Co je zrychlená amortizace?
Zrychlená amortizace je proces, kterým hypoteční dlužník provádí dodatečné platby směrem k jistině hypotéky. Při zrychlené amortizaci smí dlužník úvěru připočítat ke svému hypotečnímu účtu dodatečné platby, aby splatil hypotéku přede dnem vypořádání úvěru.
Výhodou zrychlené amortizace je, že snižuje celkové úrokové platby, které dlužník platí po dobu trvání úvěru. A samozřejmě snižuje dluh dříve.
Zrychlená amortizace by neměla být zaměňována se zrychlenou amortizací, což je účetní metoda pro rozpoznání poklesu hodnoty kusu majetku nebo zařízení během jeho životnosti.
Klíčové způsoby
Jak funguje zrychlená amortizace
Hypotéka na bydlení je druh amortizovaného úvěru, což znamená, že dlužník splácí úvěr v pravidelných splátkách (obvykle měsíčně) po určitou dobu. Tyto splátky se skládají jak z jistiny, tak z úroků.
Zpočátku půjde většina splátek dlužníka na splacení naběhlého úroku z úvěru, přičemž menší část každé splátky půjde na splacení jistiny. Tento poměr se časem obrátí a větší část splátky dlužníka půjde na splacení jistiny a menší část na úrok.
Při čerpání úvěru poskytne poskytovatel hypotečního úvěru na bydlení dlužníkovi splátkový kalendář. Tato tabulka ukazuje, jak velká část měsíční splátky dlužníka bude použita na jistinu a jak velká bude úrok do splacení úvěru.
Při zrychlené amortizaci bude dlužník splácet dodatečné hypoteční splátky nad rámec toho, co je uvedeno ve splátkovém kalendáři. Dlužník může zrychlit amortizaci svého úvěru zvýšením buď výše každé splátky, nebo četnosti splátek (hypotéky s dvoutýdenním splátkovým kalendářem jsou častým příkladem). Mimořádné zrychlené splátky jdou přímo na snížení jistiny úvěru, což zase snižuje nesplacený zůstatek a dlužnou částku z budoucích splátek úroků.
Příklad zrychlené amortizace
Řekněme, že Amy má hypotéku s původní výší úvěru 200 000 dolarů při 4,5% úroku s pevnou úrokovou sazbou na 30 let. Skládá se z jistiny a úroku, měsíční splátka činí 1 013,37 dolarů. Zvýšení splátky o 100 dolarů měsíčně bude mít za následek dobu splácení úvěru 25 let místo původních 30 let, což Amy ušetří úroky za pět let.
Výhody zrychlené amortizace
Přijetí strategie zrychleného umořování má pro dlužníky několik plusů.
Zrychlená amortizace také snižuje celkovou výši dodatečného úroku, který dlužníkovi vznikne. Obecně platí, že čím déle úvěr trvá, tím více úroků platíte. I když se samotná úroková sazba nemění, snížením jistiny snížíte celkový úrok účtovaný z této jistiny – tím dlouhodobě ušetříte.
Omezení zrychlené amortizace
Existují také důvody, proč by nemělo smysl splácet hypoteční dluh předčasně. Nejdůležitějším důvodem je skutečnost, že úroky z hypotečního dluhu jsou podle amerického daňového zákoníku daňově uznatelné. Každý, kdo si vezme hypotéku od 15. prosince 2017 do 31. prosince 2025, si může odečíst úroky z hypotéky až do výše 750 000 dolarů, nebo 375 000 dolarů pro ženaté daňové poplatníky, kteří podávají žádosti samostatně. Zatímco méně amerických majitelů domů se rozhodne žádat o odpočet než v minulosti, některým majitelům domů to přináší značné daňové úspory. Tím, že tito majitelé domů splatí hypotéku předčasně, by mohli na strategii daňových úspor tratit.
V takovém scénáři může být logické, že majitelé domů použijí prostředky, které by použili na zrychlenou amortizaci, na investice do penzijního nebo vysokoškolského fondu. Takový fond by získal výnos při zachování daňového zvýhodnění odpočtu úroků z hypotéky. Velmi movití zájemci, kteří již mají dostatečné penzijní fondy a dostatečný kapitál na další investice, však mohou chtít předčasně splatit hypotéku.
Někteří věřitelé zahrnují do svých hypotečních smluv penále za předčasné splacení. Jedná se o klauzuli, která stanoví penále dlužníkovi, pokud během určité doby (obvykle během prvních pěti let od vzniku hypotéky) výrazně splatí nebo splatí hypotéku.
Zvláštní úvahy
Majitelé domů ve Spojených státech si obvykle sjednávají hypotéku s fixní úrokovou sazbou na 30 let, zajištěnou samotnou nemovitostí. Délka úvěru a skutečnost, že úroková sazba není variabilní, znamenají, že dlužníci ve Spojených státech obvykle platí ze svých úvěrů vyšší úrokovou sazbu než dlužníci v jiných zemích, například v Kanadě, kde se úroková sazba u hypotéky obvykle každých pět let resetuje.