Co je vyvlastnění?
Vyvlastnění je akt vlády, která si proti vůli vlastníků nárokuje majetek v soukromém vlastnictví, který má být údajně použit ve prospěch široké veřejnosti. Ve Spojených státech jsou nemovitosti nejčastěji vyvlastňovány za účelem výstavby dálnic, železnic, letišť nebo jiných infrastrukturních projektů. Majitel nemovitosti musí být za zabavení zaplacen, protože pátý dodatek ústavy stanoví, že soukromý majetek nemůže být vyvlastněn „pro veřejné použití bez spravedlivé náhrady“.
Klíčové způsoby řešení:
Pochopení vyvlastnění
Ve Spojených státech poskytuje právní základ pro vyvlastnění doktrína známá jako „eminent domain“. Americké soudy tuto doktrínu akceptovaly jako vládní moc, což naznačuje, že je implikována pátým dodatkem, který se týká odškodnění. Podle tohoto zdůvodnění z prohlášení dodatku, že majetek nemůže být vyvlastněn bez řádného odškodnění, vyplývá, že majetek může být ve skutečnosti vyvlastněn.
Vlády mají pravomoc převzít soukromý majetek za spravedlivou odměnu tržní hodnoty prostřednictvím doktríny vyvlastnění; některé poplatky a úroky mohou být splatné bývalému vlastníkovi (vlastníkům).
V některých jurisdikcích jsou vlády povinny rozšířit nabídku na koupi předmětného majetku předtím, než se uchýlí k užívání vyvlastněného majetku. Pokud a když je majetek vyvlastněn, je majetek zabaven prostřednictvím odsuzujícího řízení, což je užití termínu, který nelze zaměňovat s majetkem, který je v havarijním stavu. Vlastníci mohou napadnout zákonnost zabavení a urovnat záležitost reálné tržní hodnoty použité pro odškodnění.
Další hlavní odůvodnění vyvlastnění pochází z oblasti veřejného zdraví. Obecně se uznává, že události, které ohrožují veřejné zdraví, jako je například toxická kontaminace životního prostředí určité oblasti, odůvodňují, aby vláda jednala o přemístění postiženého obyvatelstva do dané oblasti, a část tohoto jednání může logicky znamenat, že vláda vyvlastní majetek přemístěných obyvatel.
Vládní vyvlastnění se hojně vyskytuje po celém světě, zpravidla je doprovázeno dohodou, že vlastníci by měli obdržet přiměřenou náhradu za majetek, o který přijdou. Několik výjimek z dohody o spravedlivé náhradě je především v komunistických nebo socialistických zemích, kde vláda může vyvlastnit nejen půdu, ale i domácí nebo zahraniční podniky, které mají v zemi zastoupení.
Obavy o odškodnění v souvislosti s vyvlastněním
Vyvlastnění vyvolává oprávněné obavy od přijatelných důvodů pro vyvlastnění až po proces postihu a rozsah a výši spravedlivé náhrady. Pokud jde o náhradu, vede se diskuse o tom, co představuje spravedlivou náhradu pro vlastníky vyvlastněného majetku. V případech zahrnujících pět desetiletí, od třicátých do osmdesátých let minulého století, Nejvyšší soud USA opakovaně uznal, že definice „spravedlivé tržní hodnoty“ může zaostávat za tím, co prodávající mohou požadovat a případně obdržet v dobrovolných transakcích.
V případech významných domén proto často není standardem nejpravděpodobnější cena, ale nejvyšší cena, kterou lze získat při transakci dobrovolného prodeje předmětné nemovitosti. Vzhledem k tomu, že odsouzení zbavuje vlastníka možnosti věnovat svůj čas získání optimální ceny, kterou by trh mohl přinést, zákon to stanoví tak, že definuje reálnou tržní hodnotu jako nejvyšší cenu, kterou by nemovitost přinesla na volném trhu.
Nejednotnost a kontroverze převažují také nad vlastníky nemovitostí, kteří jsou za svůj majetek odškodněni, nad nepohodlím, že se musí přemístit, a nad náklady a možnými obchodními ztrátami, které z toho plynou.
Tyto náklady nejsou zahrnuty do pojmu „reálná tržní hodnota“, ale některé jsou částečně kompenzovatelné stanovami, jako je federální zákon o jednotných politikách pro pomoc při přemístění a nabývání nemovitého majetku (Code of Federal Regulations 49) a jeho státní protějšky.
Poplatky advokátů a odhadců, které majiteli nemovitosti vzniknou, mohou být také vymahatelné ze zákona a v Kalifornii a New Yorku je přiznání těchto poplatků za určitých podmínek na uvážení soudu.
Při prodlení s platbou spravedlivé náhrady má vlastník nárok na úrok z částky prodlení.
Vyvlastnění za účelem zvýšení daňových příjmů
Rozhodnutí federálního Nejvyššího soudu z počátku 21. století – a následné reakce na toto rozhodnutí – zformovaly schopnost vlád zabavit majetek pod vyvlastněním pouze z důvodu zvýšení daňových příjmů. Kelo vs. City of New London, 545 U.S. 469 (2005) potvrdil pravomoc New London, Conn., převzít soukromý majetek pod vyvlastněním a poté jej převést za dolar ročně na soukromého developera výhradně za účelem zvýšení obecních příjmů.
Rozhodnutí vyvolalo pobouření kvůli příliš širokým vyvlastňovacím pravomocem a podnítilo další kroky na státní i federální úrovni.
Nejvyšší soudy Ill., Mich (County of Wayne vs. Hathcock [2004]), Ohio (Norwood, Ohio vs. Horney [2006]), Okla., a S.C., následně rozhodly, že takové takingy nepovolí podle svých státních ústav. Došlo také k federálním akcím, přestože na této úrovni vlády bylo vyvlastněno relativně málo osob. U příležitosti prvního výročí rozhodnutí Kelo vydal prezident George W. Bush exekutivní nařízení, v němž se uvádí, že vyvlastnění nemůže být užíváno federální vládou „za účelem prosazení ekonomického zájmu soukromých stran na získání vlastnictví nebo užívání zabraného majetku“.