Co je exekuce?
Konfiskace je právní proces, kterým se věřitel pokouší získat zpět dlužnou částku z nespláceného úvěru tím, že převezme nemovitost zatíženou hypotékou do vlastnictví a prodá ji. Obvykle je platební neschopnost vyvolána, když dlužník zmešká určitý počet měsíčních splátek, ale může k ní také dojít, když dlužník nesplní další podmínky v hypotečním dokumentu.
Klíčové způsoby
Sledujte nyní: Jak funguje zabavení majetku?
Pochopení uzavření trhu
Proces exekuce odvozuje svůj právní základ od smlouvy o hypotéce nebo listiny o svěřenství, která dává věřiteli právo použít nemovitost jako zástavu v případě, že dlužník nedodrží podmínky hypotečního dokumentu. Přestože se proces liší podle jednotlivých států, proces exekuce zpravidla začíná v okamžiku, kdy dlužník nesplácí nebo nestihne alespoň jednu splátku hypotéky. Věřitel pak zašle oznámení o zmeškané splátce, které uvádí, že měsíční splátka nebyla obdržena.
Pokud dlužník zmešká dvě splátky, věřitel zašle poptávkový dopis. To je závažnější než zmeškaná výzva k platbě, ale věřitel může být přesto ochoten zařídit, aby dlužník zmeškané splátky dohnal.
Věřitel zašle oznámení o prodlení po uplynutí 90 dnů od zmeškání splátek. Půjčka se předá oddělení věřitelovy exekuce a dlužník má obvykle dalších 30 dnů na vypořádání splátek a obnovení půjčky (tomu se říká obnovovací lhůta). Na konci obnovovací lhůty začne věřitel provádět exekuci, pokud majitel nemovitosti nezaplatí zmeškané splátky.
Proces propadnutí majetku se liší podle států
Každý stát má zákony, které upravují exekuce, včetně oznámení, které musí věřitel zveřejnit, možnosti majitele nemovitosti uvést úvěr aktuální a vyhnout se exekuci, a časový harmonogram a proces prodeje nemovitosti.
Zabavení nemovitosti – samotný akt zabavení nemovitosti věřitelem – je obvykle posledním krokem po zdlouhavém procesu před zabavením nemovitosti. Před zabavením nemovitosti může věřitel nabídnout několik alternativ, jak se zabavení vyhnout, z nichž mnohé mohou zprostředkovat negativní důsledky zabavení jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího.
Ve 22 státech – včetně Floridy, Illinois a New Yorku – je soudní exekuce pravidlem. Tady musí věřitel jít přes soudy, aby získal povolení k exekuci tím, že prokáže, že dlužník je delikvent. Pokud je exekuce schválena, místní šerif vydraží nemovitost tomu, kdo nabídne nejvíc, aby se pokusil získat zpět to, co bance dluží, nebo se banka stane vlastníkem a prodá nemovitost tradiční cestou, aby získala zpět své ztráty.
Ostatních 28 států – včetně Arizony, Kalifornie, Georgie a Texasu – primárně používá mimosoudní zabavení nemovitosti, také nazývané moc k prodeji. Tento typ zabavení nemovitosti bývá rychlejší než soudní zabavení nemovitosti a nejde přes soud, pokud majitel nemovitosti nežaluje věřitele.
Jak dlouho trvá zabavení majetku?
Propuštěné nemovitosti ve druhém čtvrtletí roku 2021 strávily v procesu uzavření trhu průměrně 922 dní, vyplývá ze zprávy o trhu s nemovitostmi v USA od poskytovatele dat o nemovitostech ATTOM Data Solutions. To je mírný pokles oproti průměru předchozího čtvrtletí, který činil 930 dní, a nárůst o 34,5 % oproti 685 dnům ve druhém čtvrtletí roku 2020.
Průměrný počet dní se v jednotlivých státech liší kvůli rozdílným zákonům a lhůtám pro zabavení nemovitostí. Státy s nejdelším průměrným počtem dní pro zabavené nemovitosti ve druhém čtvrtletí roku 2021 byly:
Státy s nejkratší průměrnou dobou uzavření ve stejném období byly:
Níže uvedený graf znázorňuje čtvrtletní průměr dní do zabavení majetku od prvního čtvrtletí roku 2007.
Můžete se vyhnout zabavení majetku?
Diskriminace při poskytování hypoték je nelegální. Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, pohlaví, rodinného stavu, využívání veřejné podpory, národního původu, zdravotního postižení nebo věku, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z takových kroků je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).
Důsledky uzavření trhu
Pokud se nemovitost nepodaří prodat v exekuční aukci nebo pokud by jinak nikdy žádnou neprošla, pak věřitelé – často banky – obvykle převezmou vlastnictví nemovitosti a mohou ji přidat do kumulovaného portfolia exekučních nemovitostí, nazývaných také vlastněné nemovitosti (REO).
Zablokované nemovitosti jsou obvykle snadno dostupné na internetových stránkách bank. Takové nemovitosti mohou být atraktivní pro realitní investory, protože v některých případech je banky prodávají se slevou z jejich tržní hodnoty, což má zase negativní vliv na věřitele.