Co je non-REO Foreclosure?
Zabavení nemovitosti, která není ve vlastnictví nemovitosti, neboli zabavení nemovitosti, která není ve vlastnictví REO, se týká úspěšného zabavení nemovitosti. Proces zabavení začíná poté, co dlužník několik měsíců neplní hypoteční splátky, což je časové období vymezené v podmínkách hypotéky. Při zabavení nemovitosti, která není ve vlastnictví REO, když je nemovitost v exekuci dána do dražby, kupující souhlasí s tím, že za nemovitost zaplatí bance dlužnou částku nebo i méně, pokud je banka ochotna nabídnout slevu.
Klíčové způsoby
Jak funguje uzavření non-REO
U hypotečního úvěru se dům nebo nemovitost používá jako zajištění, což znamená, že věřitel má právo si nemovitost vzít, pokud dlužník nedodrží podmínky hypoteční smlouvy. Obvykle proces zabavení nemovitosti začíná v okamžiku, kdy dlužník zmešká své platby. Banka nebo věřitel obvykle reaguje zasláním oznámení o zmeškané platbě dlužníkovi. Pokud dlužník i nadále zmešká platby, zašle banka poptávkový dopis.
Po 90 dnech zmeškaných splátek vydá věřitel oznámení o prodlení, což je neprovedení splátek. Dlužníkovi může být poskytnuto více času na spolupráci s bankou na vyrovnání případných nesplacených splátek a obnovení úvěru. Pokud se nepodaří dosáhnout dohody a splátky stále nejsou obdrženy, banka zahájí exekuci, což je právní proces, kdy si ho vezme domů a prostřednictvím aukce ho prodá jinému kupujícímu.
Krátký prodej
Aby se předešlo zabavení nemovitosti, může majitel nemovitosti uvést nemovitost na trh prostřednictvím krátkého prodeje nemovitosti. Ke krátkému prodeji dochází, když majitel nemovitosti ve finanční tísni prodá svou nemovitost nebo nemovitost za cenu nižší, než je splatná částka z hypotečního úvěru.Pokud majitel nemovitosti není schopen nemovitost rychle prodat, může ji věřitel zabavit a dát ji do veřejné dražby.
Aukce zabavení majetku
Dražby zástavy se často konají v okresních soudních budovách. Cenou nemovitosti je obvykle částka, kterou dluží majitel nemovitosti, plus právní náklady, i když věřitel může v některých situacích přijmout méně. Když vítězný dražitel koupí nemovitost do dražby, je zástavní právo zástavním právem jiné než REO, protože věřitel našel kupce a nebyl nucen převzít vlastnictví.
Zvláštní úvahy: Úleva od exekucí
Majitelé domů, kteří jsou kvůli hospodářské krizi, která začala v roce 2020, pozadu se splácením hypotéky, mohou mít nárok na ochranu shovívavosti. Ta byla zavedena schválením zákona CARES v hodnotě dvou bilionů dolarů v březnu 2020.
Snášenlivost umožňuje dlužníkům přeskočit platby v krátkodobém horizontu, pokud zažívají finanční těžkosti v důsledku hospodářské krize. Je důležité si uvědomit, že zmeškané platby se neodpouštějí. Místo toho se připočítávají ke konci úvěrové lhůty. Snášenlivost od věřitele může poskytnout až 180 dní úlevy od platby.
Hypotéky kryté státem podporovanými subjekty (GSE), jako je Fannie Mae nebo Freddie Mac, nemohou být zabaveny bankou nebo věřitelem. Když prezident Donald Trump podepsal zákon CARES, věřitelé a obsluhovatelé měli zákaz zabavit dlužníky až do 31. prosince 2020. Prezident Joe Biden původně prodloužil tuto lhůtu do 31. března 2021, kdy podepsal exekutivní příkaz první den v úřadu. Znovu prodloužil lhůtu do 30. června 2021. 23. července ji znovu posunul až do 31. července 2021, také prodloužil lhůtu pro zápis shovívavosti až do 30. září 2021 a poskytl až tři měsíce dodatečné shovívavosti pro některé dlužníky.
Ověřte si u svého věřitele, zda je vaše hypotéka úvěrem krytým GSE, abyste měli nárok na shovívavost.
Dlužníci mohou také požádat o prodloužení až o dalších 180 dní celkem až o 360 dní. Dlužníci se však musí obrátit na svého poskytovatele úvěru nebo banku s žádostí o tuto formu shovívavosti. K úvěru nebudou připočteny žádné sankce, poplatky ani další úroky (nad rámec naplánovaných částek).
Non-REO Foreclosure vs. Nemovitosti vlastněné
Uzavření nemovitosti mimo REO se liší od uzavření nemovitosti ve vlastnictví (REO). Uzavření nemovitosti mimo REO se stane uzavřením nemovitosti ve vlastnictví, když dojde k dražbě, ale žádný kupující nepřijde s nabídkou, která splňuje minimální nabídku. U nemovitosti REO převezme věřitel vlastnictví a banka by na oplátku často vystavila nemovitost REO na internetu, aby ji dále prodala. Banky mohou také využít pomoci realitních kanceláří, aby oslovily více kupujících a urychlily proces prodeje. Aby dále nalákaly kupující, mohou věřitelé uvádět své nemovitosti REO se slevou a eliminovat některé výdaje spojené s jejich vlastnickými právy. Z tohoto důvodu mohou být nemovitosti ve vlastnictví nemovitostí bezpečnější investicí než uzavření nemovitosti mimo REO.
Jak nemovitosti s nemovitostmi REO, tak i nemovitosti bez REO však často potřebují výrazné opravy. Také investoři, kteří se rozhodnou počkat, až budou místní nemovitosti nemovitostmi s nemovitostmi vlastněnými bankami, mohou přijít o příležitost koupit nemovitost bez REO prostřednictvím aukce. Jinými slovy, aukce bez REO umožňuje investorům dostat se k nákupu zabavených nemovitostí dříve než nemovitosti s REO.
Výhody a nevýhody uzavření non-REO
Zabavené nemovitosti jsou atraktivní pro kupce, kteří chtějí koupit nemovitost se slevou. Výsledkem je, že veřejné dražby mají tendenci přilákat zástup zájemců o koupi. Nemovitosti, které nepatří do kategorie REO, někdy umožňují kupcům koupit nemovitost, kterou by si jinak nemohli dovolit.
Nákup v exekuci, která nespadá pod REO, však není bez rizika. Kupující nemovitostí, které nespadají pod REO, také dluží případné nezaplacené daně a zástavní práva na nemovitost. Zástavní právo je právní nárok na nemovitost, pokud byla použita jako zástava k uspokojení dluhu.Kupující nemovitostí, které nespadají pod REO, jsou také zodpovědní za případnou údržbu, kterou by nemovitost mohla potřebovat a která by mohla být významná. Je také možné, že se nový vlastník bude muset vypořádat s vystěhováním nájemníků, kteří na nemovitosti bydlí.