centrum REIT Simon Property Group vykázalo finanční prostředky z operací ve výsledovce za rok 2017 ve výši 4 miliard dolarů, což je o 6% více než v roce 2016.Čistý příjem firmy mezitím dosáhl 2,2 miliardy dolarů.
Aby se firma dostala k FFO, přidala zpět odpisy a amortizaci ve výši zhruba 1,8 miliardy dolarů a dále upravila o další menší čísla – včetně snížení o 5,3 milionu dolarů za výplatu přednostních rozdělení a dividend a nekontrolní podílovou část odpisů a amortizace, která vyústila v další snížení o 17,1 milionu dolarů. Simon dodatečně vykázal zředěnou hodnotu FFO na akcii ve výši 11,21 dolarů, oproti zředěné hodnotě EPS ve výši 6,24 dolarů.