Co jsou slevové body?
Diskontní body jsou druhem předplaceného úroku nebo poplatku, který si mohou hypoteční dlužníci koupit, aby snížili výši úroku ze svých následných měsíčních plateb – v podstatě utrácejí více předem, aby později zaplatili méně. Diskontní body jsou daňově uznatelné.
Klíčové způsoby
Pochopení slevových bodů
Typ hypotečních bodů, diskontních bodů jsou jednorázové, předem splatné náklady na uzavření hypotéky, které dávají dlužníkovi přístup k diskontované úrokové sazbě po celou dobu trvání úvěru. Každý diskontní bod zpravidla stojí 1% z celkové výše úvěru a každý bod snižuje úrokovou sazbu úvěru o jednu osminu až jednu čtvrtinu procenta.
Například při úvěru ve výši 200 000 dolarů by každý bod stál 2 000 dolarů. Za předpokladu, že úroková sazba u hypotéky je 4,5% a každý bod snižuje úrokovou sazbu o 0,25%, nákup dvou bodů stojí 4 000 dolarů a výsledkem je úroková sazba 4,0%. V závislosti na délce hypotéky při této úrokové sazbě by to mohlo časem vést ke značným úsporám. Podívejme se, jak se u takového úvěru projevují splátky – za předpokladu klasické 30leté hypotéky:
Čím delší životnost úvěru, tím více z něj platíte úroky – tak financování funguje obecně. Body se tedy ideálně hodí pro dlouhodobou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou (20 až 30 let), která s největší pravděpodobností nebude v dohledné době refinancována.
Jak platit za hypoteční body
Dlužník, který platí diskontní body, bude pravděpodobně muset tyto náklady hradit z vlastní kapsy. Existuje však mnoho scénářů, zejména na realitních trzích kupujícího, kdy prodávající nabízí, že zaplatí až do určité dolarové částky nákladů na uzavření. Pokud ostatní náklady na uzavření, jako je poplatek za poskytnutí úvěru a poplatek za pojištění vlastnického práva, tuto hranici nesplňují, může kupující často přidat diskontní body a fakticky snížit svou úrokovou sazbu zdarma.
Snížení úrokové sazby u hypotéky pomocí diskontních bodů nevyžaduje vždy placení z vlastní kapsy – zejména v situaci refinancování, kdy věřitel může do nového zůstatku úvěru vložit diskontní body, ale i další uzavírací náklady. To zabraňuje dlužníkovi vyklopit u uzavíracího stolu více peněz; samozřejmě to také snižuje jeho majetkovou pozici v domácnosti.
Protože IRS (Internal Revenue Service) považuje diskontní body za předplacené úroky z hypotéky, jsou zpravidla daňově uznatelné po dobu trvání úvěru. Pokud oni i koupě bydlení splňují určité podmínky, pak mohou být plně odpočitatelné za rok, kdy byly zaplaceny.
Můžete sjednat hypoteční body?
Body jsou rozhodně k jednání. Počet bodů, které si koupíte – nebo zda vůbec nějaké koupíte – je jen na vás. Když věřitelé zobrazují hypoteční možnosti, na které máte nárok, obvykle vám ukážou několik různých sazeb, včetně těch, které můžete získat, pokud si koupíte diskontní body.
I když jsou oba typy hypotečních bodů, nezaměňujte diskontní body s body původními. Body původními jsou poplatky, které si věřitelé účtují za finalizaci hypotéky – část uzavíracích nákladů na koupi bydlení. Body původními jsou v podstatě příplatek, který se nevztahuje k úrokové sazbě a obecně nejsou volitelné, obchodovatelné nebo daňově odpočitatelné.
Měli byste si koupit slevové body?
Pro věřitele mají diskontní body zřetelnou výhodu: dostávají hotovost předem, místo aby museli čekat na peníze v podobě úrokových plateb v průběhu času. To může zvýšit likviditu finanční instituce.
Dlužníci také získávají výhody ze slevových bodů – tím hlavním jsou nižší splátky po celou dobu trvání úvěru. V podstatě platíte předem – při nástupu hypotéky – určitý úrok výměnou za snížení úrokové sazby. Tato výhoda však platí pouze v případě, že plánujete držet hypotéku dostatečně dlouho, abyste ušetřili peníze z menších splátek úroků.
Například dlužník, který zaplatí 4000 dolarů v diskontních bodech, aby ušetřil 80 dolarů měsíčně na úrokových poplatcích, si musí úvěr ponechat 50 měsíců, nebo čtyři roky a dva měsíce, aby dosáhl rentability. Pokud si dlužník myslí, že by mohl prodat nemovitost nebo refinancovat svůj úvěr před uplynutím 50 měsíců, pak by měl zvážit snížení toho, co zaplatí v diskontních bodech, a vzít si o něco vyšší úrokovou sazbu.
Obecně platí, že čím déle plánujete vlastnit dům, tím více vám body pomohou ušetřit na úrocích po celou dobu trvání úvěru. V konečném důsledku však výhody diskontních bodů závisí na matematice. Pokud si můžete dovolit vysolit několik tisíc navíc předem, pak mohou mít za následek významné úspory nákladů v dlouhodobém horizontu, zejména pokud dům vyžaduje rekonstrukce. Nebo mohou být zbytečné náklady, kterým se dlužník mohl vyhnout s nějakým strukturovanějším plánováním.