Co jsou zrychlené platby?
Ve finančnictví jsou zrychlené platby dobrovolnými platbami, které dlužník provádí s cílem rychleji snížit nesplacený zůstatek svého úvěru. V závislosti na podmínkách úvěru mohou být zrychlené platby atraktivní možností pro dlužníky, kteří chtějí minimalizovat své celkové náklady na půjčku. Některé úvěrové struktury však odrazují od zrychlených plateb prostřednictvím pokut za předčasné splacení a dalších podobných rezerv.
Zrychlené platby se obvykle aplikují na jistinu úvěru, což snižuje nesplacený zůstatek a požadovaný úrok z budoucích plateb.
Klíčové způsoby
Jak fungují zrychlené platby
Zrychlené platby jsou běžnou technikou, kterou dlužníci používají v různých finančních kontextech. Běžným příkladem jsou hypoteční úvěry na bydlení, u nichž je dlužníkům často umožněno, aby uskutečnili vyšší než nařízené platby, aby splatili svou jistinu rychleji. To zase může mít za následek kratší dobu amortizace, a tedy snížení celkových úrokových výdajů.
Tyto zrychlené platební struktury jsou běžné u různých nerevolvingových úvěrů, které jsou také známé jako termínované úvěry. Tyto úvěry jsou strukturovány pomocí amortizačního schématu, které stanoví termín a výši splátek úvěru. Každá platba bude mít složku úroku a jistiny, přičemž procento přidělené jistině se bude postupně zvyšovat s tím, jak úvěr dosáhne splatnosti.
V závislosti na podmínkách úvěru může být výše úroku obsažená v každé platbě založena buď na pevné, nebo pohyblivé úrokové sazbě. Čím vyšší je úroková sazba úvěru, tím výhodnější může být provedení zrychlených plateb. Zrychlené platby mohou totiž dlužníkům prospět dvěma způsoby: kromě snížení jejich úrokových výdajů mohou zrychlené platby také zvýšit míru, s níž dlužník akumuluje vlastní kapitál ve financované nemovitosti.
Celkově platí, že zrychlenější platby vedou k rychlejšímu splácení jistiny, což může vést ke značným úrokovým úsporám.
Hypoteční úvěry a zrychlené platby
Například u hypotečního úvěru na bydlení roste vlastní jmění dlužníka v domácnosti postupně s tím, jak klesá zůstatek jistiny hypotečního úvěru. Kromě zvýšení čistého jmění dlužníka může růst vlastního jmění v nemovitosti poskytnout dlužníkovi zajištění, které může použít k financování následných nákupů. Toto vlastní jmění může být také využito k získání hotovosti, například prostřednictvím refinancování hypotéky.
Ačkoli zrychlené platby mohou být výhodné, v závislosti na podmínkách úvěru nemusí být hospodárné této možnosti využít. Někteří věřitelé do svých úvěrových smluv zahrnují ustanovení o penále za předčasné splacení, která buď omezují, nebo vybírají poplatky za zrychlené platby nad stanovený limit.
U hypotečních úvěrů jsou tyto druhy podmínek předčasného splacení ve skutečnosti poměrně běžné. Věřitelé často omezí zrychlené platby na maximálně 20% zůstatku úvěru každý rok. Věřitelé mohou navíc uložit další sankce, pokud se dlužník snaží refinancovat hypotéku nebo prodat danou nemovitost před koncem hypotečního období. Z těchto důvodů je důležité pečlivě zvážit zákonnost úvěru, aby se zjistilo, zda jsou zrychlené platby skutečně ekonomické.
Příklad zrychlených plateb
Michaela je realitní investorka, která si nedávno pořídila svou první nemovitost k pronájmu. Při přezkoumání podmínek úvěru konstatuje, že její současná úroková sazba je 3,50% a že podmínky její hypotéky umožňují zrychlit platby až do výše 20% nesplaceného zůstatku jistiny v každém roce.
Při zvažování, zda provést dodatečné platby, zvažuje pro a proti. Na jedné straně by jí zrychlené platby ušetřily ekvivalent 3,50% ročního úroku z částky plateb, které se rozhodne provést. V tomto smyslu se zrychlené platby rovnají investici do aktiva, které přináší 3,50% roční výnos. Navíc Michaela si provedením těchto plateb uvědomuje, že bude zvyšovat svůj vlastní kapitál v nemovitosti určené k pronájmu, a tím zvyšuje zástavu, kterou má k dispozici, aby mohla financovat svůj další nákup nemovitosti.
Na druhou stranu si Michaela vzhledem k historicky nízké úrokové sazbě své půjčky také uvědomuje, že vyšší návratnost svého kapitálu může najít i jinde. Pokud se jí například podaří získat peníze od jiných věřitelů nebo investorů, aby mohla financovat svůj další nákup, může být pro ni výhodnější použít svůj kapitál jako zálohu na druhou akvizici nemovitosti a potenciálně vydělat výrazně více než 3,50% návratnost.