Co je svěřenecký úkol?
Jedná se o dokument, který vstupuje do hry, když si jedna strana vzala úvěr od jiné strany na nákup nemovitosti. Spořicí listina představuje dohodu mezi dlužníkem a věřitelem, že nemovitost bude držena do doby splacení úvěru neutrální a nezávislou třetí stranou.
Ačkoli jsou svěřenecké listiny méně časté než kdysi, zhruba 20 států stále nařizuje použití jedné, spíše než hypotéky, pokud je financování spojeno s nákupem nemovitosti. Svěřenské listiny jsou běžné na Aljašce, v Arizoně, Kalifornii, Coloradu, Idahu, Illinois, Mississippi, Missouri, Montaně, Severní Karolíně, Tennessee, Texasu, Virginii a Západní Virginii. Několik států – například Kentucky, Maryland a Jižní Dakota – umožňuje použití svěřeneckých listin i hypoték.
Klíčové způsoby
Klikněte na tlačítko Play a dozvíte se vše, co byste měli vědět o důvěře Deeds
Understanding Trust Deeds
Při realitní transakci – například nákupu bytu – dá věřitel dlužníkovi peníze výměnou za jednu nebo více směnek vázaných na svěřenskou listinu. Tato listina převádí právní titul k nemovitosti na nestranného správce, typicky na titulní společnost, úschovnou společnost nebo banku, která jej drží jako zástavu za směnky. Spravedlivý titul – právo na získání plného vlastnictví – zůstává dlužníkovi, stejně jako plné využití nemovitosti a odpovědnost za ni.
Tento stav trvá po celou dobu splácení úvěru. Správce má právní titul, dokud dlužník nesplatí dluh v plné výši, a v tomto okamžiku se vlastnické právo k nemovitosti stává vlastnictvím dlužníka. Pokud dlužník nesplácí úvěr, správce přebírá plnou kontrolu nad majetkem.
Důvěra Deed vs. Hypotéka
Svěřenské listiny a hypotéky se používají v bankovních i soukromých úvěrech k vytváření zástavních práv k nemovitostem a obojí se obvykle zaznamenává jako dluh v kraji, kde se nemovitost nachází.
Na rozdíl od běžného užívání není hypotéka technicky úvěrem na koupi nemovitosti; je to dohoda, která zastavuje nemovitost jako zástavu za úvěr.
Zabavení majetku a svěřenecké listiny
Hypotéky a svěřenské listiny mají různé procesy zabavení majetku. Soudní zabavení majetku je proces vynucený pod dohledem soudu, když věřitel podá žalobu na dlužníka za nesplácení hypotéky. Tento proces je časově náročný a drahý.
Pokud také dražba zabaveného majetku nepřinese dostatek peněz na splacení směnky, může věřitel podat na dlužníka žalobu na doplatek. Avšak i po prodeji nemovitosti má dlužník právo na splacení: může věřiteli ve stanovené lhůtě splatit dluh a nabýt vlastnické právo k nemovitosti.
Oproti tomu svěřenská listina umožňuje věřiteli zahájit rychlejší a méně nákladné mimosoudní zabavení majetku, obejít soudní systém a dodržovat postupy uvedené ve svěřenské listině a ve státním právu. Pokud dlužník neučiní půjčku běžnou, je majetek dán do dražby prodejem správcem.
Vlastnické právo přechází ze správce na nového majitele prostřednictvím listiny správce po prodeji.Když při prodeji správce nejsou žádní zájemci, nemovitost se vrací věřiteli prostřednictvím listiny správce. Jakmile je nemovitost prodána, dlužník nemá právo na splacení.
Správce je dále povinen po ukončení prodeje vyplatit dlužníkovi a věřiteli výtěžek z prodeje. Správce zaplatí věřiteli částku, která mu zbude z dluhu, a dlužníkovi zaplatí vše, co tuto částku překročí, čímž umožní věřiteli nemovitost odkoupit.
Klady a zápory investování do svěřenských listin
Investoři, kteří hledají šťavnaté výnosy, se někdy obracejí na realitní sektor – zejména na svěřenecké listiny.
Investorem ve svěřenské listině investor půjčí peníze developerovi, který pracuje na realitním projektu. Jméno investora je uvedeno na svěřenské listině jako věřitel. Investor inkasuje úroky ze své půjčky; po dokončení projektu je mu jistina vrácena v plné výši. Zprostředkovatel svěřenské listiny obvykle zprostředkovává obchod.
Výnosný příjmový tok
Diverzifikace portfolia
Illiquidity
Žádné zhodnocení kapitálu
Jaký developer do tohoto uspořádání vstupuje? Banky se často zdráhají půjčovat na určité typy developerských projektů, jako jsou středně velké komerční projekty – příliš malé pro velké věřitele, příliš velké pro malé – nebo developeři se špatnými výsledky nebo příliš mnoho úvěrů. Opatrní věřitelé mohou také postupovat příliš pomalu, aby developeři čelili napjatému termínu pro zahájení nebo dokončení projektu.
Developeři, jako jsou tito, jsou často v tak trochu tísni. Z těchto důvodů mohou investoři do svěřenských listin často očekávat u svých peněz vysoké úrokové sazby. Mohou těžit z výhod diverzifikace do jiné třídy aktiv, aniž by museli být odborníky na výstavbu či správu nemovitostí: Jedná se o pasivní investici.
Investování na základě svěřenecké listiny má určitá rizika a nevýhody. Na rozdíl od akcií nejsou investice do nemovitostí likvidní, což znamená, že investoři nemohou své peníze získat zpět na požádání. Investoři také mohou očekávat pouze úrok, který půjčka generuje; jakékoli dodatečné zhodnocení kapitálu je nepravděpodobné.
Investované strany mohou využít případných právních nesrovnalostí ve svěřenské listině, což způsobí nákladné právní pletky, které mohou investici ohrozit. Typický investor s malými zkušenostmi může mít potíže, protože k nalezení důvěryhodných a důvěryhodných developerů, projektů a makléřů je zapotřebí specifických odborných znalostí.
Real-World Example of a Trust Deed
Krátký formulář listiny o důvěře používaný v Austin County, Texas, pokrývá požadavky pro většinu věřitelů. Formulář začíná definicí termínů a mezer pro dlužníka, věřitele a správce vyplnit jejich jména. Částka, která se půjčuje a adresa nemovitosti jsou také požadovány.
Po této části dokument dále upřesňuje převod práv k nemovitostem a jednotné smlouvy včetně:
Formulář také obsahuje nejednotné smlouvy, které specifikují neplnění nebo porušení některé z podmínek smlouvy. A specifikuje, že úvěr, kterým se dokument zabývá, není úvěr na vlastní bydlení – tedy něco, z čeho dlužník obdrží hotovost – ale úvěr na nákup nemovitosti.
Svěřenská smlouva končí prostorem pro podpis dlužníka, který musí být proveden za přítomnosti notáře a dvou svědků, kteří také podepisují.